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深度小编
报告标题：2022年1-3月房地产数据深度点评：融资情况冰消雪融，销售投资翘首盼春作者：信达证券，江宇辉时间：2022/4/19页数：25链接：https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202204191560241628_1.pdf?1650388184000.pdf简介：投资：新开工面积持续回落，开发企业投资意愿较差：1-3月，全国房地产开发投资2.78万亿元，同比增长0.7%，增幅较1-2月回落3pct，全国房屋新开工面积2.98亿平方米，下降17.5%，降幅较1-2月扩大5.3pct。结构上来说，新开工面积大幅回落带动施工面积3月单月下降21.5%，导致整体投资回落。深层次原因我们认为一方面当前企业资金紧张，开工和推货在当前行情下回笼资金较为困难，因此开发商对投资态度趋于谨慎；另一方面在于2022年的春节、金三银四等传统销售旺季在房地产市场下行的趋势下，表现较为平淡，一定程度上影响了开发企业对于市场未来的信心，未来房地产投资的修复仍有赖于房地产市场预期的改善。 土地：3月市场略有回升，整体热度仍处于低位：1-3月份，房地产开发企业土地购置面积1339万平方米，同比下降41.8%，较1-2月提升0.5pct，土地成交价款672亿元，同比下降16.9%，较1-2月提升9.8pct。即使在首轮集中供地中优质地块供应加大，溢价率降低释放盈利空间的情况下，民企整体拿地意愿依然不强。主要原因在于当前市场热度依然较低，部分企业仍受制于疫情的反复，去化情况不理想及企业流动性吃紧等问题，在土地投资上态度较为谨慎，预计随着上半年偿债高峰的度过，企业流动性问题得到缓解后土地市场热度将逐渐恢复。 销售：数据持续低迷，居民信心尚需时间修复：1-3月份，商品房销售面积3.1亿平方米，同比下降13.8%，降幅较1-2月扩大4.2pct，销售金额2.97万亿元，同比下降22.7%，较1-2月降幅扩大3.4pct。整体来看21年8月以来销售面积、金额同比增幅分别在-15%，-20%左右宽幅震荡，未出现明显改善信号。3月单月商品房销售均价9252.41元/平方米，较上月环比下降6.02%，购房者对未来降价仍有预期，观望情绪浓厚。对于部分城市出台的宽松政策，由于政策生效具有一定迟滞性，我们认为效果将在2季度展现。 融资：到位资金降幅扩大，按揭贷款政策宽松：1-3月份，开发到位资金3.8万亿元，同比下降19.6%，较1-2月降幅扩大1.9pct。企业国内贷款降幅相较1-2月有所扩大，但波动不大，自筹资金降幅缩窄，自筹资金与国内贷款变动程度背向，开发企业自筹资金比重逐渐加大。按揭贷款方面政策逐渐宽松，21年10月以来，按揭贷款放款周期天数逐渐下降，3月按揭贷款放款周期约31天，已至历史低位，首套房贷款利率已连续6个月下行，目前已低至5.34%。房贷利率决定了居民购房实际成本，是影响居民需求的敏感变量，有望带来居民购房意愿的改善。 百强房企：部分房企环比回暖明显，出险房企成交持续恶化：1-3月百强房企累计销售额16279亿元，同比下降47.1%，较上月跌幅扩大2.7pct，单月环比来看3月销售有回暖迹象，主要由于2月春节周返乡置业潮低迷，叠加年后宽松政策加码，城市能级布局相对较好的房企能优先受益于市场回暖。出险房企排名下降幅度较大，购房者对暴雷房企烂尾楼担忧导致此类企业3月单月销售几乎没有回暖迹象，成交端持续恶化。 债券融资：境内外债券融资回暖：2022年3月房企境内外融资944亿元，同比下降7.7%，降幅较2月大幅收窄6.6pct，环比上升98%。 行业经营环境好转，政策宽松仍在继续：3月份市场疫情的影响，进一步加剧今年经济下行的压力，综合经济形势和房地产市场情况来看：1、房地产投资和住房消费仍是经济的重要支柱，今年后续的房地产行业的政策环境将非常友好，并且在短期内延续下去；2、当前房地产市场泡沫化程度较低，过去部分过于严厉的调控政策已完成其历史使命，后续将不断退出市场；3、房地产企业债务压力带来的系统性风险急需解决，化解行业风险已经刻不容缓，行业今年开始利润空间将逐步修复。当前时点，我们建议重点关注保利地产、金地集团、招商蛇口、中海地产、华润置地，以及滨江集团、旭辉控股、金科股份、新城控股等。物业板块方面，建议重点关注独立性强、金科服务、旭辉永升服务、碧桂园服务和华润万象生活。此外考虑到再融资放开的可能性，建议重点关注南山控股和华发股份。 风险因素：政策放松进度不及预期，地产行业销售下行幅度超预期。 "
报告标题：房地产行业深度报告：时穷“节”乃现，REITs发展正当时作者：万联证券，潘云娇时间：2022/4/15页数：25链接：https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202204151559427170_1.pdf?1650040430000.pdf简介：行业核心观点： 借鉴海外REITs发展经验，长期视角下，REITs在大类资产配置中具有收益稳定的优势，我国公募REITs供给规模仍然较小，潜在市场空间较大，政策推动下市场扩容在即，保障性租赁住房REITs有望近期落地，建议积极关注新品种上市认购机会以及已上市REITs估值回归后的投资机会。 全球REITs规模迅速扩张，基础设施/数据中心/工业部门REITs市值合计占比30%：截至2021年末，REITs已经成为全球商业地产投资的重要部分，全球已上市REITs数量达到了865支，总市值从1990年的100亿美元增长至2021年末的2.5万亿美元。美国占比约63%，日本7.5%、澳大利亚5%、英国4.5%、新加坡3.7%、法国3.3%、加拿大3.2%、香港1.6%（2019年末）；过去10年全球REITs资产结构发生较大变化，截至2021年末，基础设施、数据中心和工业部门占房地产投资信托基金市值的30%，2010年仅4%。 我国公募REITs发展正当时，潜在发展空间广阔：我国经过十多年的探索，2021年正式推出基础设施公募REITs，迈出了跨越性的一步，我国基础设施公募REITs采用“封闭式公募基金-ABS专项计划-项目公司-项目”的结构，当前已上市11只公募REITs总市值达到480亿元。政策推进下，保障性租赁住房REITs有望加速落地，后续能源基础设施、停车场项目市政基础设施等均有望有序推出，REITs扩容将迎来较快发展。参考海外成熟REITs市场市值占GDP的比重估计，我国REITs潜在市场规模或将达到5万亿。 我国公募REITs获得资金认可度较高，上市以来表现亮眼：目前已上市的公募REITs在认购以及上市后均获得资金认可，整体表现亮眼。从派息率角度来看，根据wind数据显示，预计首批上市REITs派息率平均为6.53%，明显高于银行、保险、开发类房企等高股息率类板块的平均股息率水平，体现了REITs较强的收益稳定性。 长期投资角度下，REITS收益来源稳定，在大类资产配置中具有优势地位：REITs的价值来源主要资产价值增值、租金等收益。参考海外成熟REITs历史市场表现，在大类资产中表现较好，FTSE EPRA Nareit Global REITsExtended Index在2009年6月至2021年12月期间年复合收益率达到13%，明显超过同期股票、债券以及未上市房地产资产收益率。从区域间看，美国、日本、新加坡、香港10年期REITs年化收益率分别达到10.07%、8.9%、8.8%、10.8%，海外成熟REITs市场在长期资产配置中均表现出了较稳定收益能力。从各类REITs收益率来看，根据年亚太2020REITs市场工业/物流类REITs收益率表现突出，10年期年化综合收益率达到13.80%。 风险因素：收益率不及预期风险；REITs底层资产过度集中；市场流动性风险等。 "
报告标题：房地产行业政策深度报告：从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则作者：中银证券，夏亦丰,许佳璐时间：2022/4/1页数：63链接：https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202204011556560614_1.pdf?1648840719000.pdf简介：核心观点 从房地产贷款首付政策看，两成首付是一个明显的宽松政策信号。06-21年15年来房贷首付比例下调至20%只有两次：1）08年金融危机爆发，为了稳经济、稳楼市，当年10月央行推出新政：最低首付款比例调整为20%；2）14年9月30日，首套贷款最低首付3成，15年9月30日非限购城市执行首套贷款最低首付比例不低于25%，16年2月非限购城市首套房首付比例最低可达20%。经过两次“降首付”配合其他行业政策调整后，房地产市场均出现了明显的销售回暖、房价上涨、库存上行速度放缓或库存量出现了下降。我们认为首付比例下调，尤其是商业贷款方面的首付比例下调，已经是一个重要的信号，首付比例下调的城市仍将不断增加，但高能级城市的跟进才能起到更明确的意义。从08、14年地产周期对比看，当前市场环境下房地产政策的趋势将如何演变？我们认为当前政策调整的方向为：从目前政策的紧迫度来看，房企资金压力缓释>需求端放松>供给端调整。08、14年的房地产放松主要的政策均是从需求端发力的，08年放松了居民购房的金融条件与准入门槛，14年注重解决当时库存高企的核心问题，采取了松绑限购、7折房贷、降息降首付等措施。21Q4开始主要是基于房地产企业债务风险集中爆发、或成为经济增长的隐忧出发。因此中央更多考虑先从房企合理资金被满足的角度出发调整，后续才开始关注到需求端的调整，且需求端的调整将多以地方微调为主，全国性的需求端政策调整的概率相对较低。房企资金压力缓释具体做法有：1）“三道红线”梯度化管理，把国央企与民营企业在指标数值以及调整过渡期时长上有所区分。2）政策端助企纾困，准许缓缴土地出让金、降低土地出让金保证金比例、加强并购贷开发贷等信贷支持、允许保函抵顶预售资金、缩短行政审批时限等。3）释放积极信号，引导金融机构保持新增贷款适度增长。4）允许房企将存量资产改造为保障房，从而一定程度上化解房企债务危机。5）以省市为单位，地方政府城投平台适当接手部分房企项目缓解当地企业资金压力和减少需求端的观望情绪。需求端政策对市场有效性由强到弱总结为：全面的限购放松→限贷放松（下调首付比例→下调房贷利率）→局部的限购放松→限价空间提高→限售放松→人才、人口等购房鼓励政策→降交易税费等。 从多个维度去看，哪些地方面临救市压力，可以从哪些方面入手？1）当前弱二线及三四线城市的去库存压力较大，供需两端政策或将以去库存为主要导向。例如台州、哈尔滨、大连、宜兴、益阳、烟台。需求端方面a）扩大需求，放宽部分地区或人群的限购，支持改善性需求；b）适当鼓励棚改货币化安置，通过政府回购等方式转化安置房；c）强化信贷支持，放宽二套房限贷、引导下调房贷利率。供应端，合理控制新房供应规模，依据片区去化周期动态调整宅地供应量，降低部分片区的库存风险，同时有效缓解房企资金压力。2）在停缓工和交付风险问题突出的城市，重视受困房企流动性问题的解决工作。综合停工规模、问题项目数量来看，我们认为交付风险主要聚焦在长沙、福州、盐城、广州、重庆五个城市，在这些城市房企或将面临更多的流动性问题，地方政府应当更加注重房企流动性风险化解及保障房企合理资金的相关工作。3）经济增长压力大，同时依赖房地产投资的省份是云南，预计将针对地产投资进行政策方面的调整；结合固投增速目标来看，河南、辽宁计划将固投作为拉动今年经济增长的重要抓手。4）房企暴雷集中的地区，例如广东，政府将在牵头房企间收并购、鼓励金融机构稳妥有序增加房地产贷款、房企合理资金满足上有望进行进一步的优化调整。5）目前新房市场仍以刚需为主导的城市，未来改善需求释放空间可观，政策可以针对改善性需求释放调整，置换客户可以享受按揭贷款、网签备案等方面便利。例如深圳、大连、郑州、哈尔滨、廊坊、香河、固安等。 房企可以通过哪些途径主动化解当前困局？我们认为目前房企资金链仍处于“内外交困”的境地，行业回暖前现金回笼不及2022年上半年债务到期速度是目前房企面临的最大困局。