房地产【行业定期报告，数据定期更新】

报告标题：房地产行业第19周周报：新房二手房成交环比转增，但库存和去化周期压力仍然较大
作者：中银证券，夏亦丰,许佳璐
时间：2022/5/18
页数：32

链接：
https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202205181566289910_1.pdf?1652869033000.pdf

简介：
核心观点

本周新房、二手房成交量均有所上升。本周43个城市新房成交套数为3.2万套，环比上升84.6%，同比下降56.1%；17个大中城市新房成交套数为2.0万套，环比上升84.3%，同比下降52.4%；一、二、三线城市新房成交套数环比分别变化133.7%、90.6%、31.9%，同比增速分别为-44.5%、-53.0%、-57.9%。15个城市二手房成交套数为1.4万套，环比上升185.3%，同比下降23.3%；11个大中城市二手房成交套数为1.2万套，环比上升186.8%，同比下降21.5%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为162.8%、196.2%、209.2%，同比增速分别为-44.6%、-6.2%、1.2%。

新房库存量、去化周期相比上周均有所上升。15个城市新房库存套数为104.7万套，环比上升0.6%，去化周期为18.8个月，环比上升0.7个月；8个大中城市新房库存套数57.2万套，环比下降0.3%，同比上升5.7%，去化周期为14.2个月，环比上升0.4个月；一线城市新房库存量27.9万套，环比下降0.2%，去化周期15.5个月，环比上升1个月，二线城市新房库存量20.5万套，环比下降0.4%，去化周期为14.8个月，环比无明显变化，三线城市新房库存套数为8.9万套，环比下降0.3%，去化周期10.4个月，环比减少0.2个月。

整体土地市场较上周相比量价齐跌，土地溢价率有所下降。百城成交全类型土地数量为195宗，环比下降50.6%，同比下降53.2%；成交土地规划建筑面积为1470万平方米，环比下降54.9%，同比下降49.5%；成交土地总价为500亿元，环比下降59.4%，同比下降69.6%；成交土地楼面均价为3400元/平方米，环比下降10.0%，同比下降39.8%；百城成交土地溢价率为0.98%，环比下降85.6%，同比下降95.1%。

房企国内债券发行规模环比有所上升，同比有所减少。房地产行业国内债券总发行量为70.46亿元，同比减少14.2%（前值-51.7%），环比增加58.3%；总偿还量为43.25亿元，同比减少66.8%（前值：-78.8%），环比减少82.9%；净融资额为27.21亿元。其中国企国内债券总发行量为70.46亿元，同比增加86.4%（前值：-42.9%），环比增加58.3%；总偿还量为41.30亿元，同比减少33.3%（前值：-89.6%），环比上升360.1%；净融资额为18.70亿元。民企连续8周未发行国内债券，总偿还量为1.95亿元，同比减少97.1%（前值-42.9%），环比减少87.0%，净融资额为8.51亿元。

投资建议

本周央行公布4月金融数据，4月居民贷款较去年同期少增7453亿元，主要是受房贷大幅下降拖累；住房贷款同比少增4022亿元，反映地产销售、居民房贷需求低迷，前期信贷支持尚未落位。地方层面，东莞、南京放宽多孩家庭购房，无锡惠山区发放购房消费券，常州限售期从4年调整至2年，扬州发布延长土地出让金缴纳时间的土地出让新政，各地供需端政策持续调整。同时，本周央行下调首套房贷利率下限20BP，释放了支持刚需首套购房的积极信号，降低购房者置业成本的同时，有助于引导后续地方政府进一步调整信贷政策，体现金融层面的支持正在持续加码。随着后续政策进一步加速落地，兑现beta行情的同时，市场信心及行业供需两端修复可期。我们建议关注四条主线：1）全国化布局的央国企龙头房企，在上个阶段已获估值提振，但仍将享受beta行情带来的上涨空间：保利发展、金地集团、招商蛇口、龙湖集团、华润置地；2）区域型央国企龙头和优质民企，但现金流和财报质量较好：建发国际、越秀地产、美的置业、滨江集团；3）政策更加明朗后可以关注弹性反转标的：旭辉控股集团、新城控股、金科股份、碧桂园；4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升服务、保利物业、中海物业、新城悦服务。

风险提示

房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。

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报告标题：房地产第19周周报：政策持续落地，布局优质民企
作者：东兴证券，陈刚
时间：2022/5/17
页数：30

链接：
https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202205171566148890_1.pdf?1652809924000.pdf

简介：
投资摘要：

市场行情：

本周（5.7-5.13）A股地产指数（申万房地产）涨幅3.91%（上周-5.44%），A股大盘（万得全A）涨幅3.51%（上周-1.35%）；H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-3.03%（上周-5.56%），H股大盘（恒生指数）涨幅-0.52%（上周-5.16%）。本周A股地产板块表现强于大盘、H股地产板块表现弱于大盘。

行业基本面：

新房销售持续下滑，二手房销售有回暖迹象。从数据来看，45城商品房累计销售面积（5.1~4.12）同比-51.1%，上月同比-50.8%；16城二手房成交面积（5.1~5.15）同比-5.5%，上月同比-32.6%。

去化周期上升趋势减缓。从数据来看，15城商品房去化周期（截至5.15）为805天，上月同期为759天。

土地市场依旧弱势。从数据来看，100大中城市本年累计（截至5.15）成交土地建面同比-37.8%，上周累计同比-35.2%；本周100大中城市（5.9~5.15）土地成交溢价率1.4%，上周1.0%；100大中城市本年累计（截至5.15）土地成交总价同比-57.2%，上周累计同比-53.1%。

融资压力大。从数据来看，境内地产债发行规模（5.1~5.15）累计同比-33.8%，上月规模同比-49.8%；境外地产债发行规模（5.1~5.15）累计同比-100%，上月规模同比56.1%；信托融资规模（5.1~5.15）累计同比-86.2%，上月规模同比-78.8%。

投资策略：

5月15日，央行、银保监会联合发布通知，将首套房按揭贷款利率设定为LPR下浮20BP，地方政府可自主确定房贷加点利率，房贷利率相当于最低可按照4.4%执行。中央层面呵护市场的态度已经较为清晰，但从历史上首套普通自住住房的房贷利率最高下浮30%的幅度来看，按揭利率下行还有较大的政策操作空间。

在中央层面频繁表态稳定市场的基调之下，各地因城施策的鼓励政策也日渐频繁。长沙已备案或已登记房屋，用作租赁住房后，可不纳入家庭套数计算；东莞多孩家庭放宽购房，取证满2年可交易转让；南京自5月11日起生育二孩及以上的本地居民家庭可新购一套住房。

销售的复苏是“稳地价、稳房价、稳预期”这一政策目标实现基石，重塑市场信心是当务之急。我们认为，政策的空间还较大，在房贷利率、首付比例、购房资格、限售放松、二手房交易成本等方面都有一定的可操作空间。政府提振市场的决心已经较为清晰，地产支持政策的出台上将更为有的放矢。各地会以支持合理住房需求为方向，持续的推出购房鼓励政策，直至扭转当前销售失速下滑的局面。

我们认为，重塑市场信心，还需要进一步引导市场认识和把握“防风险”和”稳增长”的政策目标，厘清行业在不同阶段的主要矛盾与实践道路。高杠杆、高周转的行业发展模式，房价的泡沫化上涨，确实会累积较大的宏观风险，需要政策引导来防范和化解重大风险。但地产行业作为国民经济的支柱行业之一，销售腰斩般的下滑，房企大面积的暴雷躺平，同样会给经济的稳定发展造成巨大的负面影响。我们认为，尊重居民合理的住房改善需求，支持和鼓励居民正常的住房消费与投资，也是地产长效机制的重要组成部分，与“房住不炒”的政策基调是相契合的。“房住不炒”不是等同于房价不涨或者房价下跌，更不意味着要压制行业的发展。只有各方正确认识了政策目标，才能更好的重建市场信心，促进销售恢复。

我们预计，随着疫情的退坡和政策的密集落地，销售将逐渐回暖，需求支撑好的高能级城市将率先复苏，而低能级城市则需要更为强力的需求托底政策和更长的政策见效期。销售的改善将推动新开工与拿地的逐步企稳，地产的信用创造能力和产业链上下游的拉动能力也将逐渐恢复。地产投资的回暖，也将直接拉动产业链上下游的需求恢复，从而有效促进国民经济健康循环。

我们建议将关注点逐渐从政策博弈下的板块β收益，转移到受益于行业出清和销售复苏的优质房企α收益，在持有优质央企和国企背景的地产企业的同时，积极布局稳健经营的优质民企。我们认为融资的优势将推动高信用房企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。推荐万科A，保利发展，金地集团。融资端的支持，也在满足了头部央企国企背景的地产企业后，逐渐向经营稳健的民企溢出，市场对经营稳健的民企也将逐渐恢复信心，建议持续跟踪经营稳健的民营房企龙头如龙湖集团、碧桂园。

风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。

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报告标题：房地产行业双周报：基本面数据跌幅扩大，央行下调首套房贷利率
作者：国信证券，任鹤,王粤雷
时间：2022/5/17
页数：13

链接：
https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202205171566117964_1.pdf?1652797343000.pdf

简介：
近期核心观点：

本轮地产下行与历史上的下行周期不同，不再是政策收紧的“腠理之疾”。数据的下行幅度、预期的悲观程度、行业和企业的艰难程度，都是史无前例的。因此不必担心政策刺激会矫枉过正，继续“托底式放松”，只会求其中者得其下。我们坚定认为当前是地产股的配置良机，必须抓住近期基本面分歧造就的“黄金买点”。建议关注保利发展、金地集团、龙湖集团、招商积余、绿城中国。

销售数据持续恶化

2022年1-4月，商品房销售额累计37789亿元，同比-29.5%；销售面积累计39768万平方米，同比-20.9%。从单月值来看，2022年4月商品房销售额同比-46.6%，较前值下降20.4个百分点；而销售面积同比-39.0%，较前值下降21.3个百分点。

投融资跌幅扩大

开发投资继续走低。2022年1-4月房地产开发投资完成额累计为39154亿元，同比-2.7%。从单月值来看，2022年4月房地产开发投资完成额同比-10.1%，较前值下降7.7个百分点。到位资金降幅扩大。2022年1-4月房地产到位资金累计为48522亿元，同比-23.6%。从单月值来看，2022年4月房地产到位资金同比-35.5%，较前值下降12.5个百分点。

开竣工未见修复

开工延续弱势。2022年1-4月，新开工面积累计39739万平方米，同比-26.3%。从单月值来看，2022年4月新开工面积同比-44.2%，较前值下降21.9个百分点。竣工强弩之末。2022年1-4月，竣工面积累计20030万平方米，同比-11.9%。从单月值来看，2022年4月竣工面积同比-14.2%，较前值提升1.3个百分点。

重要事件：

①央行、银保监会下调首套房贷利率下限；②吉林长春、吉林吉林、江苏扬州、广东东莞、海南海口、四川成都出台促进房地产平稳健康发展的一揽子政策；③江苏镇江、江苏常州、浙江嘉兴、安徽马鞍山、海南省放松公积金贷款政策；④浙江嘉兴对连续缴存社保满6个月的外地人放松限购；⑤长沙盘活存量房作租赁住房不纳入家庭住房套数计算，一户限核减一套；⑥徐州召开房地产行业复工复产及纾困解难工作会；⑦南京二孩及以上家庭可新增购买1套商品住房；⑧无锡市三区出台人才购房补贴政策；⑨广州、济南、无锡、苏州2022年首批供地落幕，市场冷热不均。

