世联行（【近期调研与投资者问答】

时间：2021-09-24
来源：现场参观
简介：世联行调研详情与投资者问答
正文：

2021年9月23日下午，公司管理层与大资管核心团队在横琴ICC国际商务中心就公司业务发展等问题与投资者进行了交流，交流结束后与会投资者先后参观了公司在管项目ICC国际商务中心、横琴展厅、南方传媒大厦和科创中心等。
本次会议与投资者沟通主要内容如下：

1、问：大资管核心团队组建得如何，业务未来的规划是怎么样的，有什么竞争优势？
回复：2021年上半年，公司大资管业务已完成顶层设计及团队的搭建，资管业务发展中心负责人为王兵先生，资管业务发展中心COO史剑华先生，城市资产管理事业部总经理汤颖豪先生。
王兵先生2005年6月至2015年9月，在世联君汇负责资产管理，战略制定及市场开发;2015年9月起在卓越商企服务(HK：06989)担任并购整合部总经理，主要负责投资收购及业务发展;现任公司集团资管业务发展中心总经理，负责全国资管业务的经营管理工作。
史剑华先生之前是资产运营发展中心总经理，目前任大资管COO，负责整个大资管的运营管理工作。
汤颖豪先生现任城市资产管理事业部总经理，香港人，在香港和内地工作多年，是物业与设施管理领域的专家，分别在高力、新鸿基、华润、仲量联行等企业担任过要职，2021年6月份加入公司。
2020年，公司启动新的发展战略，明确构建“大交易+大资管”双核协同发展的业务体系，聚焦优势业务，发挥专业服务能力，大资管战略重回轻资产运营。
目前大资管业务总部在横琴，分为顾问、招商租赁、城市综合资产管理和空间运营四个业务事业部。
公司大资管未来发展对比市场上的很多公司都有优势：

1、公司顾问业务较早完成全国化发展，为不少地方政府和开发商提供过顾问服务，在细分市场上具有比较强的竞争力，顾问业务可作为大资管业务的“钩子”业务带来业务机会;

2、公司的物管业务为非住宅物管，主要为单一企业客户或政府客户的办公大楼或研发大楼/园区提供物业管理及增值服务，单一大企业客户的全国化发展一方面给公司带来异地业务机会，另一方面大企业客户资源的不断积累，也将为公司招商租赁业务发展奠定良好的基础;

3、公司是一家全国化布局的公司，代理业务过去服务过很多地方的央企和国企等客户，公司将充分链接地区公司当地资源拓展大资管项目，目前我们武汉地区大资管项目的拓展比较顺利;

4、在建设横琴粤澳深度合作区的背景下，公司相较于其他公司更具竞争力。
公司作为珠海国资委下属实控企业之一，充分借助控股股东大横琴集团在区位、政策和物业体量上的优势，发挥世联行自身的专业基础和积累，在横琴打造城市资管的标杆模式，获取全国复制扩张的能力，如近期公司跟柳州市政府签订的战略框架合作协议。

2、问：恒大应收款对公司的影响有多大？
回复：公司于2021年9月17日对外披露《关于与恒大集团及其成员企业业务往来的公告》，截至2021年8月31日，公司与恒大集团之间应收票据余额为5.51亿元，应收账款余额为6.94亿元。
截至9月16日，公司与恒大集团已就应收款项中约2.46亿元达成抵房解决方案，尚有应收款项余额9.99亿元。
公司正与恒大集团积极协商，寻求更多的解决方案。
公司不排除通过财产保全、法律诉讼等途径维护公司及广大投资者合法权益。
2020年公司前五大客户销售额分别为恒大地产集团有限公司7.15亿元，上海更赢信息技术有限公司3.46亿元，保利房地产(集团)股份有限公司1.51亿元，万科企业股份有限公司1.43亿元，深圳华侨城房地产有限公司0.59亿元。
第五大客户的收入贡献不到6000万元，公司应收账款分散，公司一直密切关注市场和客户动态，结合公司未来的发展战略，把控风险，挖掘新的发展机遇。

3、问：大横琴控股的城资公司后续是否会纳入上市公司体系内？
目前进度怎么样？
回复：公司于2020年8月7日对外披露《详式权益变动报告书》，大横琴在物业管理业务方面与上市公司存在同业竞争。
针对上述同业竞争情况，大横琴出具了《关于避免同业竞争的承诺函》，大横琴将自收购完成之日起36个月内，结合企业实际情况及所处行业特点与发展状况，及监管部门皆认可的方式履行相关决策程序，妥善解决部分业务同业竞争的情况。
目前该事宜正在推进中。

4、问：公司回购2%的股份用于员工持股，本次回购已经完成，2021年员工持股计划会实施吗？
回复：公司回购的股份用于员工持股计划，有效期为36个月。
公司将根据自身战略落地情况，并结合市场情况，适时实施员工持股计划。