我们认为解决当前困境，一方面，依靠政策纾困房企；另一方面，房企需要积极主动展开自救，具体措施有：1）股东输血（富力、当代、旭辉）；2）出售项目（世茂、奥园、融创）；3）公司回购债券&高管购买债券（中梁、融信、龙光等；碧桂园、旭辉、新城、金地）；4）交换要约求展期（荣盛、禹洲、大发）；5）聘请财务顾问（当代置业、正荣）；6）引入战投（万达商管）；7）债权人积极沟通与债务重组（华夏幸福）；8）出售物业公司（禹洲、富力、中梁）；9）节衣缩食（万科）；10）股票增持（碧桂园、富力、世茂等）；11）引入国资（华南城、恒大）。以上自救措施为短期、及时性的措施，是更多起到释放信号作用、加强信心的短期操作；从中长期角度来看，房企还可以在组织架构、收并购、新发展模式上进行探索：1）房企正在加速调整组织架构，管理层级精简、区域合并、管理人员下沉为主要方向。2）并购融资的利好不断释放，我们认为政府牵线、融资较为畅通、央国企主导的项目收并购会率先展开。3）“代建+TOD+城市更新”成为行业发展的新模式之一。 投资建议 3月16日，金融委会议提出“有关部门要积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策”，或意味着各地会更积极的出台对房地产市场有利的宽松向政策，房地产政策或将有实质性的好转。此后央行、银保监会、外汇局、财政部、证监会同时就地产行业密集表态，释放强烈的维稳信号。虽然1-2月投资与销售数据层面均超过市场预期，但实际市场销售仍然低迷，近期地方政策对市场的提振作用较为有限。同时房企仍然面临较大的资金压力，前期信贷支持并未到位，3-4月也将迎来偿债高峰期，因此短期数据表面的超预期可能并不能延续，我们认为地方层面供需端、房企资金端仍有持续进一步调整的空间。从板块投资角度来看，我们认为一二季度交替时仍是较好的配置窗口期，政策改善预期仍在加强，建议持续关注地产板块机会。我们建议关注四条主线：1）信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A、龙湖集团、华润置地。2）财报安全性高、现金流较为稳定的区域性央国企或区域龙头民企：建发国际、越秀地产、美的置业、滨江集团。3）在降息等宏观与行业政策改善影响下，边际收益较大的弹性房企：旭辉控股集团、新城控股、金科股份。4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升生活、保利物业、中海物业、新城悦服务。 风险提示： 政策效果不及预期；房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。 "
报告标题：房地产行业深度研究：当旧地产遇到新市民作者：天风证券，韩笑时间：2022/3/29页数：16链接：https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202203291555769606_1.pdf?1648567939000.pdf简介：新市民的“前世今生” 新市民最初指的是长期居住在城市并有相对固定工作的农民工，后指代范围逐渐扩大。《关于加强新市民金融服务工作的通知》进一步明确了新市民范围，包括了因各种原因导致的未获当地户籍或获当地户籍不满三年的各类群体，包括但不限于进城务工人员、新就业大中专毕业生等。从群体组成来看，城乡和城城的流动人口仍是新市民主体。从地域分布来看，流动人口主要从东三省向长三角、珠三角、京津冀、成渝等核心城市群迁移，且聚焦一二线城市。从形成原因来看，新市民是我国户籍制度下的特殊产物。能否获得流入地户籍并与当地居民享有同等权利是流动人口转变为“新市民”的重要因素。 新市民住房需求微观拆解：支付能力和户籍政策的双向博弈 新市民群体的住房需求影响因素：1)收入/房价等经济因素；2)户籍制度——教育/医疗/住房/养老等社会福利和权益与户籍紧密绑定，即本、外地居民所享受的公共服务不均等增加新市民定居的隐形成本。因此，新市民群体住房需求的背后，是支付能力和户籍政策的双向博弈。在房价水平高、收入水平低、落户难度大、隐形定居成本高的情况下，流动人口普遍倾向于在流入地租房而不是购房。根据北大光华2019年抽样调查数据，进城务工人员购买住房比例仅为19.5%，考虑到进城务工人员是新市民的绝大部分组成，我们估算目前新市民群体租房/购房比例约为8:2。 新市民住房需求宏观市场：万亿空间的释放可能 据相关研究及团队测算结果，流动人口的消费收入弹性（0.70）显著低于城镇人口的消费收入弹性（0.87），流动人口市民化可以释放该部分人群的消费需求。测算结果显示，乐观情况下，消费弹性在五年内释放完成，带动的消费增量可达2420亿元，约占GDP的0.16%；保守情况下，消费弹性在十年内释放完成，消费增量可达5679亿元，约占GDP的0.29%，对于拉动内需意义积极。从住房模式来看，我们估算目前流动人口的租房/购房比例为8:2，伴随市民化进程带来的流动人口购房意愿提升，在市民化完成后流动人口的租房/购房比例变为7:3和6:4的两种假设下，测算结果显示，乐观情况下购房需求释放带来的金额增量在两种租购比例下分别为14866亿元和29006亿元；保守情况下分别为10016亿元和19180亿元。从住房面积来看，在市民化完成后流动人口的租购比变为7:3和6:4的两种假设下，测算结果显示，乐观情况下流动人口购房需求（面积）增量分别为12.55亿平和25.10亿平；保守情况下分别为13.19亿平和26.38亿平。购房面积增量对应金额远高于住房消费可释放金额增量，新市民理想需求与现实购买力间存在鸿沟。 未来政策空间如何打开：户籍限制的合理放宽和多层次的住房保障 帮助新市民真正融入城市是释放新市民需求、继而弥补其理想需求与现实购买力差异的首要前提。我们认为新市民的住房安排，是从兜底、过渡、安居到改善等一系列的制度框架，传统商品房将针对其改善性需求滞后打开。在当前阶段，放宽公租房申请条件、继续加大保障性租赁住房和公租房供给将是满足新市民安居需求的重要抓手；降低新市民获取金融服务难度或为短期内弥补新市民理想需求与现实购买力差异的最可行方法。 把握政策结构性宽松的beta与收并购的alpha 投资建议：未来行业beta取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度；alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、新城控股、中南建设、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期；主观测算风险 "
报告标题：房地产：深度解析2021&2022Q1地方国企开工情况-拿地易，开工难作者：亿翰智库，于小雨,姜晓刚时间：2022/3/23页数：16链接：https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202203231554426931_1.pdf?1648058376000.pdf简介：核心观点： 2022年22城首轮集中供地正在逐步推进，预计将延续2021年第三批集中供地的成交特点，即：民营企业参与度低，央企和地方国企参与程度高。国央企充分发挥拿地优势，并且我们还不乏看到央企与地方城投公司合作拿地的境况，以最少的资金撬动更多的资源。在资金端政策放松预期较弱的情况下，这样的趋势预计不断持续，国央企托底市场，但与民营企业不同的是，地方国企对资金周转的诉求较弱，因此2021年成交地块开工成为影响2022年住宅供应的主要变量。 一、行业内部迎来结构性转机 未来房地产行业的市场表现将与国央企和中小企业直接挂钩，对房地产开发企业来说，拿地后尽快开工获取现金回款是普遍做法，但是对以城投为主的地方国企来说，其主营业务并非是地产开发，开工积极性相应的要弱一些，而且大量中型房企问题频发带来的开工力度下降，最终将会传导至房地产行业，我们需要接受商品房销售规模的下降。比较乐观的是，虽然行业总量下行，但是行业内部出现结构性转机，国央企可借助资金和居民的信任实现快速的开发销售，实现市场占位的提升。 二、地方国企拿地的原因：三托一转 在我们评判地方国企的时候，必须要关注到“国企”两个字，其担负了地方政府的属性在里面，需要承担经济责任和社会责任。因此，在我们考虑地方国企托底的时候，需要想明白地方国企托的是什么底，然后在其基础上展望未来。在我们看来，地方国企的托底，一是托地价的底，二是托市场的底，三是托地方财政的底以及第四是企业转型的需要。 三、城投公司是未来市场的主要变量 以城投为主的地方国企面临着尴尬的局面，对于地产开即使当前住房市场需求不振，也能为公司带来相应的资金回笼。对于城投公司来说，若开工意愿不强，土地将长期留存在手中，并不能产生额外收益，相反要承担成本支出。对此我们认为，城投公司完全可借助自身拿地优势与房企间展开合作，实现收益共享，短期虽面临困难，但长期发展空间充足。民营企业与地方国企之间的合作当然存在难度，尤其是第一步的探索合作，甚至最终也难以保障企业盈利，但这会是民营企业活下去的一种方式，可以从自身最熟悉的片区或城市开始，做最擅长的产品，一步步与地方国企构建合作机会。 "
报告标题：房地产2021年集中土拍元年深度解读与展望：全年集中土拍呈现“热—冷—稳”趋势，央国企或将维持土拍主导地位作者：中银证券，夏亦丰,许佳璐时间：2022/3/4页数：48链接：https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202203041550552396_1.pdf?1646420293000.pdf简介：全年集中土拍元年整体市场呈现“热—冷—稳”的趋势。1）成交量呈现逐批下降的趋势，楼面均价经历了先降后回升的过程。21年22城三批集中土拍分别出让土地785/581/516宗，总金额10461/6278/5792亿元，总建面10469/6544/5696万平，合计出让土地数量1882宗，总金额2.25万亿元，总建面2.27万平，叠加1-2月首批前所出让的地块，21年全年22城住宅土地出让总金额2.62万亿元，同比+3.1%。三批集中土拍楼面均价分别为9993/9594/10169元/平。2）从土拍热度来看，呈现“热—冷—稳”的趋势过程。土地溢价率分别为15.3%/3.6%/1.9%，触顶成交率分别为24.2%/12.4%/12.6%,底价成交率分别为41.6%/73.5%/76.7%。从中止出让率和流拍率角度来看，第三批集中土拍市场有所回暖，流拍率较二批下降了0.8pct至12.5%，中止出让率从22.9%降至6.6%。我们认为第三批集中土地出让市场企稳回暖的原因有四：a）出让条件优化，政府让利，利润空间改善，提高房企参拍积极性。b）宏观、中观政策释放维稳信号，提振市场信心。c）热点板块、优质地块供应明显增多。第三批次中心城区成交建面的占比均值从二批的30%提升至38%。d）土拍冷却期后，部分房企补库存意愿较强。3）政策“松—紧—稳”不断调整，二批提门槛控溢价，三批资金门槛和出让条件松动。 城市层面：1）土地出让金：不同于百城土地出让金负增长（-13.2%），21年重点城市出让金仍能保持3.1%正增长，占百城比重较20年大幅提升了10.7pct至67.7%；其中一、二线城市同比+7.3%、+1.5%。六成城市较20年有所增长，土地出让金TOP5的城市均为一线及长三角强二线城市。2）成交量：重点城市成交量同比下跌，但长三角与一线城市仍具备韧性。22个重点城市21年供应量/过去五年平均交易量的均值为153%（以建面计算），符合政策预期。超七成城市21年成交量下跌，基本面驱动长三角成交量占比提升至39%。一线城市成交量同比-8.9%，不过占22城成交量的比重从13.2%提升至14.7%；二线城市同比-19.8%。3）地价：全年地价普遍上涨，第三批均价破万。21年重点城市整体地价上涨26.2%，仅济南地价不及20年水平，一、二线城市地价平均涨幅为14%、25%；第三批集中土拍楼面均价破万，其中仍有超过四成城市楼面均价较二批有所下降，主要发生在前两个批次地价上涨均较为明显的城市。4）土拍热度：第二批集中土拍热度普降，第三批少部分城市热度略有回升。