风险提示：1、政策超预期收紧；2、行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。

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报告标题：房地产行业周报：新房成交面积腰斩，首套房利率下调20个基点
作者：华安证券，王洪岩
时间：2022/5/17
页数：19

链接：
https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202205171566078342_1.pdf?1652780842000.pdf

简介：
主要观点：

市场表现：

上证指数本周+2.8%，收报于 3084.3 点；创业板指本周+5.0%，收报2358.2 点；沪深 300 本周+2.0%，收报于 3988.6 点。房地产板块+3.9%，在 31 个行业内位列第 10 位。

新房成交：成交面积同比-52.5%，环比+68.0%

本周（5.6-5.12），我们重点跟踪的 32 城一手房成交面积合计约 217 万方，同比-52.5%，环比+68.0%。其中，一线（4 城）一手房合计成交面积 42 万方，同比-42.3%、环比+70.7%；二线（14 城）一手房合计成交面积 119 万方，同比-51.1%、环比+80.9%；三线（14 城）一手房合计成交面 56 万方，同比-60.3%、环比+44.6%。

二手房成交：成交面积同比-47.1%，环比+108.1%

本周（5.6-5.12）我们重点跟踪的 17 城二手房成交面积合计约 90 万方，同比-47.1%，环比+108.1%。其中，一线（2 城）二手房合计成交面积 29 万方，同比-44.5%、环比+86.8%；二线（8 城）二手房合计成交面积 37 万方，同比-46.6%、环比+118.4%；三线（7 城）二手房合计成交面积 24 万方，同比-50.5%、环比+123.0%。

新房库存： 库存面积环比-0.21%，去化周期 12.1 月

截至 2022.5.12，本周，我们重点跟踪的 16 城新房库存面积合计约 9200 万方，环比-0.21%，整体去化周期（按面积）约 12.1 月。其中，一线（4 城）新房库存合计 3205 万方，环比-0.12%，去化周期 10.4 月；二线（6 城）新房库存 3299 万方，环比-0.31%，去化周期 9.6 月；三线（6 城市）新房库存 2696 万方，环比-0.19%，去化周期 25.4 月。

土地市场：百城土地成交面积 1470 万方，成交土地总价 500 亿元，土地溢价率 2.10%

上周（5.2-5.8），百城土地供应数量为 174 宗，对应土地供应建面约1317 万方；百城土地成交数量为 195 宗，对应土地成交建面约 1470 万方，成交土地总价约 500 亿元，百城土地溢价率为 2.10%。其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别为 429 万方、 321 万方和 721 万方，同比分别为+123%、 -78%和-42%，对应土地溢价率分别为+1.18%、+0.71%和+2.60%。

投资建议：

本周 4 月社融增量降幅超预期，首套房贷利率下调 20 个基点；地方调控放松加速。 具体看， 4 月社融存量同比增长 10.2%，增速回落0.4pct。社融增量为 9102 亿元，比上年同期少增 9468 亿元；其中，住房贷款减少 605 亿元，同比少增 4022 亿元。 5 月 15 日， 央行发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》：对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减 20 个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。 本次首套房贷政策优惠力度大： 根据贝壳研究院数据， 2022 年 4 月 103 个重点城市主流首套房贷利率为 5.17%，二套利率为 5.45%，首套房贷和二套房贷利率分别有 77bp 和 25bp 的下降空间。

近期从中央到地方，各类利好政策不断，然而市场形势却并未如预期回暖， 向后看：

1） 销售迎来拐点才是建立后市信心的关键。 近期疫情在京沪及更多城市出现， 居民购房受到影响， 叠加近期市场低迷及去年高基数效应， 销售继续承压是大势所趋，短期内难以实现向上拐点。

2） 重点关注后市货币工具的使用， 房贷利率仍有较大下降空间。 社融增量单月同比降幅超 50%仅有 2008 年 10 月（yoy-65%） 、2010 年 6 月（yoy-52%） 、 2011 年 9 月（yoy-62%） 、 2014 年7 月（yoy-67%） ，其中除 2010 年 6 月以外， 其余年份皆有后续降息举措，因此推测除 5 月 15 日首套房贷利率下调 20 个基点之外，依然存在下调的可能性。

3） 热点城市更需政策“强心针”， “四限放松” 或在即。 根据克尔瑞统计， 2022 年年初至今，已有近 70 个城市放松调控政策，但是强有力政策基本集中在个别弱二线城市及其他低线城市，目前效果并不显著。 向后看，强二线城市如杭州、南京、成都、武汉、东莞、珠海等，极有可能在已有宽松政策基础上，进一步解除“限购”“限贷”“限价” “限售”， 从而释放刚需及改善型需求。

继“三条红线”后，“房地产贷款集中度管理”、“土地供应两集中”、“房地产税改革试点”等政策的出台，将供需两端双向约束。 调控风向未变，“以稳为主”仍为主基调，大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看，低基数效应消退， 2022 年初基本面下行承压，行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调加重。建议关注：（1）稳健发展型：保利发展、万科 A、金地集团；（2）成长受益型： 新城控股、 金科股份；（3）物管优质标的：华润万象生活、碧桂园服务、金科服务、宝龙商业等。

风险提示：

房地产调控政策趋严，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。


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报告标题：房地产行业2022年第19周地产周报：政策力度加大，效果仍需观察
作者：东方证券，赵旭翔,吴丛露,吴尘染
时间：2022/5/17
页数：16

链接：
https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202205171566065642_1.pdf?1652774978000.pdf

简介：
核心观点

第 19 周房地产板块指数强于沪深 300 指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300 指数相对收益为 1.9%。沪深 300 指数报收 3988.60，周度涨幅为 2.0%；创业板指数报收 2358.16，周度涨幅 5.0%；房地产板块指数报收 3256.43，周度涨幅为3.9%。

本周行业要闻。央行、银保监会：首套房个人房贷利率下限调整为不低于相应期限LPR 减 20BP。央行发布 4 月金融统计数据。统计局发布 4 月份全国 CPI、PPI 数据。 财政部 2022 年将安排 631.1 亿元资金用于城镇保障性安居工程补助。长沙：已有房屋供作租赁住房后将不纳入家庭住房套数计算。东莞出台“莞七条”，放宽多孩家庭购房、放松限售等。沈阳新政涉及放宽多孩家庭、“卖旧买新”等购房及放松限售等。苏州首批次 15 宗地全部成交，其中 11 宗底价成交。

本周新房与二手房销售量均较上周增加。第 19 周 29 大城市新房销售为 2.4 万套，较第 18 周增加 90.3%；11 大城市二手房销售 8946 套，较第 18 周增加 203.2%。库存量与库销比较上周减少。截至第 19 周，15 大城市库存为 123.4 万套，较第 17周减少 0.2 万套；库销比为 21.8 个月，较第 18 周减少 0.1 个月。本周土地市场出让热度较上周升高。第 19 周 26 大城市合计成交土地 19 块。土地出让金额减少。第 18 周 26 大城市土地出让金为 254.0 亿元，较第 18 周减少 87.5 亿元。平均溢价率升高。第 19 周 26 大城市土地成交平均溢价率为 3.0%。

重点公司公告。招商蛇口、华润置地、龙湖等企业发布 2022 年 4 月经营快报。融创中国四笔美元票据利息违约。万科与广州市政府签署战略合作框架协议。中交地产公告其货币资金足够覆盖日常经营及到期借款。宝龙商业向大股东宝龙控股收购上海写字楼。华润万象生活就陆肖 TOD 引入万象天地产品线与成都轨交达成合作。

投资建议与投资标的

本周新房、二手房销售较上周回升，但仍处于低位，土拍延续低热度。结合 4 月住房贷款减少，表明居民购房意愿依然疲弱。自 4 月 29 日政治局会议定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”以来，各地加速出台宽松政策，高能级城市以限购端放松、增加“房票”（如长沙以存量房供作租赁住房可置换购房资格，无锡、东莞、沈阳、合肥等新政涉及多孩家庭可新增购房、降低外地人购房门槛、“卖旧买新”不计入限购套数、局部取消限购等），以及限售端放松 （如无锡、东莞、沈阳等个人住房转让增值税免征年限缩短为 2 年）为主，目前来看放松力度仍显不足，体现出监管对需求端刺激仍相对谨慎。本周央行、银保监会宣布首套按揭贷款利率下限调整为 LPR 减 20BP（即由 4.6%加点调整为 4.4%加点），相当于首套房贷最多约 95 折，我们认为各地随之在下调房贷利率、放宽首套房认定标准、降低首付比例等方面仍有发力空间，仍需观察主要城市的政策力度。与此同时，供应端预售资金监管方面，部分三四线城市及个别二线城市实质性出台了降低监管额度、银行保函替换部分监管资金等政策，我们认为后续受限资金的放松将进一步利好信用良好的房企。现阶段我们仍然推荐国企和高信用评级民企的组合，看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利发展(600048，买入)、万科A(000002，买入) ；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、龙湖集团(00960，买入)。同时我们看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业，推荐碧桂园服务(06098，买入)、保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买入)、星盛商业(06668，买入)。

风险提示

销售大幅低于预期。逆周期政策不及预期。利率发生明显上升。

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报告标题：房地产行业跟踪周报：央行下调房贷利率，多个强二线四限放松
作者：东吴证券，黄诗涛,白学松
时间：2022/5/17
页数：20

链接：
https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202205161565987114_1.pdf?1652773700000.pdf

简介：
投资要点

本周（ 2022.5.9-2022.5.13）： 房地产板块（ SW）涨跌幅+3.91%，同期沪深 300、万得全 A 指数涨跌幅分别为+2.04%%， +3.51%，超额收益分别为+1.87%、 +0.39%。

房地产基本面与高频数据： （ 1）房产市场： 本周（ 2022.5.7-2022.5.13）60 城新房成交面积 363.2 万平，环比+110.3%，同比-57.7%； 2022 年累计销售 6781.8 万平，同比-48.5%； 2022 年 5 月 1 日-5 月 13 日累计成交505.2 万平，同比-61.0%； 20 城二手房成交面积 140.5 万平，环比+193.2%，同比-32.0%； 2022 年累计成交 1975.8 万平，同比-42.7%； 2022 年 5 月1 日-5 月 13 日累计成交 184.1 万平，同比-22.8%。 6 城新房累计库存10174 万平，环比+0.1%，同比+5.3%。 16 城新房去化周期为 16.9 个月，环比上升 0.4 个月，同比上升 8.9 个月。一线、二线、三四线城市去化周期分别为 16.6、 16.0、 31.0 个月，环比分别变动+1.0 个月、 +0.03 个月、 +1.1 个月。 （ 2）土地市场： 本周（ 2022.5.9-2022.5.15，下同） 百城供应土地数量环比+9.8%，同比-63.7%；供应土地建面环比-8.4%，同比-60.8%。百城土地成交建筑面积环比-52.2%，同比-82.6%；成交楼面价环比+13.0%、同比-31.4%， 溢价率环比+0.4pct，同比-13.1pct 。