5、问：公司物业管理与龙头企业竞争，如何突破？
回复：根据公司大资管团队成员过往的工作经验，以香港为例，香港物业硬件设施虽然比不上内地，但物管人员的服务意识比较强，能给客户带去高品质的服务体验。
香港能够做到这一点，因为他们有一套完善的标准化的服务体系，可以细化到每一步服务的动作，确保服务的质量和水准。
在内地非常好的物业硬件基础上，公司基于现有横琴、北京、福州等地区的项目管理实践，开始提炼并搭建标准化的服务体系，强化物管人员的服务意识，规范服务的行为和动作，确保服务品质。
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时间：2021-04-16
来源：业绩说明会
简介：世联行调研详情与投资者问答
正文：

一、2020年年度业绩回顾2020年尽管形势不容乐观，面临的挑战很多，但公司交易服务创收重回增长，代理和互联网+业务均实现同比增长。
2020年，公司实现营业收入672，269.84万元，同比增长1.10%;实现营业利润30，529.83万元，较上年同期增长26.17%;实现利润总额32，027.26万元，较上年同期增长18.11%;归属于上市公司股东的净利润为11，089.60万元，同比增长35.33%;基本每股收益0.05元/股，较上年同期增长25.00%。
报告期末公司总资产1，089，113.24万元，较本报告期初下降6.65%，归属于上市公司股东的净资产为516，027.58万元，较本报告期初下降2.91%。

二、2021年度财务预算以2020年度实际经营数据为基础，结合对2021年经营环境的预期、2021年经营计划和目标等，公司编制了2021年经营预算及资本性支出预算。
预算期内假设公司所涉市场继续平稳发展，只考虑新设分、子公司的影响，未考虑可能存在的并购等行为对公司收入或损益的影响。
2021年度预计实现营业收入723，138.00万元，较2020年增长7.57%;预计归属于上市公司股东的净利润21，159.00万元，较2020年增长90.80%。
(特别提示：因宏观经济、行业市场变化等因素对公司经营的不确定影响，财务预算不构成公司对投资者的实质性承诺，也不代表公司对2021年度的盈利预测，请投资者特别注意)三、问答环节联席董事长陈劲松先生致辞欢迎各位投资人参加世联行2020年度业绩说明会，并阐述2020年公司重大举措以及对未来市场的预判：从大横琴集团成为世联行实控人后，公司有以下几个动作：

1、剥离原先非常重的、拖累公司业绩的、未来又不是主流方向的资产;

2、制定了“2111”战略，“2”代表公司业务聚焦到“大交易”和“大资管”两大核心体系;三个“1”，分别代表“一个全国标杆、一流客户体验和一支专业的团队”。
“一个全国标杆”，即以横琴项目为模板打造出一个城市资管的全国标杆。
“一流的客户体验”，即以客户为中心，借助现代化的科技工具，为两大板块的业务客户提供高品质的服务体验。
“一支专业的队伍”，即在两大业务板块分别打造出一支行业领先水准的专业化管理团队;

3、经过去年的研发和推广，尤其是在去年第四季度和今年一季度，公司看到几个案场完全摆脱了平台的控制，反过来整合平台。
公司终止与58的合作，开放跟所有平台合作，获取更广泛的流量提高成交效率节约交易成本，同时在2020年加速推进智慧案场的落地实施工作。
公司有几个基本判断：第一，代理费持续下降的趋势止住。
第二，代理创造价值的时代、整合平台的时代开始了。
第三，让所有营销人员重新掌握数字化工具这件事，让所有房地产营销人员(不仅是世联行，包括开发商的营销人员)重新掌握了主动权。
第四，大资管方面，以ToG和ToG->ToB->ToC的资管服务成为公司的大蓝海。
董事长胡嘉先生致辞欢迎各位投资人参加世联行2020年度业绩说明会，并阐述世联行发展战略：世联行未来的发展，将聚焦在两大主营业务，一个是大交易，一个是大资管，大交易是世联行的看家本事，这么多年，虽然近几年受到网络的冲击，但这种冲击并不足以对公司造成重大的影响。
关于大资管，目前世联行的大资管占营收的比例较低，但世联行在大资管这方面尤其是在商办物业方面有自己独特的优势，随着大横琴的加入，在国企和政府的背景下，发挥民企的机制，市场化发展，创造出独特的竞争优势，致力于成为中国城市大资管的领军企业。
公司大资管业务将从三个方面着力：第一，重构顶层设计，坚定不移贯彻实施战略。
第二，建立一支在大资管上有强大管理能力和拓展能力的队伍，把优秀的人才吸引到世联行大资管的队伍上。
第三，迅速做大能级和量级。
横琴新区打造的模式是在全中国领先和创新的，世联行在其中将发挥独特的竞争优势，产生协同效应。
企业的发展离不开外延增长，未来公司也会考虑通过并购等方式做大大资管能级量级的基础。
大横琴的资产服务以及横琴相关联企业的资产服务，在同等条件下，会优先支持世联行。
未来世联行的大资管一定在一个中期，以五年为时间点来看，一定会让大家看到好的景象和前景。