其中杭州和宁波三批土拍热度回升明显，主要是由于规则调整、地价下调、稀缺地块供应、新房限价上涨以保障盈利空间等因素带动。一、二线城市21年平均溢价率为7.3%、9.2%，较20年下降了6.9、4.7pct。5）非重点城市：全年成交量大幅下行40.4%，地价涨幅显著放缓，溢价率降幅小幅低于重点城市，因为重点城市对于最高地价以及最高溢价率严格控制。 公司层面：国企坐镇，城投压舱，民企拿地节奏显著放缓。第三批次土拍呈三方面特点：1）国企拿地参与度进一步提高（第三批央国企拿地数量占比为63%），民企拿地策略趋于谨慎，具备资金实力的民企更加聚焦优质地块；2）城投平台积极托底，拿地数量占比提升至43%，本地房企受资金实力与地方政府供地特点变化影响，平均获地面积与金额小于外地房企；3）头部房企拿地更为聚焦，地方中小房企市场参与度的提升，TOP30房企整体的拿地数量占比由首批的38.9%降至第三批次的10.3%。从具体房企来看，21年三批集中土拍保利、华润和中海分别以1091、889和867亿的拿地总价位列前三。保利、龙湖投资布局最广，滨江、融信最注重深耕大本营。 稳中有进或成2022年土地市场变化趋势。1）供地次数增加以平滑市场的剧烈波动，集中供地热度将明显分化，一线城市土地市场或将率先回温，从北京2022年首批集中土拍结果来看规模房企中的国企央企已开始积极拿地，而其他城市与房企仍还需要一段时间修复；2）预计整体房企拿地态度仍较为谨慎，将聚焦高盈利低风险核心城市，央国企将维持主力地位，规模房企和品牌房企在基本面较强的城市中的拿地积极性有望提升。同时，我们认为除了公开市场参与集中土拍外，部分有意纳储房企或择机关注收并购机会；3）保障性租赁住房步入增量提速阶段；4）重点城市“两集中”政策存在继续优化空间，降低企业拿地门槛，给予企业合理利润，激发房企拿地热情仍是主要的优化方向。 投资建议 与长期以来零散分布的供地模式相比，集中供地对政府计划供地、企业决策竞地产生了重大的影响。供给端政策多管齐下完善房地产长效机制，行业进入发展新阶段，落实了从融资端到投资端的透明化管理，持续助推行业向“管理运营驱动”转化，利好资金、市场研判、运营管理、产品力、营销能力等综合实力强劲的头部房企。当前行业利润率下行+销售景气度持续走弱一定程度上影响了房企纳储的积极性。但是从二三批次集中土拍溢价率大幅下滑以及对未来政府可能作出的一些政策优化来看，今年的土拍预期利润率将会有改善的空间。我们认为土地市场与房企拿地态度恢复仍需要一段时间，但央国企与品牌民企对于高利润低风险的优质地块的参拍热情率先逐步修复值得期待。从板块投资角度来看，我们坚持“一季度是较好的配置窗口期”的观点，政策改善预期仍在加强，建议持续关注地产板块机会。我们建议关注三条主线：1）信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A、龙湖集团、华润置地。2）在降息等宏观与行业政策改善影响下，边际收益较大的弹性房企：旭辉控股集团、新城控股、金科股份。3）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升生活、新城悦服务。 风险提示 政策效果不及预期；房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。 "
报告标题：房地产：城市观点深度观察：大数据助力估价业务发展作者：城市测量师行，时间：2022/1/4页数：7链接：https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202201041538406855_1.pdf?1641293699000.pdf简介：随着近年来互联网产业的不断发展和信息化的持续推进，大数据时代已经到来。“数据”成为这个时期最炙手可热的名词。基于海量数据和信息发展而来的各类技术，已经深刻改变了我们的生活。尤其是在中国，海量数据与人工智能技术的结合，产生了强烈的化学反应，正在快速推动各行各业向信息化和智能化转变。 一、传统估价业务面临的挑战 大数据背景下，传统估价业务正面临以人工智能技术为代表的新技术的挑战。近年来，不乏有数据科学和人工智能领域的论文、赛事等，以野心勃勃的姿态，试图用纯智能算法来取代传统估价在房地产租金、售价等领域的角色。 陈熙和张晓博通过训练LightGBM模型对56279条住宅租金数据进行了预测，取得了较为理想的拟合结果。谢勇等人在尝试了多种机器学习模型的基础上，深度挖掘了房屋面积、商圈位置等因素对住房租金的影响。徐凌峰在其硕士论文中，尝试了将深度神经网络技术应用于住宅售价的批量评估中，展现了这一技术在此类任务上的潜力。李贞良和曹布阳利用支持向量机回归（SVR）模型，在结合写字楼周边因素的基础上，对写字楼租金进行了预测。 虽然上述研究在评估精度和稳定性上仍达不到实际估价工作的要求，但此类研究的大量开展，充分显示了大数据在房地产估价领域的应用潜力。与此同时，更多的大数据技术正在被开发和移植到房地产估价领域，不断挑战评估精度。传统估价业务与大数据的融合已经进入现在进行时。"
报告标题：房地产行业深度报告：存量时代的受益者，高成长逻辑未变作者：万联证券，徐飞时间：2021/11/23页数：23链接：https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202111231530709708_1.pdf?1637697108000.pdf简介：行业核心观点： 房地产行业迈向存量时代，物业管理行业的发展对我国居民家庭核心资产保值增值具有重要意义，其在市场中的地位日益凸显。物业管理行业规模已突破万亿大关，而在增值服务、基础物业服务等领域仍有较大的拓展空间，行业在成长持续性以及盈利能力持续性上均有一定保障，当前主要受房地产行业信用风险影响出现明显调整，当前房地产行业政策已在纠偏，板块估值仍处于相对低位，推荐配置物业管理板块。 投资要点： 房地产存量时代下，物业管理公司市场地位凸显：我国当前房产仍然是居民的主要财富形式，房产在我国居民家庭财产中占比达到 59.1%，物业管理行业对于房产的保值增值具有非常积极的作用，未来的需求可期。 物业管理行业规模持续提升，已突破万亿，存量时代下，仍有较大发展空间：2020 年，物业管理行业管理规模达到 330.4 亿平方米，近五年年复合增长率为 11.3%。物业管理行业经营总收入达11800.3 亿元，年复合增长率为 16.4%，突破万亿规模。房地产销售与竣工剪刀差维持高位，叠加预售资金监管加强，后续竣工或超预期，推动物管行业规模进一步扩大。 行业持续整合加速市场集中度提升：2020 年百强企业共发生并购案超百宗，截至 2021 年 11 月 1 日，今年物业管理行业内发生并购交易 63 宗，涉及并购方 33 家物业企业；交易金额约 315 亿元，相比 2020 全年交易总额大幅增长约 198%。2020 年物业管理企业TOP100 在管面积市场份额仅 30.8%，相比百强房企 47.9%（以销售面积计）的市场份额仍有较大提升空间。 对关联房企的依赖度逐渐减弱，趋于市场化发展：2020 年百强企业承接所属或合作开发商项目和外拓第三方项目数分别达 2.70万个和 3.07 万个，面积分别为 52.5 亿平方米和 49.1 亿平方米，占比分别为 51.7%和 48.3%。 短期存量物业提价难，市场化定价是长期发展趋势：从 2014 年以来已陆续多地发布放开价格管制的要求，从长期视角下物业管理市场化定价趋势未变。短期尽管存量盘提价较难，但是仍是有一部分实现了提价，此外新盘以及外拓部分较易实现提价，对物业管理公司基础物业费形成支撑。 社区增值服务的发展与非住宅业务占比的提升有效提升企业盈利能力：增值服务创新可弥补基础物业管理收入增长限制，非住宅类物管一般面对单一机构客户，单价高同时提价更容易。由于社区增值服务盈利能力优于基础物业（2020 年百强物业服务毛利率为 19%，社区服务毛利率为 26.8%），考虑社区增值服务后，可以发现主要物管公司的单位在管面积创收提升趋势明显，社区增值服务触点多，未来仍有较大拓展空间。 科技应用成为人力成本刚性提升的有效对冲措施：从成本构成上看，人力成本占物业管理公司总成本 50%以上。加强成本管控，提高企业运行效率成为企业提升盈利能力的重要方面。目前物业管理公司降本的主要路径一方面是加大科技应用，优化管理流程等；另一方面就是通过外包的形式将非核心业务进行外包。 风险因素：业务外拓不及预期；物业管理费提价不及预期；增持服务拓展不及预期等。 "
报告标题：房地产行业深度报告：A股房地产行业2021年三季报综述：行业下行趋势延续，关注存量市场机会作者：万联证券，徐飞时间：2021/11/5页数：17链接：https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202111051527246015_1.pdf?1636137964000.pdf简介：行业核心观点： 房地产行业基本面仍处于向下阶段，当前政策上已经开始纠偏，预计将逐渐恢复至正常水平。A 股房地产各板块估值处于低位，其中物业管理板块盈利稳定性较高，当前时点主要受制于开发板块的信用风险事件影响，随着开发板块风险逐渐释放，估值修复可期，同时建议关注财务状况与信用较好的头部优质房企估值修复机会。 投资要点： 物业管理板块营业收入与利润保持稳定增长，在房地产行业各细分领域中表现相对较好：A 股物业管理板块营业总收入增速为31.6%，较中期提升 3.3pct，A 股主要的物业管理公司招商积余（+27%）、南都物业（+15%）、新大正（+61.7%）、特发服务（+58.9%）。2021 年前三季度住宅开发板块营业总收入同比增速为 22.4%，较中期回落 6.7pct，主要是一方面房地产调控力度持续加强下，2021 年房地产开发企业资金面紧张，三季度竣工增速持续回落，另一方面 2020 年基数影响； 房企盈利水平遇到挑战，整体呈现下行趋势：2021 年前三季度，住宅开发板块毛利率水平为 20%，较中期下降 1pct；商业地产毛利率水平为 24.8%，较中期下降 1.2pct；产业地产毛利率为 22.6%，较中期提升 1.1pct；物业管理板块毛利率水平为 17.5%，较中期下降 0.9pct；房产租赁经纪毛利率为 19.6%，较中期下降 0.9pct。三季度房地产市场销售低迷，现金回款增速较中期均出现不同程度下滑，房企回款压力仍然较大：2021 年前三季度，住宅开发板块销售商品、提供劳务收到的现金同比增速为 19.3%，较中期增速下滑 21pct；商业地产板块销售商品、提供劳务收到现金同比增速为 13.6%，较中期增速下降 17.3pct；产业地产销售商品、提供劳务收到现金同比增速下滑 21.3%，较中期增速下降 5pct；服务类板块收到现金较中期增速均有一定下滑，但整体仍维持相对较高增速，物业管理和房产租赁经纪板块销售商品、提供劳务收到现金同比增速分别为 26.5%和 15.8%，较中期增速分别下降 3.3pct和 12.2pct； 基金重仓配置比例有所回升，但仍处于低位：2021 年三季末房地产行业基金重仓配置比例为 1.39%，低于标准配置比例 0.9pct，环比+0.3pct。开发类板块公司持仓情况出现分化，央企、国企背景等高信用公司获得明显增持，如保利发展、金地集团、招商蛇口等；部分民营房企遭到减持，如新城控股、金科股份 、中南建设等。保利发展持仓总市值超过万科 A，居于房地产行业基金重仓持股首位。物管公司：招商积余、中海物业、华润万象生活、保利物业、新大正等个股增持明显，持股占流通市值比分别提升+11.14pct、+1.63pct、+0.38pct、+1.51pct 和+2.07pct。 风险因素：行业基本面持续快速下行、持续大幅收紧房地产信贷政策。 "