重点政策： 5 月 15 日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》。全国范围内家庭首房商贷利率下限下调20BP，为五年期 LPR-20BP（ 4.4%）。 此举可有效降低购房成本，体现政府稳房市的态度和决心， 且为各地提供更大因城施策空间。 4 月基本面数据不及预期， 重点城市放松政策频繁出台， 地方政策方面， 5 月 9 日，苏州进一步完善房地产政策，新房限售时间由 3 年调整为 2 年，二手房由原来的 3 年调整为不再限制转让年限。同时，非限购区域（张家港、常熟）房产不再计入家庭限购套数； 5 月 10 日，合肥优化限购政策， 其中瑶海区、新站区以及经开区的新桥产业园取消限购，其他区域的非户籍 2 年内累计缴纳社保时间从 1 年压缩至 6 个月，可购买一套房；本市户籍可以在限购区购买第三套二手房，新房则依然限购； 5 月 11 日长沙市提出，将家庭房屋登记为保障性租赁房可不计入家庭住房套数。

周观点： 4 月金融数据低于预期，经济不稳，放松不止，政策仍存较高改善预期。近日，苏州、南京、成都等强二线城市放松力度持续加码，中央政治局、一行两会连续释放积极信号，预计后续限购限售将进一步松绑，房贷利率、交易税费有望降低，金融机构对购房者和房企的支持性政策将加快出台。受疫情影响小的成都 2021 年 11 月以来二手成交量同比涨幅均超 70%印证了市场依旧具有强劲购买力。虽然疫情阻碍了部分城市放松政策传导，但此轮放松周期持续性强，放松效应仍在累积，股价方向仍旧向上，行业机会大于个股。随着疫情逐渐得到有效控制，叠加放松政策加强，回暖可期。中长期看，随着风险房企收缩，头部公司获得更多资源整合机会。 建议关注：（ 1）房地产开发：保利发展、万科 A、招商蛇口、金地集团；（ 2）物业管理：新大正、招商积余、南都物业；（ 3）房地产经纪行业：我爱我家。

风险提示： 房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延；疫情反复、发展超预期

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报告标题：房地产行业周报：回望2008年宏调政策的心路历程-非常时期有哪些非常之策？
作者：太平洋，徐超
时间：2022/5/16
页数：9

链接：
https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202205161565947448_1.pdf?1652733267000.pdf

简介：
2022年5月14日，新华社发布李克强总理2022年4月25日《在国务院第五次廉政工作会议上的讲话》，讲话提到：“这些年，我国发展面临的国内外环境极其复杂严峻，特别是2020年遭遇新冠肺炎疫情严重冲击，经济增速一度大幅下滑。如何实施宏观调控，面临不少两难多难选择。如果仅仅依靠扩大投资、上大项目，不仅要花时间论证审批、见效慢，还会导致资金分配不科学、不公平；或者直接给居民发钱、拉动消费，这看似公平有效，但我们还是发展中国家，难以做到，做了也不可持续，而且地区之间发展不平衡、消费水平不一样，也会产生不公平。我们贯彻新发展理念，坚持不搞“大水漫灌”式强刺激，而是创新宏观调控方式，把宏观政策着力点聚焦到市场主体这个经济发展的根基上，持续实施大规模减税降费。实践证明，减税降费直接有效，公平普惠，把肥施到了根上。我们创设中央财政资金直达机制，“一竿子插到底”，过去资金层层下达到基层，平均用时超过120天，现在最快只用7天，不仅提高了效率、解了市场主体燃眉之急，也有效防止了资金“长途跋涉”中跑冒滴漏和腐败等问题。我们还大力发展具有直达性质的普惠金融，道理是一样的，促进了金融资源更加有效下沉，缓解市场主体特别是中小微企业、个体工商户的融资难题。这些都是制度性安排，减少了政府部门自由裁量权和寻租腐败。”

从李克强总理的讲话中可以看出，在面对科学防疫、5.5%、不大水漫灌等目标的多难取舍时，不太可能重复2008年大水漫灌拉动投资的思路，也不太可能学习美国直接给居民发钱。

不过今天（2022年5月15日）央行将首套房贷款利率下限下调了20bp，让人联想到了2008年房贷利率下限调整为基准的7折的历史。从底线思维的角度出发，回顾2008年的历史有助于加深我们对极端情况下政策工具箱中还有哪些储备的认识。

2008年宏观政策基调并不是一开始就大幅宽松的，而是随着宏观经济形势的不段恶化而逐步转变的

2022年5月14日，新华社发布李克强总理2022年4月25日《在国务院第五次廉政工作会议上的讲话》，讲话提到：“这些年，我国发展面临的国内外环境极其复杂严峻，特别是2020年遭遇新冠肺炎疫情严重冲击，经济增速一度大幅下滑。如何实施宏观调控，面临不少两难多难选择。如果仅仅依靠扩大投资、上大项目，不仅要花时间论证审批、见效慢，还会导致资金分配不科学、不公平；或者直接给居民发钱、拉动消费，这看似公平有效，但我们还是发展中国家，难以做到，做了也不可持续，而且地区之间发展不平衡、消费水平不一样，也会产生不公平。我们贯彻新发展理念，坚持不搞“大水漫灌”式强刺激，而是创新宏观调控方式，把宏观政策着力点聚焦到市场主体这个经济发展的根基上，持续实施大规模减税降费。实践证明，减税降费直接有效，公平普惠，把肥施到了根上。我们创设中央财政资金直达机制，“一竿子插到底”，过去资金层层下达到基层，平均用时超过120天，现在最快只用7天，不仅提高了效率、解了市场主体燃眉之急，也有效防止了资金“长途跋涉”中跑冒滴漏和腐败等问题。我们还大力发展具有直达性质的普惠金融，道理是一样的，促进了金融资源更加有效下沉，缓解市场主体特别是中小微企业、个体工商户的融资难题。这些都是制度性安排，减少了政府部门自由裁量权和寻租腐败。”

从李克强总理的讲话中可以看出，在面对科学防疫、5.5%、不大水漫灌等目标的多难取舍时，不太可能重复2008年大水漫灌拉动投资的思路，也不太可能学习美国直接给居民发钱。

不过今天（2022年5月15日）央行将首套房贷款利率下限下调了20bp，让人联想到了2008年房贷利率下限调整为基准的7折的历史。从底线思维的角度出发，回顾2008年的历史有助于加深我们对极端情况下政策工具箱中还有哪些储备的认识。

2008年宏观政策基调并不是一开始就大幅宽松的，而是随着宏观经济形势的不段恶化而逐步转变的。在2007年底2008年初的时候，美国次贷危机风险并没有引起决策层足够的重视。2007年12月5日的中央经济工作会议提出宏观调控的首要任务是“防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀”（“双防”）。2008年6月15日和6月25日央行连续两次上调存款准备金率。随着二季度GDP增速放缓、CPI增速见顶回落，2008年7月25日，中共中央政治局会议将宏观调控的首要任务调整为“保持经济平稳较快发展，控制物价过快上涨”（“一保一控”）。国际金融危机爆发后，2008年10月17日国务院常务会议总理提出要采取“灵活审慎”的经济政策，保持国民经济平稳较快发展，实际上已经是“保”字优先了，但仍在强调加强金融监管，防范金融风险。事实上当时银监会还在收紧房地产信托政策，2008年10月28日，银监会办公厅又发布《关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》，除了重申“四证”齐全、35%以上资本金比例之外，还严禁以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，相当于禁止了“明股实债”操作。

但随着国际金融危机形势不断恶化，到2008年11月5日的时候，“四万亿”一揽子刺激政策就出台了，并取消了对商业银行的信贷规模限制。12月8-10日中央经济工作会议提出要实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，随后国务院又出台了家电下乡、汽车下乡、十大产业振兴计划等刺激政策。

除了实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策之外，对房地产行业的政策取向也由限制转为刺激，先后采取了降低购买首套房、二套房首付比例、降低房贷利率、减免交易环节税负等手段刺激需求，调低房地产开发项目的最低资本金比例、支持房地产开发企业合理的融资需求等措施稳定供给，同时加快建设保障性安居工程、加快棚户区改造以拉动投资。

实际上从2008年5月沈阳开始，6月成都，7月长沙，8月厦门、福州、重庆、河南，9月西安、辽宁、芜湖、常州、南京，10月北京、宿迁、杭州、上海等地都相继出台了当地不同力度的房地产刺激政策。但是中央层面迟迟没有正式表态，直到2008年10月18日（总理国务院常务会议提出“灵活审慎”的第二天）全国各地69位市长齐聚深圳参加“中国市长论坛”，住房与城乡建设部副部长仇保兴在论坛上表示：“应该给各城市政府一定的自由度，各地的政府应该说有能力、也有责任，作出一些政策上的选择。每个城市有不同的特点，房地产业的形势也不同，因此可能会出台不同的政策，我们相信每个城市政府会作出明智的选择。有许多事情只能先试一步，下一步再规范，改革开放就是这样过来的。住房与城乡建设部正在密切观察，并评估各种措施的效应。哪些应该继续发扬，哪些应该终止，适当的时候会拿出规范的意见。如果有什么问题再纠正，还来得及。”

随后，中央层面也开始出台针对房地产的刺激政策。

2008年10月22日中国人民银行宣布将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；购买首套普通自住房最低首付款比例调整为20%。

2008年10月22日财政部、国家税务总局发布《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

2008年12月4日，银监会发布《银行与信托公司业务合作指引》，首次正式提出要促进银信合作健康、有序发展，打开了银行理财资金借助信托通道支持实体经济的口子。

2008年12月10日中央经济工作会议结束后，2008年12月13日，国务院办公厅发布《关于当前金融促进经济发展的若干意见》，提出要全面清理银行信贷政策、法规、办法和指引，根据当前特殊时期需要，对《贷款通则》等有关规定和要求做适当调整。正确处理好金融促进经济发展与防范金融风险的关系，在经济下行时避免盲目惜贷。

2008年12月20日国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》放宽二套房首付比例限制，人均住房面积低于当地平均水平的家庭购买二套普通自住房贷款首付比例可参照首套标准执行。意见还决定降低交易环节税负，对住房转让环节营业税根据购房者不同情况实行不同程度的减免，时效暂定一年。

除了需求侧的刺激外，《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》还提出支持房地产开发企业合理的融资需求，标志着房企融资政策终于开始松动，此后又出台了更多支持房企融资的政策。

2009年2月4日，银监会发布《关于修改《信托公司集合资金信托计划管理办法》的决定，将“向他人提供贷款不得超过其管理的所有信托计划实收余额的30%”，修改为：“向他人提供贷款不得超过其管理的所有信托计划实收余额的30%，但中国银行业监督管理委员会另有规定的除外”。相当于暂时取消了信托资金向实体经济发放贷款的额度限制。

2009年3月23日，央行、银监会联合发布《关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》，文件指出要进一步加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设、特别是在建项目的信贷支持力度。做好对有实力、有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目的融资支持和配套金融服务。支持资信条件较好的房地产企业发行企业债券和开展房地产投资信托基金试点，拓宽房地产企业融资渠道。加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度，鼓励普通商品住房消费。