提问：对于交易这块，业务有互联网的加持，这块的增长在未来五年大概是怎么看，跟赣州南康、盐城有战略合作协议，地方政府接受程度如何，未来这两个项目会给世联行带来多大的收益，去年物业管理的项目大概是在管101个，净增加只有3个，订单在今年会不会加速，

回答：中国的房地产市场无论从投资额、施工面积、销售面积和销售额都不能像以前那样增长，有一个算法推演，从2019年，成交面积达到了差不多顶峰的状态，推演到2050年新房面积大概会是多少，根据十四五规划，包括国际的规律、旧城拆迁、施工面积，大概会下降，最高比如1

6、17个亿，会下降到11个亿左右，稳定在11个亿左右。
中国城市的分化，原先600多个城市都增长，接下来可能变成100个左右城市增长，因此世联行进入的城市，选的还是在这100个城市里，由此我们对总量减少不关心，它不重要，重要的是哪里增长，增长多少，哪年一手楼会发生结构性的转移。
世联代理商和开发商自建团队不一样，目前公司经营的私域流量是有转换价值的，在这个楼盘不成交，设置好条件，在其他楼盘可能成交。
这样世联行的价值就开始出现了。
我们对世联行未来的增长是有信心的，一是城市的总量不降反增，第二是公司价值提升上来。
在今年，如果没有大的调控变化的话，我们有信心挑战最高年份的销售目标。
2020年物管业务新增收费物业，不包括横琴的项目。
盐城和赣州这两个项目得到当地政府的高度认可，但也面临着一些问题，盐城和赣州的管理水平与横琴不一样，要做一个适合调整后本地化的城市大资管。
横琴模式还在探索，横琴样板需要做到成体系、成理论，还要有一个过程。
在近一两年内，公司的重心不会放在盈利多大，而是放在管理面积的增长。

提问：我们是以管理面积为主要追求方向，今年有没有大致的规划，

回答：做什么事情先要把基础扎实，要尽快完成顶层的设计和团队，完成顶层设计和团队可能要5个月的时间。
另外管理面积，指标可以这样分析，从线索到谈判合同，我们跟ToG业务、To政府的业务，这个时间比较长，要磨合，要针对当地的城市做本地化的方案。
大横琴有一个特征，跟世联行以前的物业管理不一样，一旦完成之后，量都是突然就上一个层级，今年上半年一些线索包括策划、顶层设计等等同时进行。
今年线索和合约量会上来。

提问：代理业务未来还有很大的想象空间吗，大横琴给公司很多支持，包括长租公寓，后面还会给很多的支持上市公司吗，大横琴有哪些资源还可以给上市公司给予帮助，

回答：2020年底大横琴总资产突破1000亿元，成为横琴岛最大的土地开发商。
有利于世联行的发展和符合世联行业务发展方向的资源，同等条件下，都会优先考虑世联行。
大横琴是一个资产来源，但那绝对不是公司发展的目标，大横琴介入整个横琴城市发展和产业发展，需要认真研究里面有哪些适合世联行。
横琴不止是有横琴范围内的物业，还有星乐度，星乐度给家庭、团建提供了城市的休闲娱乐，是大横琴向全国输出文旅内容的提供商。
世联行和星乐度的合作刚刚开始，这种合作是充满想象的。
关于代理还有什么想象空间，它的想象空间在于在目前利润已经非常微薄的情况下，客户的运营能不能落下来。
开发商加入代理业务，使用世联行智慧案场提供的工具，通过区块链的技术，全体开发商一手案场联合起来，拥抱数字化，使数字化真正有价值。
从基本价值考虑，传统的代理业务是有想象空间的。

提问：我看到世联行在做战略转型，想问一下之前四块业务里的交易后服务，2021年以后是不是就没有了，装修和金融两块，

回答：我们会调整，比如金融和交易是相关的，金融可能要并到大交易。
原先装修是在交易后服务，把装修调到资管这个方向，变成一个附属业务。

提问：对2021年公司经营来讲，在剥离的过程中会产生多少不利的影响，

回答：剥离资产运营中资产公寓业务，从公司已对外披露的一季度业绩预告中已说明减亏，是一个积极的影响。
剥离中资产模式的公寓业务并不意味着公司不做公寓业务，公寓业务回归到轻资产运营，通过委托托管的方式做。
从去年开始，公司已经积极地在拓展这方面的项目，也有很多的收获。
今年公司继续按照轻资产战略方向去实施，除了减亏之外，肯定还会有新增的轻托管模式业务收入。

提问：刚才看到展示的时候有一个2021年的指标预计，刚才听陈总说交易业务可能回到2017年鼎盛时期。
指标里收入和利润的预测是不是过于保守了，

回答：争取。
我们要贯彻胡董事长定的在大资管方向投入，不能不投入，全是收益，没有这么好事，我们偏保守估计是好的，对公司长远发展有好处。
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