报告标题：房地产行业深度：第二批集中供地土拍降温明显，国企和本地房企成拿地主力作者：上海证券，金文曦时间：2021/11/2页数：50链接：https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202111021526581267_1.pdf?1635858706000.pdf简介：截至10月20日，20城二批集中供地收官，土拍市场降温明显。截至2021年10月20日，除宁波、郑州外，20城第二批集中供地顺利结束。本次土拍20城累计推出土地1096宗，成交605宗，成交土地规划建筑面积6794.74万平方米，总成交金额6072亿。从土拍交易结果来看，20城土地市场整体降温明显，流拍率整体走高，底价成交地块占比明显提升。 多城细化土拍规则，控制溢价率上限。此次土拍多地曾修改过土拍规则，设置房企资质认证、资金来源审查、“竞品质”等细化规则，控制土地溢价率上限，此举一定程度上为地产开发留出一定的利润空间，稳定开发商利润预期。从第二批集中供地的成交结果来看，整体溢价率得到有效控制，底价成交地块数量增多，以长沙、重庆为例，长沙出让地块均为底价出售，重庆推出的57宗土地中底价成交54块。 民营房企参拍积极性不高，地方国企和央企表现不俗。分企业来看，碧桂园、融创中国、旭辉控股集团等民营房企拿地积极性不及首批集中供地，融创中国仅在青岛拿下2宗土地，与首批集中供地收获52宗土地相比大幅下滑。本土企业凭借区域深耕优势积极参拍，竞得多宗地块。国企央企凭借资金和融资成本优质在全国范围内多点布局，中国海外发展竞得24宗土地，华润置地收获8宗土地。 预期三批土拍竞争趋于平稳，信贷环境改善条件下部分房企仍有补库存需求。22城首次集中供地集中在上半年4-6月，拿地房企有望在年底开盘预售，回笼资金，而第二批次土拍集中在下半年，竞得土地将占用本年度资金。此外，由于第三批集中供地和下一年首批集中供地之间的空档期较长，叠加上半年销售去化较好，在国内信贷环境改善的条件下，部分房企尚有补库存的需求。 受益标的 第二批集中供地土拍整体降温，溢价率回落，民营房企参拍积极性不高。下半年房地产市场信用重构加速，虽然出现个别风险事件，但总体风险可控。由于第三批集中供地和下一年首批集中供地时间空窗期较长，叠加上半年销售去化较好，在资金面改善的情况下部分房企仍有补库存需求。推荐关注：融资和成本优势较为突出的保利发展（600048.SH）、绿城中国（3900.HK）、万科A（000002.SZ）；受集中供地政策影响较小，定向招拍挂能力较强的房企，如新城控股（601155.SH）、宝龙地产（1238.HK）。 风险提示 房地产调控政策超预期；公司规模扩张不及预期。 "
报告标题：房地产行业深度：对首次集中供地的深度分析与对后续的“七点猜想”作者：中银证券，夏亦丰,许佳璐时间：2021/8/24页数：56链接：https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202108241512043160_1.pdf?1630178373000.pdf简介：作为2021年房地产行业的新政，土拍两集中从供给端改变了土地市场的运作逻辑。截至6月末，22城已全部结束首批集中成交，新政落地有以下五大特征： 整体市场量价齐涨、热度不减：1）首轮供地节奏各异，广州最积极（首批供地占全年计划的54%），深圳、厦门较保守（占比10%），Q3进入供应空窗期。2）首批集中出让成交总价破万亿，根据我们的测算，22城今年住宅土地出让金或达2.4万亿。3）22个重点城市首批集中出让合计成交785宗地，成交总建面1.05亿平；楼面均价9993元/平，较去年增长20.7%；平均溢价率15.3%，较去年提升了1.6个百分点，整体热度较高的主因在于开发商急于在上半年补货以求年内实现销售及回款。4）房企仍将重点放在重点22城土拍上，非热点城市仅聚焦长三角。 城市地价普涨、溢价分化、流拍多有下降：1）近七成城市地价上涨，重庆和厦门地价涨幅超80%、溢价率超30%，无锡、北京、杭州、南京超七成地块封顶成交，长春、青岛、郑州底价成交地块占比超75%。2）45%的城市溢价率高于均值，市场热度不一，其影响因素城市基本面>供地质量>限定竞得方式严厉程度。流拍率下降城市居多，长春、天津因房企参与度低出现较多撤牌。 短期供应波动较大；部分城市最高限价低于去年同期：1）8城平均限价低于去年同期销售价格，较2021年1-7月的实际销售均价低7.3%。同时我们认为，对于原本库存相对较低、去化周期较短的城市，政策利好于后期的供应增长，销售量价将平稳提升。2）高标准商品住宅方案评选叠加户型限制条件调整，未来产品供应结构将兼顾刚需及改善型需求，同时产品品质的要求也更高。 土地资源集中度显著提升，规模房企以及国企央企成最大赢家：1）22城保证金合计2500亿，在高额保证金集中缴纳的压力下，土地集中度大幅提升10个百分点。TOP30房企的保证金规模1070亿，平均保证金比例为25.7%。2）TOP30房企平均在5个城市获地，获地率高达39.7%，近三成位于长三角。3）首批共有224个房企拍得土地，拿地金额超100亿的有28家，超500亿元的有融创、招蛇和保利。 首批热点城市静态利润率下行；限竞房项目减少为房企的利润空间提供了一定的保障：1）22个城市的平均静态毛利率为34%，较去年下降了8个百分点，高自持与高配建进一步拉低预期毛利率6个百分点。一线城市因严控地价+准入条件高，盈利空间有保障（39%），市场热度较高+部分不设地价上限的强二线预期毛利率较低（23%），城市基本面相对不强的弱二线城市房企参拍热情相对不高，溢价率较低，平均静态毛利率达38.6%。2）一梯队房企多布局一线+弱二线，二梯队68%的地块布局弱二线，侧重于在自身擅长且有利可图的城市布局，利润率均超30%。二梯队房企在各线城市的毛利率均衡度及整体利润率（34%）均是最高的。三梯队房企利润率均衡度显著较弱，重仓强二线（63%的地块），整体毛利率（24%）不及一、二梯队。一线城市中，三梯队房企获地不多但静态毛利率最高，不过深圳考虑配建后毛利率会被摊薄。强二线城市中，因资金实力+区域深耕，一、二梯队房企预期利润率显著高于三梯队房企；二梯队略高于一梯队4-6个百分点。弱二线城市中，各梯队房企毛利率相差不大且相对较高，预计市场空间会被进一步打开。3）有限竞房的城市数量从11个减少至8个，北京、广州、苏州今年集中供地后取消限竞房，预期盈利空间改善。 基于首批集中供地政策落地的情况，我们对二三批次集中土拍提出七点猜想： 从政策角度：1）严格限制地价和溢价率。2）为配合“摇号”和“一次性合理报价”，“禁马甲”政策将进一步优化“打补丁”。3）拿地规则渗透到“前中后”全流程管控。4）在配套政策利好下，租赁住房供应力度大幅提升，新房市场结构逐步向纯商品房、新型共有产权房、租赁住房、商业配套结构转变。5）品质竞争成新常态。 从行业角度：由“控表面地价”向“控实际地价”转变，后续集中土拍热度下降，行业利润空间有改善预期。 从房企角度：上半年拿地较为积极的龙头房企投资强度或有所缓和；中小企业获地概率提升，但龙头房企的综合拿地实力更强。 投资建议 与长期以来零散分布的供地模式相比，集中供地对政府计划供地、企业决策竞地产生了重大的影响。随着首批集中土地出让全部落地，政策影响及未来走向逐渐明朗。虽然首批集中土地出让的政策效果不及预期，但我们认为二三批次集中土拍，尤其是第三批次集中土地出让的预期利润率将有回升的空间，带动估值修复。供给端政策多管齐下完善房地产长效机制，行业进入发展新阶段，落实了从融资端到投资端的透明化管理，持续助推行业向“管理运营驱动”转化，利好资金、市场研判、运营管理、产品力、营销能力等综合实力强劲的头部房企。我们建议关注：1）开发板块：金地集团、万科A、保利地产、龙湖集团、佳兆业集团。2）物业板块：碧桂园服务、永升生活服务、华润万象生活、融创服务、新城悦服务、宝龙商业、星盛商业。 评级面临的主要风险 政策效果不及预期；房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。 "
报告标题：房地产行业深度报告：物管行业专题报告三：集团资源调配的重心，扩表后ROE趋势成关键作者：开源证券，陈鹏时间：2021/7/21页数：36链接：https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202107211505191603_1.pdf?1626884471000.pdf简介：市场空间大，进阶版物管对技术、能力需求更为迫切 物管公司核心要素在于人，其长期占据消费者心智的核心能力是品质和口碑，中短期成长驱动力在于地产平台给予的支持。随着形态进阶，服务对象不再束缚于小区住宅，物管公司开始切入非住宅领域。在业务平台化、场景社会化趋势下，对物管公司技术、能力的要求将持续提升。物管市场远期空间足够大，可延伸的业务类型足够多，业务对象的流量潜力大，优秀的物管公司将历久弥坚。重点推荐行业龙头标的碧桂园服务，成长性标的世茂服务、金科服务、新城悦服务、永升生活服务；受益标的包括宝龙商业、华润万象生活。 业务架构：管理半径遇挑战，增值服务轻重切换，板块仍是集团资源调配重心 （1）高成长性是当前行业发展特性，其中新房交付仍是最佳资源，外拓是最佳轻资产路径，而收并购双刃剑效应突显；针对规模快速崛起的板块，管理半径或迎来挑战，我们认为，区域裂变、项目模块化管理、智慧系统三大方式较为有效。（2）增值服务可在轻重切换中灵活孵化。从资源属性分类，消费类服务潜力较大，且借鉴国内外成功经验，针对门槛不高、差异化性质并不强烈的部分增值服务，转平台为自营并非不可变通。不考虑空间资源运营服务，远期场景下户均增值服务支出占家庭支出的12%，报表口径的增值服务远期收入空间预计在5321亿元。（3）服务业态宽度可期，非住宅业态，例如学校、医院、交通等，会在招投标时对公司、或者其从业人员设定限制，又或在评分时设定较高权重，具有一定的准入门槛。（4）板块仍是地产集团资源调配的重心，同时地产集团多元化业务有望在未来赋能物管。 盈利趋势：ROE下滑背后是短期资本扩容、而非盈利下滑引起 从板块45家主流物管公司ROE看，2020年45家物管公司ROE均值25%，较2019年下滑16个百分点。我们认为，当前物管公司ROE下滑明显，主要源于再融资带来的杠杆水平的回落，而非盈利能力的回落，且资产的周转效率不低。未来再融资资金发挥效果，收并购贡献收益的效率提升，盈利能力将会得到阶段性修复，推动ROE恢复至正常水平，至此，新一轮扩表成功完成。 估值对比：大小之辩，不可忽视的规模壁垒 （1）大小公司均具备各自优势。大物管公司首先具备一定规模优势，集中体现在资金调配、业务探索方面。小物管公司可以追求小而美特性，增值服务试错成本低，局部城市密度高，利于持续降本增效。（2）但我们认为，小公司优势对于大公司并无太多门槛，反之不然；且双方成长性相当，估值却继续分化。（3）三大业务中非业主增值服务不具可持续性，做的是新房市场“一锤子买卖”，剔除该业务后的业绩更为宝贵，估值更具参考价值。 风险提示：行业销售规模波动加大，外拓业务不及预期，人工成本上行压力。 "
报告标题：房地产行业深度报告-2020年中报回顾：稳增长降负债行稳致远，否极泰来静候修复作者：东方证券，房诚琦时间：2020/9/7页数：18链接：https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202009071408597616_1.pdf?1599475535000.pdf简介： "
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报告标题：2022年1-3月房地产数据深度点评：融资情况冰消雪融，销售投资翘首盼春
作者：信达证券，江宇辉
时间：2022/4/19
页数：25
链接：
https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202204191560241628_1.pdf?1650388184000.pdf
简介：
投资：新开工面积持续回落，开发企业投资意愿较差：1-3月，全国房地产开发投资2.78万亿元，同比增长0.7%，增幅较1-2月回落3pct，全国房屋新开工面积2.98亿平方米，下降17.5%，降幅较1-2月扩大5.3pct。结构上来说，新开工面积大幅回落带动施工面积3月单月下降21.5%，导致整体投资回落。深层次原因我们认为一方面当前企业资金紧张，开工和推货在当前行情下回笼资金较为困难，因此开发商对投资态度趋于谨慎；另一方面在于2022年的春节、金三银四等传统销售旺季在房地产市场下行的趋势下，表现较为平淡，一定程度上影响了开发企业对于市场未来的信心，未来房地产投资的修复仍有赖于房地产市场预期的改善。