2009年3月25日，银监会发布《关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》，首次提出最近一年监管评级为2C级（含）以上且经营稳健的信托公司可向仅取得“三证”（土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证）的房地产开发项目发放贷款（此前要求“四证”齐全）。且重新允许信托公司以投资附加回购承诺方式对房地产开发项目进行间接融资（但也要符合“三证”齐全等要求），又打开了“名股实债”的口子。一直到2010年2月11日，房地产信托贷款条件才重新恢复为“四证齐全”。（2010年2月11日银监会办公厅发布《关于加强信托公司房地产业务监管有关问题的通知》，通知要求停止执行监管评级2C级(含)以上且经营稳健的信托公司可以向仅取得三证的房地产项目发放贷款的规定，重新要求信托公司发放贷款的所有房地产项目都必须满足“四三二”条件。同时要求结构化房地产集合资金信托的优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1）

2009年5月25日，国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，将房地产开发商在项目开发中最低资本金比例由之前的35%调整为“保障性住房和普通商品住房项目最低20%，其他房地产开发项目最低30%”。

土地政策方面，当时实际上并没有出台特别明确的政策变动，但是事后我们可以看出，为了配合宏观调控需要，土地政策在“应急状态”下是进行了大幅灵活变通的。比如2011年3月2日，国家土地副总督察甘藏春在作“保发展保红线工程2011年行动”动员部署讲话时指出，从2011年开始，我国土地政策将从土地供应要保证扩内需、大量项目上马的“应急状态”退出，回归国家土地管理常态。再比如根据自然资源部官方网站的《2009年中国土地资源形势回顾与展望》，国土资源部在2009年为应对全球金融危机影响，加快审批速度，通过缩短审批时间、简化审批程序、允许先行用地来保证扩内需项目及时落地；灵活安排土地利用计划，与中央的宏观经济政策保持一致。全国共批准新增建设用地50.73万公顷，同比增加27%。2010年，为配合抑制房价过快上涨的宏观调控，土地供应继续大幅增长，住房供地实际完成12.54万公顷，同比增长64.1％。

附录：2008年金融危机前后中国宏观调控政策的背景梳理（房地产调控政策可参考正文，这里不再重复）

2008年9月15日，雷曼破产，国际金融危机全面爆发。同日中国人民银行宣布“双降”，一年期贷款基准利率下调0.27个百分点（其他期限档次按照短期多调，长期少调的原则相应调整），存款基准利率不变，存款准备金率下调1个百分点（中农工建交五大行和邮储除外）。

2008年9月22日，主席应约同美国总统布什通电话。双方就中美关系及美国经济金融形势等问题交换了


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报告标题：房地产行业周报：实行差别化住房信贷政策，支持刚改需求
作者：上海证券，金文曦,蔡萌萌
时间：2022/5/16
页数：12

链接：
https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202205161565947393_1.pdf?1652736855000.pdf

简介：
主要观点

市场回顾

上周（2022.5.9-5.13），上证综指上涨2.76%，沪深300指数上涨2.04%，房地产板块上涨3.91%，房地产板块跑赢上证综指1.15个百分点，跑赢沪深300指数1.87个百分点。重点关注的A股地产公司天健集团（000090.SZ）、阳光城（000671.SZ）、滨江集团（002244.SZ）涨幅较大，分别上涨16.87%、9.96%、8.25%。重点关注的H股地产公司中正荣地产（6158.HK）涨幅居前，涨幅为3.57%。

行业动态

土地、商品房市场延续下行。5.2-5.6，30大中城市商品房成交137.14万平方米，累计同比下降42.68%，其中，一线城市商品房成交28.51万平方米，累计同比下降41.98%，二线城市商品房成交67.60万平方米，累计同比下降38.19%。100大中城市成交土地规划建筑面积457.21万平方米，累计同比下滑63.37%，其中，一线城市成交土地规划建筑面积302.77万平方米，累计同比下滑65.19%；二线城市成交土地规划建筑面积27.57万平方米，累计同比下滑57.37%。

行业新闻

首套个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减20BP。5月15日，央行、银保监会发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知，提及对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

苏州首批集中供地结束。苏州首批次土拍共出让涉宅用地15宗，全部成交，其中，11宗底价成交，2宗拍至中止价进入一次报价环节，其余2宗微幅溢价，共获土地出让金233.77亿元。

投资建议

伴随各地销售和土拍政策陆续放松，前期杠杆较低的国央企将率先受益，行业格局面临重塑，推荐关注相关标的：（1）融资成本低且能在一二线城市持续拿地的房企，如保利发展（600048.SH）、绿城中国（3900.HK）、龙湖集团（0960.HK）、滨江集团（002244.SZ）、华发股份（600325.SH）、信达地产（600657.SH）等；（2）物管行业龙头和布局物管行业优质细分赛道的企业，如碧桂园服务（6098.HK）、新城悦服务（1755.HK）、华润万象生活（1209.HK）、星盛商业（6668.HK）。

风险提示

房地产调控政策收紧；房地产销售不及预期。

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报告标题：房地产行业周观点：4月住房贷款下降，两地土拍平稳收官
作者：中泰证券，陈立
时间：2022/5/16
页数：11

链接：
https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202205161565938758_1.pdf?1652720874000.pdf

简介：
周度观点：

4月住房贷款同比少增：5月14日，央行发布4月金融统计数据报告。4月份住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元；分结构看，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。

由于疫情反复对楼市复苏形成拖累，4月份住房贷款规模下降。我们认为，为了满足消费者合理的刚性和改善型住房需求，因城施策的覆盖范围和政策力度将持续加大；另一方面，金融端LPR有望进一步下调，以降低消费者购房成本。

两地完成首批集中供地：1）5月10日，苏州首批集中供地收官，15宗涉宅地块全部出让；其中，11宗底价成交，4宗底成交，整体溢价率约3%；2）5月7日，济南首轮集中供地落幕，35宗地块中14宗流拍；21宗成功出让，其中18宗以底价成交，整体溢价率约1%。

从竞拍规则上看，苏州和济南均下调了出让保证金比例，并延长了土地价款付款期限，有助于缓解房企现金流压力；但从出让结果来看，两地拿地主力军皆为地方国企，且以底价成交为主。品牌房企较低的参拍热情反映了当下企业更重视利润空间和销售去化速度，而非关注流动性的拿地逻辑。

我们认为，当前总量数据没有出现实质性改善，调控政策仍以宽松节奏为主，同时，部分优质企业经营质量和销售规模边际改善明显，在此环境下，我们持续推荐三条主线：1）前期利空出尽、受益于集中供地政策优化的困境反转企业：万科A；2）竞争格局持续改善下的龙头房企：绿城中国、保利发展；3）高评级的稳健经营民企：滨江集团、旭辉控股集团。

行业跟踪

销售回顾（05.07-05.13）：重点监测33城合计成交面积295.8万㎡，环比上周增长128.2%；2022年累计成交5481.5万㎡，累计同比下降46.4%。其中，一线城市成交43.8万㎡，环比上周增长128%，2022年累计成交988.3万㎡，累计同比下降39.4%；二线城市成交154.5万㎡，环比上周增长142.3%，2022年累计成交2741.9万㎡，累计同比下降36.7%；三线城市成交97.5万㎡，环比上周增长108.9%，2022年累计成交1751.3万㎡，累计同比下降59%。

土地供应（05.02-05.08）：百城土地宅地供应规划建筑面积355万㎡，2022年累计供应规划建面14435万㎡，累计同比下降57.4%，供求比1.3。在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价7744元/㎡，近四周平均挂牌均价6164元/㎡，环比增长11.3%，同比增长41.0%。

土地成交（05.02-05.08）：百城土地住宅用地成交规划建筑面积457万方，2022年累计成交11114万㎡，累计同比下降58.6%。土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为9583元/㎡，环比下降24.1%，同比下降2.2%，整体溢价率为1%，2022年平均楼面价5446元/㎡，同比增长2.6%，溢价率4.2%，较去年同期下降16.3个百分点。

风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。

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报告标题：房地产行业周观点：房贷利率监管下限突破，静待疫情后销售修复
作者：万联证券，潘云娇
时间：2022/5/16
页数：16

链接：
https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202205161565915339_1.pdf?1652713164000.pdf

简介：
行业核心观点：

在“稳增长”的宏观背景下，当前房地产行业基本面持续驻底，边际改善政策持续，预计后续仍有较多利好政策值得期待，继续看好房地产板块的市场表现。建议关注（1）基本面表现较好的物业管理公司；（2）具有央企/国企背景的财务稳健型优质房企；（3）拥有优质持有型物业或转型类企业，或有效形成“开发类+”的良性资金循环的房企。

投资要点：

上周行情回顾：上周申万一级行业房地产指数上涨3.91%，沪深300指数上涨2.04%，房地产板块表现强于大盘。2022年以来房地产行业下跌3.42%，沪深300指数下跌19.27%，相对收益显着。

重点政策要闻：（1）央行、银保监会发文：首套房商贷利率较LPR下调20个基点，各派出机构按照“因城施策”的原则，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限；（2）财政部宣布2022年中央财政将补助224.1亿元用于租赁住房保障、307亿元用于老旧小区改造、100亿元用于棚户区改造；（3）人民银行公布4月金融数据和社会融资统计数据。新增人民币贷款出现超季节性下跌，反映出近期疫情对实体经济的影响显现。数据显示，4月份人民币贷款增加6454亿元，仅相当于3月的两成，同比少增8231亿元；社会融资规模增量为9102亿元，比上年同期少9468亿元，本月居民部门新增人民币贷款再度出现负增长；（4）苏州、德州、合肥、东莞、三明等地放松限售；（5）扬州、吉林、江门、景德镇、泉州、钦州、金华、洛阳、常州等地调整部分公积金贷款政策，包含下调首付比例及提升贷款额度。

行业基本面情况：销售、土地市场表现仍然较弱。5月2日-5月8日，30大中城市商品房销售四周滚动同比下滑53.32%，其中一线下跌58.77%，二线下滑52.31%，三线下滑51.04%；百城住宅类土地供应建面四周滚动同比下降67.9%，年初至今累计同比下降57.36%；百城住宅类土地成交建面同比下滑59.3%，年初至今累计同比下降58.59%；百城住宅类土地溢价率为1%。上周苏州完成2022年第一批集中供地，溢价率上升，无土地流拍，拿地企业均为央国企。

重点公司动态：多数房地产开发类企业公布4月销售数据，整体表现较差，越秀地产相对表现凸出，4月销售金额同比增长约61%；广州市政府与万科签署战略合作框架协议；越秀地产将联合杭州地铁打造杭州勾庄车辆段TOD项目，为越秀在杭州的首个TOD项目，开启越秀TOD全国化战略布局。

风险因素：政策力度不及预期、行业基本面持续快速下行、信用风险超预期等。

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报告标题：房地产行业研究周报：透过银行年报看地产信贷
作者：天风证券，韩笑
时间：2022/5/16
页数：20

链接：
https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202205161565904509_1.pdf?1652710734000.pdf

简介：
行业追踪（2022.5.7-2022.5.13）

对公地产贷款显着收缩，个人住房贷款投放稳健

“贷款集中度”考核要求下，商业银行加强涉房地产贷款投放管控，超限银行地产贷款占比持续优化。截至2021年末，53家样本上市银行中，共15家房地产贷款占比超限（其中14家占比数值较上年同期下行），超限银行数量较2020年同期减少1家；共14家个人住房贷款占比超限（其中9家占比较上年同期下行），超限银行数量较2020年同期减少1家。