土地：3月市场略有回升，整体热度仍处于低位：1-3月份，房地产开发企业土地购置面积1339万平方米，同比下降41.8%，较1-2月提升0.5pct，土地成交价款672亿元，同比下降16.9%，较1-2月提升9.8pct。即使在首轮集中供地中优质地块供应加大，溢价率降低释放盈利空间的情况下，民企整体拿地意愿依然不强。主要原因在于当前市场热度依然较低，部分企业仍受制于疫情的反复，去化情况不理想及企业流动性吃紧等问题，在土地投资上态度较为谨慎，预计随着上半年偿债高峰的度过，企业流动性问题得到缓解后土地市场热度将逐渐恢复。
销售：数据持续低迷，居民信心尚需时间修复：1-3月份，商品房销售面积3.1亿平方米，同比下降13.8%，降幅较1-2月扩大4.2pct，销售金额2.97万亿元，同比下降22.7%，较1-2月降幅扩大3.4pct。整体来看21年8月以来销售面积、金额同比增幅分别在-15%，-20%左右宽幅震荡，未出现明显改善信号。3月单月商品房销售均价9252.41元/平方米，较上月环比下降6.02%，购房者对未来降价仍有预期，观望情绪浓厚。对于部分城市出台的宽松政策，由于政策生效具有一定迟滞性，我们认为效果将在2季度展现。
融资：到位资金降幅扩大，按揭贷款政策宽松：1-3月份，开发到位资金3.8万亿元，同比下降19.6%，较1-2月降幅扩大1.9pct。企业国内贷款降幅相较1-2月有所扩大，但波动不大，自筹资金降幅缩窄，自筹资金与国内贷款变动程度背向，开发企业自筹资金比重逐渐加大。按揭贷款方面政策逐渐宽松，21年10月以来，按揭贷款放款周期天数逐渐下降，3月按揭贷款放款周期约31天，已至历史低位，首套房贷款利率已连续6个月下行，目前已低至5.34%。房贷利率决定了居民购房实际成本，是影响居民需求的敏感变量，有望带来居民购房意愿的改善。
百强房企：部分房企环比回暖明显，出险房企成交持续恶化：1-3月百强房企累计销售额16279亿元，同比下降47.1%，较上月跌幅扩大2.7pct，单月环比来看3月销售有回暖迹象，主要由于2月春节周返乡置业潮低迷，叠加年后宽松政策加码，城市能级布局相对较好的房企能优先受益于市场回暖。出险房企排名下降幅度较大，购房者对暴雷房企烂尾楼担忧导致此类企业3月单月销售几乎没有回暖迹象，成交端持续恶化。
债券融资：境内外债券融资回暖：2022年3月房企境内外融资944亿元，同比下降7.7%，降幅较2月大幅收窄6.6pct，环比上升98%。
行业经营环境好转，政策宽松仍在继续：3月份市场疫情的影响，进一步加剧今年经济下行的压力，综合经济形势和房地产市场情况来看：1、房地产投资和住房消费仍是经济的重要支柱，今年后续的房地产行业的政策环境将非常友好，并且在短期内延续下去；2、当前房地产市场泡沫化程度较低，过去部分过于严厉的调控政策已完成其历史使命，后续将不断退出市场；3、房地产企业债务压力带来的系统性风险急需解决，化解行业风险已经刻不容缓，行业今年开始利润空间将逐步修复。当前时点，我们建议重点关注保利地产、金地集团、招商蛇口、中海地产、华润置地，以及滨江集团、旭辉控股、金科股份、新城控股等。物业板块方面，建议重点关注独立性强、金科服务、旭辉永升服务、碧桂园服务和华润万象生活。此外考虑到再融资放开的可能性，建议重点关注南山控股和华发股份。
风险因素：政策放松进度不及预期，地产行业销售下行幅度超预期。
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深度小编
报告标题：房地产行业深度报告：时穷“节”乃现，REITs发展正当时
作者：万联证券，潘云娇
时间：2022/4/15
页数：25
链接：
https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202204151559427170_1.pdf?1650040430000.pdf
简介：
行业核心观点：
借鉴海外REITs发展经验，长期视角下，REITs在大类资产配置中具有收益稳定的优势，我国公募REITs供给规模仍然较小，潜在市场空间较大，政策推动下市场扩容在即，保障性租赁住房REITs有望近期落地，建议积极关注新品种上市认购机会以及已上市REITs估值回归后的投资机会。
全球REITs规模迅速扩张，基础设施/数据中心/工业部门REITs市值合计占比30%：截至2021年末，REITs已经成为全球商业地产投资的重要部分，全球已上市REITs数量达到了865支，总市值从1990年的100亿美元增长至2021年末的2.5万亿美元。美国占比约63%，日本7.5%、澳大利亚5%、英国4.5%、新加坡3.7%、法国3.3%、加拿大3.2%、香港1.6%（2019年末）；过去10年全球REITs资产结构发生较大变化，截至2021年末，基础设施、数据中心和工业部门占房地产投资信托基金市值的30%，2010年仅4%。
我国公募REITs发展正当时，潜在发展空间广阔：我国经过十多年的探索，2021年正式推出基础设施公募REITs，迈出了跨越性的一步，我国基础设施公募REITs采用“封闭式公募基金-ABS专项计划-项目公司-项目”的结构，当前已上市11只公募REITs总市值达到480亿元。政策推进下，保障性租赁住房REITs有望加速落地，后续能源基础设施、停车场项目市政基础设施等均有望有序推出，REITs扩容将迎来较快发展。参考海外成熟REITs市场市值占GDP的比重估计，我国REITs潜在市场规模或将达到5万亿。
我国公募REITs获得资金认可度较高，上市以来表现亮眼：目前已上市的公募REITs在认购以及上市后均获得资金认可，整体表现亮眼。从派息率角度来看，根据wind数据显示，预计首批上市REITs派息率平均为6.53%，明显高于银行、保险、开发类房企等高股息率类板块的平均股息率水平，体现了REITs较强的收益稳定性。
长期投资角度下，REITS收益来源稳定，在大类资产配置中具有优势地位：REITs的价值来源主要资产价值增值、租金等收益。参考海外成熟REITs历史市场表现，在大类资产中表现较好，FTSE EPRA Nareit Global REITsExtended Index在2009年6月至2021年12月期间年复合收益率达到13%，明显超过同期股票、债券以及未上市房地产资产收益率。从区域间看，美国、日本、新加坡、香港10年期REITs年化收益率分别达到10.07%、8.9%、8.8%、10.8%，海外成熟REITs市场在长期资产配置中均表现出了较稳定收益能力。从各类REITs收益率来看，根据年亚太2020REITs市场工业/物流类REITs收益率表现突出，10年期年化综合收益率达到13.80%。
风险因素：收益率不及预期风险；REITs底层资产过度集中；市场流动性风险等。
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深度小编
报告标题：房地产行业政策深度报告：从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则
作者：中银证券，夏亦丰,许佳璐
时间：2022/4/1
页数：63
链接：
https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202204011556560614_1.pdf?1648840719000.pdf
简介：
核心观点
从房地产贷款首付政策看，两成首付是一个明显的宽松政策信号。06-21年15年来房贷首付比例下调至20%只有两次：1）08年金融危机爆发，为了稳经济、稳楼市，当年10月央行推出新政：最低首付款比例调整为20%；2）14年9月30日，首套贷款最低首付3成，15年9月30日非限购城市执行首套贷款最低首付比例不低于25%，16年2月非限购城市首套房首付比例最低可达20%。经过两次“降首付”配合其他行业政策调整后，房地产市场均出现了明显的销售回暖、房价上涨、库存上行速度放缓或库存量出现了下降。我们认为首付比例下调，尤其是商业贷款方面的首付比例下调，已经是一个重要的信号，首付比例下调的城市仍将不断增加，但高能级城市的跟进才能起到更明确的意义。从08、14年地产周期对比看，当前市场环境下房地产政策的趋势将如何演变？我们认为当前政策调整的方向为：从目前政策的紧迫度来看，房企资金压力缓释>需求端放松>供给端调整。08、14年的房地产放松主要的政策均是从需求端发力的，08年放松了居民购房的金融条件与准入门槛，14年注重解决当时库存高企的核心问题，采取了松绑限购、7折房贷、降息降首付等措施。21Q4开始主要是基于房地产企业债务风险集中爆发、或成为经济增长的隐忧出发。因此中央更多考虑先从房企合理资金被满足的角度出发调整，后续才开始关注到需求端的调整，且需求端的调整将多以地方微调为主，全国性的需求端政策调整的概率相对较低。房企资金压力缓释具体做法有：1）“三道红线”梯度化管理，把国央企与民营企业在指标数值以及调整过渡期时长上有所区分。2）政策端助企纾困，准许缓缴土地出让金、降低土地出让金保证金比例、加强并购贷开发贷等信贷支持、允许保函抵顶预售资金、缩短行政审批时限等。3）释放积极信号，引导金融机构保持新增贷款适度增长。4）允许房企将存量资产改造为保障房，从而一定程度上化解房企债务危机。5）以省市为单位，地方政府城投平台适当接手部分房企项目缓解当地企业资金压力和减少需求端的观望情绪。需求端政策对市场有效性由强到弱总结为：全面的限购放松→限贷放松（下调首付比例→下调房贷利率）→局部的限购放松→限价空间提高→限售放松→人才、人口等购房鼓励政策→降交易税费等。
从多个维度去看，哪些地方面临救市压力，可以从哪些方面入手？1）当前弱二线及三四线城市的去库存压力较大，供需两端政策或将以去库存为主要导向。例如台州、哈尔滨、大连、宜兴、益阳、烟台。需求端方面a）扩大需求，放宽部分地区或人群的限购，支持改善性需求；b）适当鼓励棚改货币化安置，通过政府回购等方式转化安置房；c）强化信贷支持，放宽二套房限贷、引导下调房贷利率。供应端，合理控制新房供应规模，依据片区去化周期动态调整宅地供应量，降低部分片区的库存风险，同时有效缓解房企资金压力。2）在停缓工和交付风险问题突出的城市，重视受困房企流动性问题的解决工作。综合停工规模、问题项目数量来看，我们认为交付风险主要聚焦在长沙、福州、盐城、广州、重庆五个城市，在这些城市房企或将面临更多的流动性问题，地方政府应当更加注重房企流动性风险化解及保障房企合理资金的相关工作。3）经济增长压力大，同时依赖房地产投资的省份是云南，预计将针对地产投资进行政策方面的调整；结合固投增速目标来看，河南、辽宁计划将固投作为拉动今年经济增长的重要抓手。4）房企暴雷集中的地区，例如广东，政府将在牵头房企间收并购、鼓励金融机构稳妥有序增加房地产贷款、房企合理资金满足上有望进行进一步的优化调整。5）目前新房市场仍以刚需为主导的城市，未来改善需求释放空间可观，政策可以针对改善性需求释放调整，置换客户可以享受按揭贷款、网签备案等方面便利。例如深圳、大连、郑州、哈尔滨、廊坊、香河、固安等。
房企可以通过哪些途径主动化解当前困局？我们认为目前房企资金链仍处于“内外交困”的境地，行业回暖前现金回笼不及2022年上半年债务到期速度是目前房企面临的最大困局。我们认为解决当前困境，一方面，依靠政策纾困房企；另一方面，房企需要积极主动展开自救，具体措施有：1）股东输血（富力、当代、旭辉）；2）出售项目（世茂、奥园、融创）；3）公司回购债券&高管购买债券（中梁、融信、龙光等；碧桂园、旭辉、新城、金地）；4）交换要约求展期（荣盛、禹洲、大发）；5）聘请财务顾问（当代置业、正荣）；6）引入战投（万达商管）；7）债权人积极沟通与债务重组（华夏幸福）；8）出售物业公司（禹洲、富力、中梁）；9）节衣缩食（万科）；10）股票增持（碧桂园、富力、世茂等）；11）引入国资（华南城、恒大）。以上自救措施为短期、及时性的措施，是更多起到释放信号作用、加强信心的短期操作；从中长期角度来看，房企还可以在组织架构、收并购、新发展模式上进行探索：1）房企正在加速调整组织架构，管理层级精简、区域合并、管理人员下沉为主要方向。2）并购融资的利好不断释放，我们认为政府牵线、融资较为畅通、央国企主导的项目收并购会率先展开。3）“代建+TOD+城市更新”成为行业发展的新模式之一。
投资建议
3月16日，金融委会议提出“有关部门要积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策”，或意味着各地会更积极的出台对房地产市场有利的宽松向政策，房地产政策或将有实质性的好转。此后央行、银保监会、外汇局、财政部、证监会同时就地产行业密集表态，释放强烈的维稳信号。虽然1-2月投资与销售数据层面均超过市场预期，但实际市场销售仍然低迷，近期地方政策对市场的提振作用较为有限。同时房企仍然面临较大的资金压力，前期信贷支持并未到位，3-4月也将迎来偿债高峰期，因此短期数据表面的超预期可能并不能延续，我们认为地方层面供需端、房企资金端仍有持续进一步调整的空间。从板块投资角度来看，我们认为一二季度交替时仍是较好的配置窗口期，政策改善预期仍在加强，建议持续关注地产板块机会。我们建议关注四条主线：1）信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A、龙湖集团、华润置地。2）财报安全性高、现金流较为稳定的区域性央国企或区域龙头民企：建发国际、越秀地产、美的置业、滨江集团。3）在降息等宏观与行业政策改善影响下，边际收益较大的弹性房企：旭辉控股集团、新城控股、金科股份。4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升生活、保利物业、中海物业、新城悦服务。
风险提示：
政策效果不及预期；房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。
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深度小编
报告标题：房地产行业深度研究：当旧地产遇到新市民
作者：天风证券，韩笑
时间：2022/3/29
页数：16
链接：
https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202203291555769606_1.pdf?1648567939000.pdf
简介：
新市民的“前世今生”
新市民最初指的是长期居住在城市并有相对固定工作的农民工，后指代范围逐渐扩大。《关于加强新市民金融服务工作的通知》进一步明确了新市民范围，包括了因各种原因导致的未获当地户籍或获当地户籍不满三年的各类群体，包括但不限于进城务工人员、新就业大中专毕业生等。从群体组成来看，城乡和城城的流动人口仍是新市民主体。从地域分布来看，流动人口主要从东三省向长三角、珠三角、京津冀、成渝等核心城市群迁移，且聚焦一二线城市。从形成原因来看，新市民是我国户籍制度下的特殊产物。能否获得流入地户籍并与当地居民享有同等权利是流动人口转变为“新市民”的重要因素。
新市民住房需求微观拆解：支付能力和户籍政策的双向博弈
新市民群体的住房需求影响因素：1)收入/房价等经济因素；2)户籍制度——教育/医疗/住房/养老等社会福利和权益与户籍紧密绑定，即本、外地居民所享受的公共服务不均等增加新市民定居的隐形成本。因此，新市民群体住房需求的背后，是支付能力和户籍政策的双向博弈。在房价水平高、收入水平低、落户难度大、隐形定居成本高的情况下，流动人口普遍倾向于在流入地租房而不是购房。根据北大光华2019年抽样调查数据，进城务工人员购买住房比例仅为19.5%，考虑到进城务工人员是新市民的绝大部分组成，我们估算目前新市民群体租房/购房比例约为8:2。
新市民住房需求宏观市场：万亿空间的释放可能
据相关研究及团队测算结果，流动人口的消费收入弹性（0.70）显著低于城镇人口的消费收入弹性（0.87），流动人口市民化可以释放该部分人群的消费需求。测算结果显示，乐观情况下，消费弹性在五年内释放完成，带动的消费增量可达2420亿元，约占GDP的0.16%；保守情况下，消费弹性在十年内释放完成，消费增量可达5679亿元，约占GDP的0.29%，对于拉动内需意义积极。从住房模式来看，我们估算目前流动人口的租房/购房比例为8:2，伴随市民化进程带来的流动人口购房意愿提升，在市民化完成后流动人口的租房/购房比例变为7:3和6:4的两种假设下，测算结果显示，乐观情况下购房需求释放带来的金额增量在两种租购比例下分别为14866亿元和29006亿元；保守情况下分别为10016亿元和19180亿元。从住房面积来看，在市民化完成后流动人口的租购比变为7:3和6:4的两种假设下，测算结果显示，乐观情况下流动人口购房需求（面积）增量分别为12.55亿平和25.10亿平；保守情况下分别为13.19亿平和26.38亿平。购房面积增量对应金额远高于住房消费可释放金额增量，新市民理想需求与现实购买力间存在鸿沟。
未来政策空间如何打开：户籍限制的合理放宽和多层次的住房保障
帮助新市民真正融入城市是释放新市民需求、继而弥补其理想需求与现实购买力差异的首要前提。我们认为新市民的住房安排，是从兜底、过渡、安居到改善等一系列的制度框架，传统商品房将针对其改善性需求滞后打开。在当前阶段，放宽公租房申请条件、继续加大保障性租赁住房和公租房供给将是满足新市民安居需求的重要抓手；降低新市民获取金融服务难度或为短期内弥补新市民理想需求与现实购买力差异的最可行方法。
把握政策结构性宽松的beta与收并购的alpha
投资建议：未来行业beta取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度；alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、新城控股、中南建设、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。
风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期；主观测算风险
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报告标题：房地产：深度解析2021&2022Q1地方国企开工情况-拿地易，开工难
作者：亿翰智库，于小雨,姜晓刚
时间：2022/3/23
页数：16
链接：
https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202203231554426931_1.pdf?1648058376000.pdf
简介：
核心观点：
2022年22城首轮集中供地正在逐步推进，预计将延续2021年第三批集中供地的成交特点，即：民营企业参与度低，央企和地方国企参与程度高。国央企充分发挥拿地优势，并且我们还不乏看到央企与地方城投公司合作拿地的境况，以最少的资金撬动更多的资源。在资金端政策放松预期较弱的情况下，这样的趋势预计不断持续，国央企托底市场，但与民营企业不同的是，地方国企对资金周转的诉求较弱，因此2021年成交地块开工成为影响2022年住宅供应的主要变量。
一、行业内部迎来结构性转机
未来房地产行业的市场表现将与国央企和中小企业直接挂钩，对房地产开发企业来说，拿地后尽快开工获取现金回款是普遍做法，但是对以城投为主的地方国企来说，其主营业务并非是地产开发，开工积极性相应的要弱一些，而且大量中型房企问题频发带来的开工力度下降，最终将会传导至房地产行业，我们需要接受商品房销售规模的下降。比较乐观的是，虽然行业总量下行，但是行业内部出现结构性转机，国央企可借助资金和居民的信任实现快速的开发销售，实现市场占位的提升。
二、地方国企拿地的原因：三托一转
在我们评判地方国企的时候，必须要关注到“国企”两个字，其担负了地方政府的属性在里面，需要承担经济责任和社会责任。因此，在我们考虑地方国企托底的时候，需要想明白地方国企托的是什么底，然后在其基础上展望未来。在我们看来，地方国企的托底，一是托地价的底，二是托市场的底，三是托地方财政的底以及第四是企业转型的需要。
三、城投公司是未来市场的主要变量
以城投为主的地方国企面临着尴尬的局面，对于地产开即使当前住房市场需求不振，也能为公司带来相应的资金回笼。对于城投公司来说，若开工意愿不强，土地将长期留存在手中，并不能产生额外收益，相反要承担成本支出。对此我们认为，城投公司完全可借助自身拿地优势与房企间展开合作，实现收益共享，短期虽面临困难，但长期发展空间充足。民营企业与地方国企之间的合作当然存在难度，尤其是第一步的探索合作，甚至最终也难以保障企业盈利，但这会是民营企业活下去的一种方式，可以从自身最熟悉的片区或城市开始，做最擅长的产品，一步步与地方国企构建合作机会。
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报告标题：房地产2021年集中土拍元年深度解读与展望：全年集中土拍呈现“热—冷—稳”趋势，央国企或将维持土拍主导地位
作者：中银证券，夏亦丰,许佳璐
时间：2022/3/4
页数：48
链接：
https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202203041550552396_1.pdf?1646420293000.pdf
简介：
全年集中土拍元年整体市场呈现“热—冷—稳”的趋势。1）成交量呈现逐批下降的趋势，楼面均价经历了先降后回升的过程。21年22城三批集中土拍分别出让土地785/581/516宗，总金额10461/6278/5792亿元，总建面10469/6544/5696万平，合计出让土地数量1882宗，总金额2.25万亿元，总建面2.27万平，叠加1-2月首批前所出让的地块，21年全年22城住宅土地出让总金额2.62万亿元，同比+3.1%。三批集中土拍楼面均价分别为9993/9594/10169元/平。2）从土拍热度来看，呈现“热—冷—稳”的趋势过程。土地溢价率分别为15.3%/3.6%/1.9%，触顶成交率分别为24.2%/12.4%/12.6%,底价成交率分别为41.6%/73.5%/76.7%。从中止出让率和流拍率角度来看，第三批集中土拍市场有所回暖，流拍率较二批下降了0.8pct至12.5%，中止出让率从22.9%降至6.6%。我们认为第三批集中土地出让市场企稳回暖的原因有四：a）出让条件优化，政府让利，利润空间改善，提高房企参拍积极性。b）宏观、中观政策释放维稳信号，提振市场信心。c）热点板块、优质地块供应明显增多。第三批次中心城区成交建面的占比均值从二批的30%提升至38%。d）土拍冷却期后，部分房企补库存意愿较强。3）政策“松—紧—稳”不断调整，二批提门槛控溢价，三批资金门槛和出让条件松动。
城市层面：1）土地出让金：不同于百城土地出让金负增长（-13.2%），21年重点城市出让金仍能保持3.1%正增长，占百城比重较20年大幅提升了10.7pct至67.7%；其中一、二线城市同比+7.3%、+1.5%。六成城市较20年有所增长，土地出让金TOP5的城市均为一线及长三角强二线城市。2）成交量：重点城市成交量同比下跌，但长三角与一线城市仍具备韧性。22个重点城市21年供应量/过去五年平均交易量的均值为153%（以建面计算），符合政策预期。超七成城市21年成交量下跌，基本面驱动长三角成交量占比提升至39%。一线城市成交量同比-8.9%，不过占22城成交量的比重从13.2%提升至14.7%；二线城市同比-19.8%。3）地价：全年地价普遍上涨，第三批均价破万。21年重点城市整体地价上涨26.2%，仅济南地价不及20年水平，一、二线城市地价平均涨幅为14%、25%；第三批集中土拍楼面均价破万，其中仍有超过四成城市楼面均价较二批有所下降，主要发生在前两个批次地价上涨均较为明显的城市。4）土拍热度：第二批集中土拍热度普降，第三批少部分城市热度略有回升。其中杭州和宁波三批土拍热度回升明显，主要是由于规则调整、地价下调、稀缺地块供应、新房限价上涨以保障盈利空间等因素带动。一、二线城市21年平均溢价率为7.3%、9.2%，较20年下降了6.9、4.7pct。5）非重点城市：全年成交量大幅下行40.4%，地价涨幅显著放缓，溢价率降幅小幅低于重点城市，因为重点城市对于最高地价以及最高溢价率严格控制。