商业银行房地产公司贷款增速显着收缩，个人住房贷款投放稳健，保障居民合理住房需求。整体来看，样本上市银行房地产贷款占比、个人住房贷款占比分别为31.9%、25.9%，较上年同期分别-0.75pct、-0.17pct。样本上市银行个人住房贷款合计35.0万亿，房地产公司贷款合计8.0万亿，涉地产类贷款总计42.9万亿，较2020年同期同比增速分别为+10.6%、+1.4%、+8.8%，与样本房企贷款总额同比增速（+11.4%）相比，分别-0.73pct、-9.97pct、-2.58pct。

六大国有商业银行年报对房地产业的相关表述整体更为积极，多行提出“保障居民合理购房需求”及“增加对住房租赁及保障性住房建设的支持力度”。具体来看：1）风险管理方面，严格管控房地产业风险、加强房地产贷款集中度管理仍是各行关注重点。2）产业政策方面，建设银行、农业银行、交通银行、邮储银行提出支持房地产业平稳健康发展；同时，住房租赁及保障性住房成为多行关注重点，多行提出加大对住房租赁及保障性住房建设金融支持力度。3）个人信贷方面，各行均强调“差异化信贷”及“满足居民合理购房需求”，农业银行、邮储银行就支持居民的“改善性购房需求”给出积极表述。

贷款集中度对商业银行的刚性考核标准与支持居民改善性住房需求间存在天然矛盾。在当前集中度要求下，以2021期末各分档商业银行贷款总额进行静态测算，样本银行可释放个人住房贷款余额空间合计仅2.4万亿，商业银行防范风险与支持和引导个人住房需求的政策平衡点仍需进一步探索。

新房、土地市场本周成交降幅持续扩大，二手房市场呈现回暖

新房市场本周成交422万平，月度同比-52.80%，相较上月下降1.50pct；累计库存16731万平，二线去化加速，一线三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交156万平，月度同比-24.82%，相较上月改善13.36pct。土地市场本周成交建面1470万平，滚动12周同比-30.15%；成交总额500亿元，滚动12周同比-44.39%；全国平均溢价率+0.98%，滚动12周同比-16.90pct。

本周申万房地产指数+3.91%，较上周提升9.35pct，涨幅排名10/31，领先沪深300指数1.87pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-1.06%，较上周提升2.18pct，涨幅排序8/11，跑输恒生指数0.54pct；克而瑞内房股领先指数为-3.03%，较上周提升2.53pct。

把握政策结构性宽松的beta与收并购的alpha

投资建议：未来行业beta取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度；alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际等地方国企。

风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期

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报告标题：房地产行业研究周报：“因城施策”持续发力 首套房贷利率下限下调
作者：申港证券，曹旭特,翟苏宁
时间：2022/5/16
页数：13

链接：
https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202205161565902547_1.pdf?1652709627000.pdf

简介：
每周一谈： “因城施策”持续发力 首套房贷利率下限下调

本周各地房地产调控政策在“因城施策”下持续宽松，多地放松调控政策、提高对住房需求的贷款支持：

因城施策”城市能级及政策放松力度提升。 政策放松的城市中，包括苏州、合肥、长沙、沈阳等多座高能级城市。在已放松的城市，政策松绑力度有所加强， 以苏州为例，在 4 月 11 日苏州已完成一轮政策松绑，将非本市户籍购房要求由 3 年内连续 2 年降至累计 2 年，并将二手房限售年限由 5 年降至 3年，时隔 1 个月后，便再度降低社保要求至 6 个月，取消二手房限售。

以市场表现为导向，我们认为未来“因城施策”仍有空间。 以苏州为例， 5月 9 日政策松绑后，苏州一批次土拍热度提升有限： ①底价成交仍是绝大多数， 15 宗地块成交中 11 宗底价成交，市场存在冷热分化； ②参拍房企均为国央企及政府平台，其中招商、中粮、中铁建等国央企获取 7 宗地块，城投平台获取 8 宗地块； ③政策松绑后房企仍保持相对谨慎。 苏州土地市场热度虽然较 2021 年三批次土拍有一定回升，但较 2021 年一批次有较大差距。

此外，本周长沙推出存量房盘活政策，给调控提供了新的参考形式。 业主选择将存量房盘活供作租赁住房并运营年限不低于 10 年，盘活供作租赁住房后，原住房不纳入家庭住房套数计算。 该政策一方面盘活了原有闲置的存量房，并将其转化为租赁用房，将有助于租赁住房供给的目标达成；另一方面，由于供作租赁住房后，也释放了合理的改善性购房需求。

5 月 15 日，首套商业住房贷款利率下限调整为不低于 LPR 减 20 个基点，全局性调控政策松绑首现：

调整后首套商贷利率下限将由此前 LPR4.6%下降至 4.4%，二套房商贷仍保持不低于 LPR 加点 60BP 执行；

贷款利率下限下调针对首套首贷，政策导向以合理的刚需客户为主，但另一层面我们也应关注，若部分城市实行“认房不认贷”等机制， 首套房的认定标准若有调整，政策也可惠及更多购房需求；

各地执行标准仍将有一定差异，本次政策更多为方向性指导，执行仍需关注各城市具体情况。我们认为需关注城市的商品房市场基本面以及原有执行的贷款利率，低能级城市的跟进几率更大；

全局性政策具有风向标意义，未来房地产政策仍将持续宽松，尽管本次利率下限下调仅是方向性指导，但同样是全国层面的政策放松，对未来政策走向具有较好的前瞻意义；

关注本次利率下限下调对后续 LPR 利率的影响。

数据追踪（5 月 2 日-5 月 8 日）：

新房市场： 30 城成交面积单周同比及累计同比分别为-59 PCT、 -40 PCT，一线城市-52 PCT， -38 PCT，二线城市-76 PCT， -69 PCT，三线城市-35 PCT，+6 PCT。

二手房市场： 13 城二手房成交面积单周同比-18 PCT，累计同比-29 PCT。

土地市场： 100 城土地供应建筑面积累计同比+3 PCT，成交建筑面积累计同比-8 PCT，成交金额累计同比-48 PCT，土地成交溢价率为 0.98%。

城市行情环比： 北京（-22 PCT），上海（-69 PCT），广州（-38 PCT），深圳（-67 PCT），南京（-18 PCT），杭州（-79 PCT），武汉（-9 PCT）

投资策略： 政策空间持续宽松，基本面复苏是必然结果，布局行业内的优势龙头是确定性很强的方向，建议关注经保利发展、万科 A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等，关注资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。随着政策底部进一步确认，可关注优质民企的修复机会，如旭辉控股、金科股份等。

风险提示： 销售市场下行，个别房企出现债务违约暴雷。

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报告标题：房地产行业周报：32城销售同比-48%，4月社融增量跌破万亿
作者：西南证券，王颖婷
时间：2022/5/16
页数：15

链接：
https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202205161565859016_1.pdf?1652704580000.pdf

简介：
苏州首拍仍未有明显起色，本土城投仍是拿地主力。本轮土拍15宗涉宅地全部成功出让，供应规模仅占全年计划15%，其中4宗溢价成交、并且2宗地块触及中止限价、进入一次性报价环节，其余11宗均底价成交，整体溢价率为3%；房企竞拍方面，15宗地均被央/国企拿下，除中粮、招商、中国铁建3家规模房企外，其余大部分竞得房企均为本土城投，其中苏高新表现尤为突出，在高新区以超33亿元的总价获取三宗土地。

5月32城累计销售面积同比-48%，环比-7%。对全国32个城市商品房成交情况进行统计，5月累计成交面积（截至13日）同比-47.8%，环比-7.1%。其中一线城市同比-48.1%，环比-25.1%；二线城市同比-43.3%，环比-6.2%；三四线城市同比-56.5%，环比-0.1%。一线城市仅北京略有回暖，环比+1.6%，上海、深圳分别环比-70.4%与-58.7%；在统计的二线城市中，仅武汉、青岛表现较好，分别环比+12%与+42.4%；三四线城市表现各异，镇江、莆田表现尤为亮眼，分别实现环比+101.8%与+216%。

苏州限售和限购政策放松力度大，长沙新政全面打通新房、二手房、租赁住房市场。二线城市政策松绑延续，近期苏州全面放宽限购限售条件，外地户籍6个月社保可购房；长沙新政全面打通新房、二手房、租赁住房市场，供作租赁的住房不纳入家庭住房套数计算。有消息称杭州、成都和合肥等多地楼市或将进一步松绑。1）杭州：放松限购和二手房转让政策，对于去年三胎家庭新增一套购房资格、针对非本地户籍落户取消4年社保要求，可以直接购买存量房，个人将购买2年以上（含2年）普通住房对外销售的免征营业税；2）成都：降低非本地户籍的社保要求，多孩家庭可购买多套，放松三圈层限购；3）合肥：多孩家庭首付比例低至3成。

4月社会融资规模增量跌破万亿，新增人民币贷款同比断崖式下跌。4月末社会融资规模存量为326万亿，同比+10.2%，其中对实体经济发放的人民币贷款余额200万亿元，同比+10.7%。从增量来看，2022年4月社会融资规模增量为9102亿元，比上年同期少增9468亿元，其中4月份对实体经济发放的人民币贷款增加3616亿元，同比少增9224亿元。4月份住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元，房地产市场仍然冰冷。4月份人民币存款增加909亿元，同比多增8161亿元，其中住户存款减少7032亿元，下跌量远远大于贷款下跌量，说明居民并非提出存款用于偿付贷款，在宏观经济下行压力及疫情冲击下，居民收入来源或受影响。

投资建议：我们认为当前应当关注4条投资主线：1）开发企业：保利发展、滨江集团、华发股份、天健集团、南山控股、新城控股、华侨城A、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、旭辉永升服务等；3）赛道转型企业：广宇发展、鲁商发展等；4）房产经纪企业：贝壳等。

风险提示：项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险。

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报告标题：房地产及物管行业周报2022年W19：楼市成交环比反弹，拐点未至以稳为先
作者：浙商证券，杨凡
时间：2022/5/16
页数：36

链接：
https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202205161565850112_1.pdf?1652699684000.pdf

简介：
本周核心观点

政策面：本周中央及全国各地持续出台利好楼市政策。中央层面，银保监会发文提出引导银行业保险业更好推动社会主义现代化城市，涉及“引导金融资源高效配置至城市发展重点领域与薄弱环节”、“因城施策合理配置金融资源”等方面。各地方也持续为楼市松绑，如苏州新房限制转让时间由3年调整为2年，二手房对限制转让时间由原来的3年调整为不再限制转让年限；合肥瑶海区、新站区以及经开区的新桥产业园区取消限购；洛阳出台组合政策，优化房地产项目准入备案与二手房公积金政策，提高住房公积金贷款额度；东莞出台组合政策，允许取得产权证满2年的商品住房进行交易，对符合二孩或三孩生育政策的家庭允许新购1套商品房；南京也支持二孩及以上家庭改善住房，允许新增购买1套商品住房；等等。

基本面：全国30城新房成交面积环比反弹，同比降幅与上周持平，总量处历史低位；全国18城二手房成交面积环比大幅反弹（+166%），且同比降幅持续收窄（-27%，缩窄5pct）；土地市场方面，上周全国百城土地供给与成交面积环比同比均为负值，总体表现趋冷，但一线城市表现突出（环比+297%，同比+151%）。