公司层面：国企坐镇，城投压舱，民企拿地节奏显著放缓。第三批次土拍呈三方面特点：1）国企拿地参与度进一步提高（第三批央国企拿地数量占比为63%），民企拿地策略趋于谨慎，具备资金实力的民企更加聚焦优质地块；2）城投平台积极托底，拿地数量占比提升至43%，本地房企受资金实力与地方政府供地特点变化影响，平均获地面积与金额小于外地房企；3）头部房企拿地更为聚焦，地方中小房企市场参与度的提升，TOP30房企整体的拿地数量占比由首批的38.9%降至第三批次的10.3%。从具体房企来看，21年三批集中土拍保利、华润和中海分别以1091、889和867亿的拿地总价位列前三。保利、龙湖投资布局最广，滨江、融信最注重深耕大本营。
稳中有进或成2022年土地市场变化趋势。1）供地次数增加以平滑市场的剧烈波动，集中供地热度将明显分化，一线城市土地市场或将率先回温，从北京2022年首批集中土拍结果来看规模房企中的国企央企已开始积极拿地，而其他城市与房企仍还需要一段时间修复；2）预计整体房企拿地态度仍较为谨慎，将聚焦高盈利低风险核心城市，央国企将维持主力地位，规模房企和品牌房企在基本面较强的城市中的拿地积极性有望提升。同时，我们认为除了公开市场参与集中土拍外，部分有意纳储房企或择机关注收并购机会；3）保障性租赁住房步入增量提速阶段；4）重点城市“两集中”政策存在继续优化空间，降低企业拿地门槛，给予企业合理利润，激发房企拿地热情仍是主要的优化方向。
投资建议
与长期以来零散分布的供地模式相比，集中供地对政府计划供地、企业决策竞地产生了重大的影响。供给端政策多管齐下完善房地产长效机制，行业进入发展新阶段，落实了从融资端到投资端的透明化管理，持续助推行业向“管理运营驱动”转化，利好资金、市场研判、运营管理、产品力、营销能力等综合实力强劲的头部房企。当前行业利润率下行+销售景气度持续走弱一定程度上影响了房企纳储的积极性。但是从二三批次集中土拍溢价率大幅下滑以及对未来政府可能作出的一些政策优化来看，今年的土拍预期利润率将会有改善的空间。我们认为土地市场与房企拿地态度恢复仍需要一段时间，但央国企与品牌民企对于高利润低风险的优质地块的参拍热情率先逐步修复值得期待。从板块投资角度来看，我们坚持“一季度是较好的配置窗口期”的观点，政策改善预期仍在加强，建议持续关注地产板块机会。我们建议关注三条主线：1）信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A、龙湖集团、华润置地。2）在降息等宏观与行业政策改善影响下，边际收益较大的弹性房企：旭辉控股集团、新城控股、金科股份。3）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升生活、新城悦服务。
风险提示
政策效果不及预期；房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
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深度小编
报告标题：房地产：城市观点深度观察：大数据助力估价业务发展
作者：城市测量师行，
时间：2022/1/4
页数：7
链接：
https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202201041538406855_1.pdf?1641293699000.pdf
简介：
随着近年来互联网产业的不断发展和信息化的持续推进，大数据时代已经到来。“数据”成为这个时期最炙手可热的名词。基于海量数据和信息发展而来的各类技术，已经深刻改变了我们的生活。尤其是在中国，海量数据与人工智能技术的结合，产生了强烈的化学反应，正在快速推动各行各业向信息化和智能化转变。
一、传统估价业务面临的挑战
大数据背景下，传统估价业务正面临以人工智能技术为代表的新技术的挑战。近年来，不乏有数据科学和人工智能领域的论文、赛事等，以野心勃勃的姿态，试图用纯智能算法来取代传统估价在房地产租金、售价等领域的角色。
陈熙和张晓博通过训练LightGBM模型对56279条住宅租金数据进行了预测，取得了较为理想的拟合结果。谢勇等人在尝试了多种机器学习模型的基础上，深度挖掘了房屋面积、商圈位置等因素对住房租金的影响。徐凌峰在其硕士论文中，尝试了将深度神经网络技术应用于住宅售价的批量评估中，展现了这一技术在此类任务上的潜力。李贞良和曹布阳利用支持向量机回归（SVR）模型，在结合写字楼周边因素的基础上，对写字楼租金进行了预测。
虽然上述研究在评估精度和稳定性上仍达不到实际估价工作的要求，但此类研究的大量开展，充分显示了大数据在房地产估价领域的应用潜力。与此同时，更多的大数据技术正在被开发和移植到房地产估价领域，不断挑战评估精度。传统估价业务与大数据的融合已经进入现在进行时。
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深度小编
报告标题：房地产行业深度报告：存量时代的受益者，高成长逻辑未变
作者：万联证券，徐飞
时间：2021/11/23
页数：23
链接：
https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202111231530709708_1.pdf?1637697108000.pdf
简介：
行业核心观点：
房地产行业迈向存量时代，物业管理行业的发展对我国居民家庭核心资产保值增值具有重要意义，其在市场中的地位日益凸显。物业管理行业规模已突破万亿大关，而在增值服务、基础物业服务等领域仍有较大的拓展空间，行业在成长持续性以及盈利能力持续性上均有一定保障，当前主要受房地产行业信用风险影响出现明显调整，当前房地产行业政策已在纠偏，板块估值仍处于相对低位，推荐配置物业管理板块。
投资要点：
房地产存量时代下，物业管理公司市场地位凸显：我国当前房产仍然是居民的主要财富形式，房产在我国居民家庭财产中占比达到 59.1%，物业管理行业对于房产的保值增值具有非常积极的作用，未来的需求可期。
物业管理行业规模持续提升，已突破万亿，存量时代下，仍有较大发展空间：2020 年，物业管理行业管理规模达到 330.4 亿平方米，近五年年复合增长率为 11.3%。物业管理行业经营总收入达11800.3 亿元，年复合增长率为 16.4%，突破万亿规模。房地产销售与竣工剪刀差维持高位，叠加预售资金监管加强，后续竣工或超预期，推动物管行业规模进一步扩大。
行业持续整合加速市场集中度提升：2020 年百强企业共发生并购案超百宗，截至 2021 年 11 月 1 日，今年物业管理行业内发生并购交易 63 宗，涉及并购方 33 家物业企业；交易金额约 315 亿元，相比 2020 全年交易总额大幅增长约 198%。2020 年物业管理企业TOP100 在管面积市场份额仅 30.8%，相比百强房企 47.9%（以销售面积计）的市场份额仍有较大提升空间。
对关联房企的依赖度逐渐减弱，趋于市场化发展：2020 年百强企业承接所属或合作开发商项目和外拓第三方项目数分别达 2.70万个和 3.07 万个，面积分别为 52.5 亿平方米和 49.1 亿平方米，占比分别为 51.7%和 48.3%。
短期存量物业提价难，市场化定价是长期发展趋势：从 2014 年以来已陆续多地发布放开价格管制的要求，从长期视角下物业管理市场化定价趋势未变。短期尽管存量盘提价较难，但是仍是有一部分实现了提价，此外新盘以及外拓部分较易实现提价，对物业管理公司基础物业费形成支撑。
社区增值服务的发展与非住宅业务占比的提升有效提升企业盈利能力：增值服务创新可弥补基础物业管理收入增长限制，非住宅类物管一般面对单一机构客户，单价高同时提价更容易。由于社区增值服务盈利能力优于基础物业（2020 年百强物业服务毛利率为 19%，社区服务毛利率为 26.8%），考虑社区增值服务后，可以发现主要物管公司的单位在管面积创收提升趋势明显，社区增值服务触点多，未来仍有较大拓展空间。
科技应用成为人力成本刚性提升的有效对冲措施：从成本构成上看，人力成本占物业管理公司总成本 50%以上。加强成本管控，提高企业运行效率成为企业提升盈利能力的重要方面。目前物业管理公司降本的主要路径一方面是加大科技应用，优化管理流程等；另一方面就是通过外包的形式将非核心业务进行外包。
风险因素：业务外拓不及预期；物业管理费提价不及预期；增持服务拓展不及预期等。
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深度小编
报告标题：房地产行业深度报告：A股房地产行业2021年三季报综述：行业下行趋势延续，关注存量市场机会
作者：万联证券，徐飞
时间：2021/11/5
页数：17
链接：
https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202111051527246015_1.pdf?1636137964000.pdf
简介：
行业核心观点：
房地产行业基本面仍处于向下阶段，当前政策上已经开始纠偏，预计将逐渐恢复至正常水平。A 股房地产各板块估值处于低位，其中物业管理板块盈利稳定性较高，当前时点主要受制于开发板块的信用风险事件影响，随着开发板块风险逐渐释放，估值修复可期，同时建议关注财务状况与信用较好的头部优质房企估值修复机会。
投资要点：
物业管理板块营业收入与利润保持稳定增长，在房地产行业各细分领域中表现相对较好：A 股物业管理板块营业总收入增速为31.6%，较中期提升 3.3pct，A 股主要的物业管理公司招商积余（+27%）、南都物业（+15%）、新大正（+61.7%）、特发服务（+58.9%）。2021 年前三季度住宅开发板块营业总收入同比增速为 22.4%，较中期回落 6.7pct，主要是一方面房地产调控力度持续加强下，2021 年房地产开发企业资金面紧张，三季度竣工增速持续回落，另一方面 2020 年基数影响；
房企盈利水平遇到挑战，整体呈现下行趋势：2021 年前三季度，住宅开发板块毛利率水平为 20%，较中期下降 1pct；商业地产毛利率水平为 24.8%，较中期下降 1.2pct；产业地产毛利率为 22.6%，较中期提升 1.1pct；物业管理板块毛利率水平为 17.5%，较中期下降 0.9pct；房产租赁经纪毛利率为 19.6%，较中期下降 0.9pct。三季度房地产市场销售低迷，现金回款增速较中期均出现不同程度下滑，房企回款压力仍然较大：2021 年前三季度，住宅开发板块销售商品、提供劳务收到的现金同比增速为 19.3%，较中期增速下滑 21pct；商业地产板块销售商品、提供劳务收到现金同比增速为 13.6%，较中期增速下降 17.3pct；产业地产销售商品、提供劳务收到现金同比增速下滑 21.3%，较中期增速下降 5pct；服务类板块收到现金较中期增速均有一定下滑，但整体仍维持相对较高增速，物业管理和房产租赁经纪板块销售商品、提供劳务收到现金同比增速分别为 26.5%和 15.8%，较中期增速分别下降 3.3pct和 12.2pct；
基金重仓配置比例有所回升，但仍处于低位：2021 年三季末房地产行业基金重仓配置比例为 1.39%，低于标准配置比例 0.9pct，环比+0.3pct。开发类板块公司持仓情况出现分化，央企、国企背景等高信用公司获得明显增持，如保利发展、金地集团、招商蛇口等；部分民营房企遭到减持，如新城控股、金科股份 、中南建设等。保利发展持仓总市值超过万科 A，居于房地产行业基金重仓持股首位。物管公司：招商积余、中海物业、华润万象生活、保利物业、新大正等个股增持明显，持股占流通市值比分别提升+11.14pct、+1.63pct、+0.38pct、+1.51pct 和+2.07pct。
风险因素：行业基本面持续快速下行、持续大幅收紧房地产信贷政策。
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深度小编