行情：本周A股房地产板块跑赢大盘1.87pct，H股房地产板块跑输大盘0.73pct，恒生物业服务及管理跑赢大盘0.55pct；房地产板块与物业板块的重点AH股标的上涨个数均少于下跌个数。

本周观点：需求修复弱于预期，优选胜算高的好标的。本轮周期受疫情影响需求修复弱于年初预期，加剧了行业和企业的负担，在2022年5-12月仍有较多债到期的压力下，基本面修复时间越晚对企业挑战越大。对应的，政策放松力度要更大才能扭转局面。风险并未消散、行业基本面并未明确筑底的情况下，我们认为投资可以回归简单的底层逻辑：1）稳房地产=稳经济，地产不稳，政策放松不停，beta行情不停；2）艰难时刻，搏弹性不如搏确定性，优质龙头存活确定性高，当前龙头受益于行业供给优化的alpha属性未明显在估值中体现，因此基本面企稳前龙头性价比更高；3）区域修复预期减弱，仅个别城市基本面尚可，聚焦基本面扎实的小而美企业稳定性更强。

投资建议：【保利发展】性价比最高的龙头房企；【滨江集团】受益于杭州基本面的稳健小霸王；【华发股份】深耕珠海和长三角的潜力黑马；【天健集团】深圳小而美基建+地产成长标的。

风险提示：政策放松后效果不及预期，板块信心承压。

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报告标题：房地产行业周报：央行调整首套房贷利率下限，因城施策推至强二线
作者：开源证券，齐东
时间：2022/5/16
页数：13

链接：
https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202205151565783087_1.pdf?1652695853000.pdf

简介：
核心观点：央行调整首套房贷利率下限，因城施策城市能级提升至强二线

继政治局会议释放积极信号后，银保监局、央行、国常会接连发声支持房地产健康发展，“因城施策”城市能级提升至强二线城市，本周苏州和合肥等地均有发布放松限购政策，给市场释放维稳信号。房地产行业作为“稳增长”重要一环，在前期刺激性政策未能达到明显效果的前提下，后续调控手段将进一步放松，预计市场热度在三季度触底回升，板块仍具备较好的投资机会，维持行业看好评级。

政策端：央行调整首套房贷利率下限，长三角多城限购限售政策放松

中央层面：央行将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。银保监会提出探索房地产发展新模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

地方层面：长三角多城限购限售政策放松，苏州、合肥放松限购，苏州、南京、常州缩短限售年限，金华、舟山调整公积金政策、无锡、芜湖加强人才购房补贴；此外，东莞明确二孩家庭可增加限购数量，长沙明确租赁住房后不纳入家庭住房套数计算，沈阳、福州、三明、莆田、江门、钦州、德州等城市降低首套或二套商品房首付比例。

市场端：单周成交同比持续下滑，苏州完成首批次土拍

销售端：2022年第19周，全国30大中城市成交面积221万平米，同比下降54%，环比增加76%；从累计数值看，年初至今30大中城市成交面积达4088万平米，累计同比下降42%。全国30大中城市新房成交面积年初至今累计增速-42%。各线城市走势基本一致，一、二、三线单周成交同比增速分别为-41%、-56%、-59%，年初至今累计增速-39%、-39%、-50%。

土地端：2022年第19周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1317万平方米，成交土地规划建筑面积1470万平方米，同比下降50%，成交溢价率为1%。苏州完成2022年首批集中供地，15宗涉宅用地全部成交，其中11宗底价成交、2宗进入一次报价环节、2宗小幅溢价成交，合计建面189万方，总成交金额234亿元，拿地房企均为央企国企，其中苏州国资房企竞得11宗。至此22个集中供地重点城市中已有18城完成一批次集中供地，总体来看土拍热度一般，低溢价高流拍并存，总体仍以央企国企拿地为主。

融资端：国内信用债规模减少，海外债无新增发行

2022年第19周，信用债发行50.5亿元，同比减少20%，环比增加31%，平均加权利率3.14%，环比增加13BPs；海外债无新增发行。

风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）疫情散发影响消费者购房信心。

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报告标题：房地产行业周报：多地政策进一步放松，销售端仍旧疲软
作者：华西证券，由子沛,侯希得
时间：2022/5/16
页数：27

链接：
https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202205151565755497_1.pdf?1652694276000.pdf

简介：
一周行情回顾

本周，申万房地产指数上涨3.91%，沪深300指数上涨2.04%，相对收益为1.87%，板块表现强于大盘。

行业基本面

本周(05.06-05.12)，华西地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交47208套，同比增速-46.4%，环比增速83.7%；合计成交面积472.7万平方米，同比增速-47.4%，环比增速95.5%。本周(05.06-05.12)，华西地产组跟踪的16个重点城市二手房合计成交16593套，同比增速-1.1%，环比增速161.6%；合计成交面积154.7万平方米，同比增速-5.3%，环比增速153.8%。本周（05.06-05.12），华西地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积20036.1万平方米，环比增速-0.1%，去化周期115.2周。本周（05.06-05.12），土地供给方面，本周供应土地4718.7万平方米，同比增速51.7%；供应均价1509元/平方米，同比增速-40.6%。

本周（05.06-05.12）房地产企业合计发行信用债89亿元，同比增速-38%，环比增速1012%。本月至今（05.01-05.12）房地产企业合计发行信用债94.96亿元，同比增速100%，环比增速111%。

投资建议

本周，央行、银保监发布通知，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。中国社科院指出，4月份24个重点城市房价环比上升0.02%，其中，长三角核心城市房价环比上涨0.29%，房价企稳。分城市等级看，四线城市房价继续下降，环比下降0.72%；其次为二线城市，环比下降0.07%，房价接近企稳；一线城市环比上升0.31%；三线城市环比上升0.35%，总体止跌回升。2022年1-4月全国房地产企业拿地累计总额同比下降55.9%。2022年1-4月，前100企业拿地总额3626亿元，拿地规模同比下降55.9%。TOP100门槛值为12亿元，较2021年4月下降10亿元，前100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为51.5%。

目前，房地产行业调控政策持续放松，板块估值有望进一步修复，业绩较为稳健。我们重点推荐业绩确定性强的龙头房企万科A、保利发展、招商蛇口、滨江集团、旭辉控股集团，以及物管板块的碧桂园服务、招商积余、新城悦服务、旭辉永升服务、新大正和南都物业。相关受益标的包括金地集团、龙湖集团、绿城中国、中国海外发展、保利物业、绿城服务等。

风险提示

销售不及预期，房地产调控政策初步放松。

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报告标题：房地产行业周报：央行等三部门继续发声，各地政策加快放松
作者：信达证券，江宇辉
时间：2022/5/15
页数：25

链接：
https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202205151565735406_1.pdf?1652633664000.pdf

简介：
本周核心观点：各地继续出台放松政策，本周地方出台政策更为综合，城市能级向二线城市提升。本周销售市场热度有所恢复，新房成交面积同比增速降幅虽未回正但为近11个月来最低，二线城市同比涨幅已回正，二手房市场成交量回升明显，结束10个月的同比下降趋势由负转正，其中二线城市涨幅较多。土地方面，供应、成交面积均减少较多，供需比降至0.9，整体溢价率下降。本周融资方面，发债额上升偿债额下降，净融资上升，信托本周恢复发行。济南本轮集中供地推出涉宅地30宗，最终成交16幅，仅1幅溢价成交，平均溢价率1%，相对2021年较为冷淡，拿地多为城投托底。苏州第一轮集中供地共挂牌15宗土地，总出让面积82.26万平，起始总价227亿元。最终15宗全部出让，4宗溢价出让，总成交金额233.77亿元，15宗全部由央企或地方国企、城投获得。无锡第一轮集中供地共挂牌8宗土地，总起价103.9亿元。最终8宗全部出让，总成交价103.97亿元，其中7宗底价成交，1宗溢价成交，多数为城投或者城投+地方民企拿地。

重点政策分析：本周各地楼市宽松政策密集出台，共有19个城市和1个省出台房地产放松政策，同时城市能级不断提升。因城施策政策城市能级提升：5月各地房地产松绑政策明显增加，本周南京、长沙、东莞、苏州、扬州、合肥等重点城市新出台房地产放松调控政策，这些城市楼市楼市热度较好，更有望通过政策放松提振需求端、带动周边三四线城市销售回暖，进而带动全国市场的复苏。触及核心限购政策出台更为密集：从具体政策来看，政策力度明显加大，南京、东莞、苏州、扬州和合肥均在本周出台的政策中涉及限购放松：重点城市有望率先复苏，带动周边城市市场回暖：各重点城市在政治局会议之后触及核心限购政策放松明显更为密集、力度也更大，预计后续将有更多热度稍高的城市加入限购限贷政策放松中来，疫情影响消退后，这些城市市场有望率先复苏，并带动周边城市市场回暖。

一周行情回顾：本周（2022/5/9-2022/5/13）申万房地产指数上涨3.91%，跑赢上证综指1.15pct，在各类板块中位列第10/32，恒生地产建筑业指数下跌1.25%，跑输恒生综指1pct。本周涨幅前3的地产公司为：福星股份（60.89%）、财信发展（33.23%）、中洲控股（23.22%）。本周跌幅前3的地产公司分别为：泰禾集团（-21.79%）、天誉置业（-18.52%）、合景泰富集团（-16.03%）。本周（2022/5/9-2022/5/13）恒生物业服务及管理板块上涨0.03%，跑赢恒生综指0.27pct，跑赢恒生中国企业指数0.07pct，在各类板块中位列第14/28。本周涨幅前3的公司为：滨江服务（7.23%）、华润万象生活（4.23%）、绿城服务（3.54%），本周跌幅前3的公司分别为：宝龙商业（-19.19%）、佳源服务（-15.16%）、旭辉永升服务（-6.53%）。

地产市场监测：本周（2022/5/7-2022/5/13）新房成交数据：30个大中城市新房成交面积220.8万平，环比上升75.9%，同比下降14.6%，降幅收窄。15城二手房成交面积162.08万平，环比上升184.5%，同比上升155.7%。上周（2022/5/2-2022/5/8）100大中城市土地供应建面1317.43万平，同比下降47%，环比下降72.08%，土地成交建面1470.28万平，同比下降49.5%，环比下降54.88%，供需比下降至0.9。

房企融资情况：本周（2022/5/9-2022/5/15）房企境内新发债总额为70.46亿元，同比下降12%，环比上升36.84%。信托发行方面，本周发行15只房地产信托，发行规模18.58亿元，上周未发行信托。平均年收益率7.56%，平均期限1.82年。

风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期，疫情控制情况不及预期。

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报告标题：房地产行业2022年第18周地产周报：多部委陆续发声、政策宽松力度有望加大，中央发文推动县域城镇化
作者：东方证券，赵旭翔,吴丛露,吴尘染
时间：2022/5/12
页数：16

链接：
https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202205121565050126_1.pdf?1652340435000.pdf

简介：
核心观点

第 18 周房地产板块指数弱于沪深 300 指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300 指数相对收益为-2.7%。沪深 300 指数报收 3908.82，周度涨幅为-2.7%； 创业板指数报收 2244.97，周度涨幅-3.2%；房地产板块指数报收 3133.95，周度涨幅为-5.4%。