报告标题：房地产行业深度：第二批集中供地土拍降温明显，国企和本地房企成拿地主力
作者：上海证券，金文曦
时间：2021/11/2
页数：50
链接：
https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202111021526581267_1.pdf?1635858706000.pdf
简介：
截至10月20日，20城二批集中供地收官，土拍市场降温明显。截至2021年10月20日，除宁波、郑州外，20城第二批集中供地顺利结束。本次土拍20城累计推出土地1096宗，成交605宗，成交土地规划建筑面积6794.74万平方米，总成交金额6072亿。从土拍交易结果来看，20城土地市场整体降温明显，流拍率整体走高，底价成交地块占比明显提升。
多城细化土拍规则，控制溢价率上限。此次土拍多地曾修改过土拍规则，设置房企资质认证、资金来源审查、“竞品质”等细化规则，控制土地溢价率上限，此举一定程度上为地产开发留出一定的利润空间，稳定开发商利润预期。从第二批集中供地的成交结果来看，整体溢价率得到有效控制，底价成交地块数量增多，以长沙、重庆为例，长沙出让地块均为底价出售，重庆推出的57宗土地中底价成交54块。
民营房企参拍积极性不高，地方国企和央企表现不俗。分企业来看，碧桂园、融创中国、旭辉控股集团等民营房企拿地积极性不及首批集中供地，融创中国仅在青岛拿下2宗土地，与首批集中供地收获52宗土地相比大幅下滑。本土企业凭借区域深耕优势积极参拍，竞得多宗地块。国企央企凭借资金和融资成本优质在全国范围内多点布局，中国海外发展竞得24宗土地，华润置地收获8宗土地。
预期三批土拍竞争趋于平稳，信贷环境改善条件下部分房企仍有补库存需求。22城首次集中供地集中在上半年4-6月，拿地房企有望在年底开盘预售，回笼资金，而第二批次土拍集中在下半年，竞得土地将占用本年度资金。此外，由于第三批集中供地和下一年首批集中供地之间的空档期较长，叠加上半年销售去化较好，在国内信贷环境改善的条件下，部分房企尚有补库存的需求。
受益标的
第二批集中供地土拍整体降温，溢价率回落，民营房企参拍积极性不高。下半年房地产市场信用重构加速，虽然出现个别风险事件，但总体风险可控。由于第三批集中供地和下一年首批集中供地时间空窗期较长，叠加上半年销售去化较好，在资金面改善的情况下部分房企仍有补库存需求。推荐关注：融资和成本优势较为突出的保利发展（600048.SH）、绿城中国（3900.HK）、万科A（000002.SZ）；受集中供地政策影响较小，定向招拍挂能力较强的房企，如新城控股（601155.SH）、宝龙地产（1238.HK）。
风险提示
房地产调控政策超预期；公司规模扩张不及预期。
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深度小编
报告标题：房地产行业深度：对首次集中供地的深度分析与对后续的“七点猜想”
作者：中银证券，夏亦丰,许佳璐
时间：2021/8/24
页数：56
链接：
https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202108241512043160_1.pdf?1630178373000.pdf
简介：
作为2021年房地产行业的新政，土拍两集中从供给端改变了土地市场的运作逻辑。截至6月末，22城已全部结束首批集中成交，新政落地有以下五大特征：
整体市场量价齐涨、热度不减：1）首轮供地节奏各异，广州最积极（首批供地占全年计划的54%），深圳、厦门较保守（占比10%），Q3进入供应空窗期。2）首批集中出让成交总价破万亿，根据我们的测算，22城今年住宅土地出让金或达2.4万亿。3）22个重点城市首批集中出让合计成交785宗地，成交总建面1.05亿平；楼面均价9993元/平，较去年增长20.7%；平均溢价率15.3%，较去年提升了1.6个百分点，整体热度较高的主因在于开发商急于在上半年补货以求年内实现销售及回款。4）房企仍将重点放在重点22城土拍上，非热点城市仅聚焦长三角。
城市地价普涨、溢价分化、流拍多有下降：1）近七成城市地价上涨，重庆和厦门地价涨幅超80%、溢价率超30%，无锡、北京、杭州、南京超七成地块封顶成交，长春、青岛、郑州底价成交地块占比超75%。2）45%的城市溢价率高于均值，市场热度不一，其影响因素城市基本面>供地质量>限定竞得方式严厉程度。流拍率下降城市居多，长春、天津因房企参与度低出现较多撤牌。
短期供应波动较大；部分城市最高限价低于去年同期：1）8城平均限价低于去年同期销售价格，较2021年1-7月的实际销售均价低7.3%。同时我们认为，对于原本库存相对较低、去化周期较短的城市，政策利好于后期的供应增长，销售量价将平稳提升。2）高标准商品住宅方案评选叠加户型限制条件调整，未来产品供应结构将兼顾刚需及改善型需求，同时产品品质的要求也更高。
土地资源集中度显著提升，规模房企以及国企央企成最大赢家：1）22城保证金合计2500亿，在高额保证金集中缴纳的压力下，土地集中度大幅提升10个百分点。TOP30房企的保证金规模1070亿，平均保证金比例为25.7%。2）TOP30房企平均在5个城市获地，获地率高达39.7%，近三成位于长三角。3）首批共有224个房企拍得土地，拿地金额超100亿的有28家，超500亿元的有融创、招蛇和保利。
首批热点城市静态利润率下行；限竞房项目减少为房企的利润空间提供了一定的保障：1）22个城市的平均静态毛利率为34%，较去年下降了8个百分点，高自持与高配建进一步拉低预期毛利率6个百分点。一线城市因严控地价+准入条件高，盈利空间有保障（39%），市场热度较高+部分不设地价上限的强二线预期毛利率较低（23%），城市基本面相对不强的弱二线城市房企参拍热情相对不高，溢价率较低，平均静态毛利率达38.6%。2）一梯队房企多布局一线+弱二线，二梯队68%的地块布局弱二线，侧重于在自身擅长且有利可图的城市布局，利润率均超30%。二梯队房企在各线城市的毛利率均衡度及整体利润率（34%）均是最高的。三梯队房企利润率均衡度显著较弱，重仓强二线（63%的地块），整体毛利率（24%）不及一、二梯队。一线城市中，三梯队房企获地不多但静态毛利率最高，不过深圳考虑配建后毛利率会被摊薄。强二线城市中，因资金实力+区域深耕，一、二梯队房企预期利润率显著高于三梯队房企；二梯队略高于一梯队4-6个百分点。弱二线城市中，各梯队房企毛利率相差不大且相对较高，预计市场空间会被进一步打开。3）有限竞房的城市数量从11个减少至8个，北京、广州、苏州今年集中供地后取消限竞房，预期盈利空间改善。
基于首批集中供地政策落地的情况，我们对二三批次集中土拍提出七点猜想：
从政策角度：1）严格限制地价和溢价率。2）为配合“摇号”和“一次性合理报价”，“禁马甲”政策将进一步优化“打补丁”。3）拿地规则渗透到“前中后”全流程管控。4）在配套政策利好下，租赁住房供应力度大幅提升，新房市场结构逐步向纯商品房、新型共有产权房、租赁住房、商业配套结构转变。5）品质竞争成新常态。
从行业角度：由“控表面地价”向“控实际地价”转变，后续集中土拍热度下降，行业利润空间有改善预期。
从房企角度：上半年拿地较为积极的龙头房企投资强度或有所缓和；中小企业获地概率提升，但龙头房企的综合拿地实力更强。
投资建议
与长期以来零散分布的供地模式相比，集中供地对政府计划供地、企业决策竞地产生了重大的影响。随着首批集中土地出让全部落地，政策影响及未来走向逐渐明朗。虽然首批集中土地出让的政策效果不及预期，但我们认为二三批次集中土拍，尤其是第三批次集中土地出让的预期利润率将有回升的空间，带动估值修复。供给端政策多管齐下完善房地产长效机制，行业进入发展新阶段，落实了从融资端到投资端的透明化管理，持续助推行业向“管理运营驱动”转化，利好资金、市场研判、运营管理、产品力、营销能力等综合实力强劲的头部房企。我们建议关注：1）开发板块：金地集团、万科A、保利地产、龙湖集团、佳兆业集团。2）物业板块：碧桂园服务、永升生活服务、华润万象生活、融创服务、新城悦服务、宝龙商业、星盛商业。
评级面临的主要风险
政策效果不及预期；房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。
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深度小编
报告标题：房地产行业深度报告：物管行业专题报告三：集团资源调配的重心，扩表后ROE趋势成关键
作者：开源证券，陈鹏
时间：2021/7/21
页数：36
链接：
https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202107211505191603_1.pdf?1626884471000.pdf
简介：
市场空间大，进阶版物管对技术、能力需求更为迫切
物管公司核心要素在于人，其长期占据消费者心智的核心能力是品质和口碑，中短期成长驱动力在于地产平台给予的支持。随着形态进阶，服务对象不再束缚于小区住宅，物管公司开始切入非住宅领域。在业务平台化、场景社会化趋势下，对物管公司技术、能力的要求将持续提升。物管市场远期空间足够大，可延伸的业务类型足够多，业务对象的流量潜力大，优秀的物管公司将历久弥坚。重点推荐行业龙头标的碧桂园服务，成长性标的世茂服务、金科服务、新城悦服务、永升生活服务；受益标的包括宝龙商业、华润万象生活。
业务架构：管理半径遇挑战，增值服务轻重切换，板块仍是集团资源调配重心
（1）高成长性是当前行业发展特性，其中新房交付仍是最佳资源，外拓是最佳轻资产路径，而收并购双刃剑效应突显；针对规模快速崛起的板块，管理半径或迎来挑战，我们认为，区域裂变、项目模块化管理、智慧系统三大方式较为有效。（2）增值服务可在轻重切换中灵活孵化。从资源属性分类，消费类服务潜力较大，且借鉴国内外成功经验，针对门槛不高、差异化性质并不强烈的部分增值服务，转平台为自营并非不可变通。不考虑空间资源运营服务，远期场景下户均增值服务支出占家庭支出的12%，报表口径的增值服务远期收入空间预计在5321亿元。（3）服务业态宽度可期，非住宅业态，例如学校、医院、交通等，会在招投标时对公司、或者其从业人员设定限制，又或在评分时设定较高权重，具有一定的准入门槛。（4）板块仍是地产集团资源调配的重心，同时地产集团多元化业务有望在未来赋能物管。
盈利趋势：ROE下滑背后是短期资本扩容、而非盈利下滑引起
从板块45家主流物管公司ROE看，2020年45家物管公司ROE均值25%，较2019年下滑16个百分点。我们认为，当前物管公司ROE下滑明显，主要源于再融资带来的杠杆水平的回落，而非盈利能力的回落，且资产的周转效率不低。未来再融资资金发挥效果，收并购贡献收益的效率提升，盈利能力将会得到阶段性修复，推动ROE恢复至正常水平，至此，新一轮扩表成功完成。
估值对比：大小之辩，不可忽视的规模壁垒
（1）大小公司均具备各自优势。大物管公司首先具备一定规模优势，集中体现在资金调配、业务探索方面。小物管公司可以追求小而美特性，增值服务试错成本低，局部城市密度高，利于持续降本增效。（2）但我们认为，小公司优势对于大公司并无太多门槛，反之不然；且双方成长性相当，估值却继续分化。（3）三大业务中非业主增值服务不具可持续性，做的是新房市场“一锤子买卖”，剔除该业务后的业绩更为宝贵，估值更具参考价值。
风险提示：行业销售规模波动加大，外拓业务不及预期，人工成本上行压力。
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深度小编
报告标题：房地产行业深度报告-2020年中报回顾：稳增长降负债行稳致远，否极泰来静候修复
作者：东方证券，房诚琦
时间：2020/9/7
页数：18
链接：
https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202009071408597616_1.pdf?1599475535000.pdf
简介：
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