本周行业要闻。 央行发布数据， 一季度末房地产贷款余额同比增 6%， 房地产开发贷款环比多增。中办、国办印发推进以县城为重要载体的城镇化建设意见。多部委发声支持刚性和改善性住房需求、支持房企正常融资活动等。广州首批次成交 17宗、 1 宗流拍。无锡首批次 8 宗地全部成交。济南首批次成交 21 宗，流拍 14 宗。

惠州：优化预售资金监管、取消惠阳大亚湾限购。 无锡： 个人住房转让增值税免征年限由 5 年调整为 2 年。 徐州：引导金融机构下调房贷利率、鼓励降首付比例等。阳光城转让浙江六宗地“回血” 57 亿。

本周新房、 二手房销售量较上周减少。 第 18 周 29 大城市新房销售为 1.3 万套，较第 17 周减少 44.6%； 11 大城市二手房销售 2951 套，较第 17 周减少 71.7%； 一线城市新房、二手房交易较第 17 周分别减少 58.5%、 71.7%；二线城市新房、二手房交易较第 17 周分别减少 37.0%、 72.1%。 库存量较上周减少， 库销比较上周增加。 截至第 18 周， 15 大城市库存为 123.7 万套，较第 17 周减少 0.2 万套；库销比为 21.9 个月，较第 17 周增加 1.5 个月。 本周土地市场出让热度较上周降低。 第 18周 26 大城市合计成交土地 17 块。 土地出让金额减少。 第 18 周 26 大城市土地出让金为 341.5 亿元，较第 17 周减少 751.9 亿元。 平均溢价率下降。 第 18 周 26 大城市土地成交平均溢价率为 1.5%， 较第 17 周下降。

重点公司公告。 中南建设、万科 A 发布 2022 年 4 月经营快报。 大名城、金科股份、东望时代、万科 A 回购公司股票。阳光城出现流动性紧张，拟转让子公司 100%权益。华侨城 A 持股 5%以上股东减持公司股份 0.6%

投资建议与投资标的

本周新房、二手房销售在疫情影响下大幅走弱，土拍市场延续低热度。从 4 月 29 日政治局会议定调及各部委陆续发声来看，逆周期政策加码的预期进一步抬升。我们认为后续可能的政策发力方向主要为：需求端更多城市放松限贷限购政策（如降低首套房的认定标准） 、降低房贷利率等；供应端适度放松预售资金监管或优化监管形式、释放部分流动性，同时继续推动优质房企并购出险房企项目。本周中央发文推动县域城镇化，我们理解是对原有“大国大城”发展思路在增强城镇体系整体韧性的方向上有所调整，其中位于都市圈、城市群范围内，人口产业具备一定优势的县城将在“人地钱挂钩”机制下迎来更大发展机会，因此中长期来看利好深耕重点城市群的房企。短期而言，基本面能否如期修复将取决于主要城市的政策放松力度。同时，无论是预售资金监管放松还是融资端支持都将向高信用房企倾斜。而在推动折价出售项目以化解危机的过程中，问题房企将失血严重。 因此现阶段寻找边缘房企依然不是一个好策略， 继续推荐国企和高信用民企为主的组合， 看好业绩稳健的一线龙头， 推荐万科 A(000002，买入)、 保利发展(600048，买入) ； 与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、 龙湖集团(00960，买入)。 同时我们看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业，推荐碧桂园服务(06098，买入)、保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)、 新大正(002968，买入)、 融创服务(01516，买入)、 星盛商业(06668，买入)。风险提示

销售大幅低于预期。 逆周期政策不及预期。利率发生明显上升。

投资建议与投资标的

本周新房、二手房销售在疫情影响下大幅走弱，土拍市场延续低热度。从 4 月 29 日政治局会议定调及各部委陆续发声来看，逆周期政策加码的预期进一步抬升。我们认为后续可能的政策发力方向主要为：需求端更多城市放松限贷限购政策（如降低首套房的认定标准） 、降低房贷利率等；供应端适度放松预售资金监管或优化监管形式、释放部分流动性，同时继续推动优质房企并购出险房企项目。本周中央发文推动县域城镇化，我们理解是对原有“大国大城”发展思路在增强城镇体系整体韧性的方向上有所调整，其中位于都市圈、城市群范围内，人口产业具备一定优势的县城将在“人地钱挂钩”机制下迎来更大发展机会，因此中长期来看利好深耕重点城市群的房企。短期而言，基本面能否如期修复将取决于主要城市的政策放松力度。同时，无论是预售资金监管放松还是融资端支持都将向高信用房企倾斜。而在推动折价出售项目以化解危机的过程中，问题房企将失血严重。 因此现阶段寻找边缘房企依然不是一个好策略， 继续推荐国企和高信用民企为主的组合， 看好业绩稳健的一线龙头， 推荐万科 A(000002，买入)、 保利发展(600048，买入) ； 与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、 龙湖集团(00960，买入)。 同时我们看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业，推荐碧桂园服务(06098，买入)、保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)、 新大正(002968，买入)、 融创服务(01516，买入)、 星盛商业(06668，买入)。

风险提示

销售大幅低于预期。 逆周期政策不及预期。利率发生明显上升。


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报告标题：房地产行业双周报：各地利好政策频出台，政治局会议表态支持
作者：国信证券，任鹤,王粤雷
时间：2022/5/10
页数：13

链接：
https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202205101564746573_1.pdf?1652217117000.pdf

简介：
近期核心观点：

本轮地产下行与历史上的下行周期不同，不再是政策收紧的“腠理之疾”。数据的下行幅度、预期的悲观程度、行业和企业的艰难程度，都是史无前例的。原因是2016-2021年“快周转”模式带来的过度金融化，经过2021年下半年以来销售下行、预售监管的引爆，出现的模式“坍塌”。去疴需用猛药，我们认为在土地市场完全回暖之前，政策放松的脚步不会停止。

我们坚定认为当前是地产股的配置良机，超额收益将继续演绎。开发行业，从博弈角度，土地不热、行情不冷，从价值角度，经营模式改善带来行业估值重塑。物管行业，国央企开发商市占率确定性提升，其兄弟物业公司将“无偿”获得更多的市场份额，同时估值具备一定优势。建议关注保利发展、金地集团、龙湖集团、绿城中国、招商积余。

销售：市场未见回暖，百强房企销售降幅扩大

从城市角度，2022年4月单月300城住宅销售面积2148万㎡，环比-32%，同比-64%；2022年截至4月，300城住宅累计销售面积11049万㎡，同比-50%，景气度仍低迷。

从房企角度，2022年4月单月百强房企全口径销售额4924亿元，同比-59%；2022年截至4月，百强房企累计全口径销售额21203亿元，同比-50%，降幅再扩大。

拿地：市场依旧惨淡，溢价率略有回温

2022年4月单月300城住宅土地成交建面为5093万㎡，环比+25%，同比-55%；2022年截至4月，300城住宅土地累计成交建面为16838万㎡，同比-61%。2022年4月300城住宅土地当月成交溢价率为5.8%，略有回温但依旧维持较低水平。

融资：债券融资、信托发行持续下降

2022年4月单月房企合计发债618亿元，环比-35%，全年总规模2388亿元，同比-42%；2022年4月单月房地产信托发行129亿元，环比-25%，全年总规模590亿元，同比-76%。

重要事件：

①政治局会议支持各地完善房地产政策；②央行下调存款准备金率0.25个百分点；③湖南常德、河南南阳、贵州贵阳、江苏连云港、广东梅州出台促进房地产健康发展的一揽子政策；④江苏苏州、江苏无锡、江苏扬州、江苏淮安、安徽芜湖、安徽铜陵提高公积金贷款额度；⑤苏州常熟、南通通州区出台购房补贴新政；⑥辽宁沈阳将个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年，放松外地人在沈购房限制；⑦天津市调整限价商品住房申请和销售有关事项；⑧宁波、东莞、南京、杭州、天津、深圳2022年首批供地落幕，市场冷热不一。

风险提示：1、政策超预期收紧；2、行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。

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报告标题：房地产行业跟踪周报：多个三四线城市公积金放松，一行两会释放信贷积极信号
作者：东吴证券，黄诗涛,白学松
时间：2022/5/9
页数：17

链接：
https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202205091564564668_1.pdf?1652134183000.pdf

简介：
本周（2022.5.2-2022.5.6）：房地产板块（SW）涨跌幅-3.68%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为-3.31%，-1.80%，超额收益分别为-0.37%、-1.88%。

房地产基本面与高频数据：（1）房产市场：本周（2022.4.30-2022.5.6）60城新房成交面积168.9万平，环比-53.1%，同比-69.3%；2022年累计销售6414.8万平，同比-47.9%；2022年4月累计成交1322.4万平，同比-58.6%；20城二手房成交面积47.9万平，环比-67.6%，同比-31.0%；2022年累计成交1835.4万平，同比-43.5%；2022年4月累计成交507.3万平，同比-47.2%。16城新房累计库存10169万平，环比-0.5%，同比+4.4%。16城新房去化周期为16.5个月，环比上升0.2个月，同比上升7.7个月。一线、二线、三四线城市去化周期分别为15.6、16.0、29.8个月，环比分别变动+0.3、+0.1、+1.2个月。（2）土地市场：本周（2022.5.2-2022.5.8，下同）百城供应土地数量环比-98.0%，同比-97.2%；供应土地建面环比-98.4%，同比-97.6%。百城土地成交建筑面积环比环比-99.0%，同比-99.4%；成交楼面价环比-87.9%、同比-92.5%，均为底价成交。

重点政策：地方政策方面，本周广东省东莞、中山两地限购政策放松。中山市住建局、市自然资源局等联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，岐江新城规划范围不列入限购区域；东莞市实行新的住房限购政策，落户即可购房，降低本科以上学历人群社保要求，取消对新落户居民家庭购房时的社会保险金限制；除社会保险外，可凭借个人所得税证明买房；社会保险金“逐月连续缴纳”调整为“累计缴纳”。此外，梅州市、嘉兴市、乐山市、马鞍山市、镇江市等多个三四线城市公积金政策有所放松。

周观点：经济不稳，放松不止，政策仍存较高改善预期。市场回暖关键在供给端房企信用和流动性问题改善。4月29日，中央政治局会议明确支持各地放松，需求端提出“支持刚性和改善性住房需求”，预计限购限贷限售将进一步松绑，房贷利率、交易税费有望降低；供给端提出“优化商品房预售资金监管”，有利于缓解房企资金压力、化解房企债务风险。5月4日，一行两会专题会释放信贷积极信号，表态中“及时优化”、“积极支持”、“督促银行保险机构”等用词更积极，可见调整政策的迫切性，预计相关金融机构对购房者和房企的支持性政策将加快出台。虽然疫情阻碍了放松政策的传导，但此轮放松周期持续性强，放松效应仍在累积，股价方向仍旧震荡向上，行业机会大于个股。中长期看，随着风险房企收缩，头部公司获得更多资源整合机会。建议关注：（1）房地产开发：保利发展、万科A、招商蛇口、金地集团；（2）物业管理：新大正、招商积余、南都物业；（3）房地产经纪行业：我爱我家。

风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延；疫情反复、发展超预期

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报告标题：房地产行业第18周周报：新房成交降幅进一步扩大，后续信贷支持力度有望持续加大
作者：中银证券，夏亦丰,许佳璐
时间：2022/5/9
页数：30

链接：
https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202205091564514236_1.pdf?1652112427000.pdf

简介：
核心观点

本周新房、 二手房成交量均有所下降。 本周 43 个城市新房成交套数为 1.7 万套，环比下降 45.7%，同比下降64.6%； 17 个大中城市新房成交套数为 1.1 万套，环比下降49.1%，同比下降 52.3%； 一、二、三线城市新房成交套数环比分别变化-58.5%、 -48.3%、 -42.2%，同比增速分别为-65.9%、 -47.4%、-50.8%。 15 个城市二手房成交套数为 0.5 万套，环比下降 68.3%，同比下降 16.7%； 11 个大中城市二手房成交套数为 0.4 万套，环比下降 68.6%，同比下降 8.5%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为-68.4%、 -68.4%、 -71.0%，同比增速分别为-17.7%、 -0.9%、 -17.8%。

新房库存量有所下降， 去化周期相比上周有所上升。 15 个城市新房库存套数为 104.1 万套， 环比下降 0.2%， 去化周期为 18.1 个月，环比上升 0.3 个月； 8 个大中城市新房库存套数 57.4 万套，环比下降 0.5%， 同比上升 5.5%，去化周期为 13.8 个月，环比上升 0.1 个月；一线城市新房库存量 27.9 万套，环比下降 0.7%，去化周期 14.5 个月，环比上升 0.3 个月， 二线城市新房库存量 20.6万套，环比下降 0.1%，去化周期为 14.8 个月，环比上升 0.2 个月， 三线城市新房库存套数为 8.9万套，环比下降 0.6%，去化周期 10.6 个月，环比减少 0.2 个月。

整体土地市场较上周相比量跌价升，土地溢价率有所上升。 百城成交全类型土地数量为 178 宗，环比下降 51.6%，同比下降 75.6%；成交土地规划建筑面积为 1874 万平方米，环比下降 22.3%，同比下降72.6%；成交土地总价为 653 亿元， 环比下降 7.3%，同比下降 77.0%；成交土地楼面均价为 3483 元/平方米，环比上升 19.2%，同比下降 16.0%； 百城成交土地溢价率为 6.77%， 环比上升 77.2%，同比下降 68.0%。

房企国内债券发行规模环比与同比均有所减少。 本周房地产行业国内债券总发行量为 44.50 亿元，同比减少 51.7%（前值7.9%），环比减少71.5%；总偿还量为 23.49 亿元，同比减少 78.8%（前值： 36.9%），环比减少 82.9%；净融资额为 20.56 亿元。其中国企国内债券总发行量为 44.50 亿元，同比减少42.9%（前值： 60.8%），环比下降80.9%；总偿还量为8.98 亿元，同比减少 89.6%（前值： 67.0%），环比下降 87.3%；净融资额为 35.52 亿元。 民企连续七周无国内债券发行；本周总偿还量为14.96 亿元，同比减少 42.9%（前值： 15.7%），环比减少78.5%；净融资额为-14.96亿元。

投资建议

中央层面， 5 月 4 日，央行、银保监会、证监会相继召开专题会议，再次释放楼市宽松信号。央行和银保监会重点强调优化信贷政策、保持地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求；证监会则提出，积极支持房地产企业债券融资，研究拓宽基础设施 REITs 试点范围，适时出台更多支持实体企业发展的政策措施。 我们认为，三部门同时发文体现了供需端调整的决心，更多城市的首付比例和房贷利率有望下调，房企融资的放松力度有望加大。地方层面， 央行上海总部提出重点加大对首套、小户型、新市民购房信贷支持。 2022 年 1 季度广东房地产贷款出现边际改善，房地产开发贷款增加 579 亿元，摆脱了去年 3 季度以来的平缓状态，重新进入了增长通道， 3 月个人住房贷款增加 144 亿元，环比多增 159 亿元。 广东省多个城市此前较早的在房贷利率、首付比例上有所下调，前期信贷放松开始逐步显效。

从板块投资角度，随着后续“因城施策”、 “因时施策”、 “因房施策”将进一步加速落地， beta 行情将逐步兑现，市场信心和行业供需端改善可期。 我们建议关注四条主线： 1）全国化布局的央国企龙头房企，在上个阶段已获估值提振，但仍将享受 beta 行情带来的上涨空间： 保利发展、金地集团、招商蛇口、龙湖集团、华润置地； 2）区域型央国企龙头和优质民企，但现金流和财报质量较好： 建发国际、越秀地产、美的置业、滨江集团； 3）政策更加明朗后可以关注弹性反转标的： 旭辉控股集团、新城控股、金科股份、碧桂园； 4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块： 碧桂园服务、旭辉永升服务、保利物业、中海物业、新城悦服务。

风险提示

房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。


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报告标题：房地产行业周观点：“五一”销售大幅下滑，关注疫情影响
作者：万联证券，潘云娇
时间：2022/5/9
页数：14

链接：
https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202205091564497423_1.pdf?1652105936000.pdf

简介：
行业核心观点：

在“稳增长”的宏观背景下，当前房地产行业基本面持续驻底，边际改善政策持续，预计后续仍有较多利好政策值得期待，继续看好房地产板块的市场表现。建议关注（1）基本面表现较好的物业管理公司；（2）具有央企/国企背景的财务稳健型优质房企；（3）拥有优质持有型物业或转型类企业，或有效形成“开发类+”的良性资金循环的房企。

投资要点：

上周行情回顾：上周申万一级行业房地产指数下跌5.44%，沪深300指数下跌2.675%，房地产为市场跌幅最大行业。2022年以来房地产行业下跌7.05%，沪深300指数下跌20.88%，相对收益显著。

重点政策要闻：（1）五一假期结束，央行、银保监会、证监会、深交所纷纷出台落实金融支持稳经济工作措施，其中提及多项房地产金融措施。央行提出，执行好房地产金融审慎管理制度，及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求。银保监会表示，要督促银行保险机构坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策落实好差别化住房信贷政策，支持首套和改善性住房需求，灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划。证监会指出，积极支持房地产企业债券融资，研究拓宽基础设施REITs试点范围，适时出台更多支持实体企业发展的政策措施。深交所提及支持房地产企业合理融资需求；（2）资阳、洛阳、徐州、镇江、长春等地调整住房公积金政策或降低首付比例等；（3）金华放松限售；（4）广西、西安调整部分公积金提取政策。

行业基本面情况：在2022年至今不断发布的纾困政策下，今年“五一”房企营销积极性明显复苏，营销活动数量、规模以及折扣力度较之前都有提升，不少房企借机刺激购房。但据中指数据显示，重点监测城市中多数城市市场低温态势延续，成交规模同比降幅较大。统计的15城新建商品房成交面积较去年五一假期下降47.9%。上周广州、无锡、济南完成2022年第一批集中供地，广州土拍热度回暖，济南流拍率较高，相对冷清。

重点公司动态：多数房地产开发类企业公布前4月销售数据，整体经营数据同比大幅回落约50%；贝壳控股拟将其A类普通股以介绍形式于香港联合交易所有限公司主板双重主要上市；阳光城到期未支付债务本金约301.91亿，将制定短中长期化解方案。

风险因素：政策力度不及预期、行业基本面持续快速下行、信用风险超预期等。

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报告标题：房地产行业周观点：三部门发文促进房地产行业平稳健康发展
作者：中泰证券，陈立
时间：2022/5/9
页数：11

链接：
https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202205091564469429_1.pdf?1652094965000.pdf

简介：
周度观点：

三部门发文促进房地产行业回暖：5月4日，央行、银保监会及证监会分别发文。央行强调要执行好房地产金融审慎管理制度，支持刚性和改善性住房需求。银保监会强调要因城施策落实好差别化住房信贷政策；对房企不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序；做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。证监会强调要积极支持房地产企业债券融资。

我们认为，三部门同时发文体现了其从供需两侧促进房地产行业平稳健康发展的决心。需求侧，在央行和银监会支持下，更多城市的首付比例和按揭利率有望下降；供给侧，房企合理的贷款及融资需求将得到满足，在流动性压力缓解下，企业拿地意愿有望提高；此外，收并购项目有序推进，行业集中度或进一步提高。

两地完成首批集中供地：1）5月7日，无锡首批集中供地收官，8宗地块全部成交；其中，7宗底价成交，1宗以3.68%溢价成交；2）5月5日，广州今年首轮集中供地落幕，18宗地块中17宗成功出让；其中15宗底价成交，2宗溢价成交。

两地首轮供地均平稳收官，以底价成交为主。环比2021年第三轮，广州本轮集中供地取消了限价、限销售对象等要求，并同时取消了竞配建；土拍规则优化下，地块利润空间显着修复，带动流拍率下降18pct。我们认为，广州土拍热度的回暖，体现了项目盈利能力是当前房企判断是否拿地的关键。

我们认为，当前总量数据没有出现实质性改善，调控政策仍以宽松节奏为主，同时，部分优质企业经营质量和销售规模边际改善明显，在此环境下，我们持续推荐三条主线：1）前期利空出尽、受益于集中供地政策优化的困境反转企业：万科A；2）竞争格局持续改善下的龙头房企：绿城中国、保利发展；3）高评级的稳健经营民企：滨江集团、旭辉控股集团。

行业跟踪

销售回顾（04.30-05.06）：重点监测33城合计成交面积125.8万㎡，环比上周下降55.3%；2022年累计成交5181.9万㎡，累计同比下降45.8%。其中，一线城市成交19.2万㎡，环比上周下降56.4%，2022年累计成交944.5万㎡，累计同比下降39.2%；二线城市成交63.8万㎡，环比上周下降57.3%，2022年累计成交2587.4万㎡，累计同比下降35.4%；三线城市成交42.8万㎡，环比上周下降51.2%，2022年累计成交1650.0万㎡，累计同比下降58.8%。

土地供应（04.25-05.01）：百城土地宅地供应规划建筑面积659万㎡，2022年累计供应规划建面13647万㎡，累计同比下降58.1%，供求比1.41。

在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价5447元/㎡，近四周平均挂牌均价5776元/㎡，环比下降14.9%，同比增长2.3%。

土地成交（04.25-05.01）：百城土地住宅用地成交规划建筑面积222万方，2022年累计成交9681万㎡，累计同比下降61.8%。

土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为13386元/㎡，环比增长66.5%，同比增长83.4%，整体溢价率为10%，2022年平均楼面价4827元/㎡，同比下降4.3%，溢价率4.1%，较去年同期下降16.2个百分点。

风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。

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报告标题：房地产行业周报：五一销售同比下降80%，中央推动县城建设
作者：西南证券，王颖婷
时间：2022/5/9
页数：16

链接：
https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202205091564469139_1.pdf?1652095280000.pdf

简介：
投资要点

广州首拍本土城投托底力度提升，济南、无锡首拍热度均不及预期。1）广州：本轮土拍18宗涉宅地成功出让17宗，其中2宗溢价成交、并且1宗地块以最高限价+竞自持9%成交，流拍率仅6%，去年第二、三轮的高流拍现象得到明显缓解，其中15宗地块均被央/国企拿下，本土城投依旧是拿地主力。2）济南：此次首拍济南共推出30宗涉宅用地，最终仅顺利成交16宗，其中13宗地块均底价出让，9宗由本地城投托底，平均溢价率仅为1%，流拍率高达47%，仅次于天津，成交地块多由地方平台托底。3）无锡：无锡本轮土拍挂牌数量少，拿地门槛有所下调，还增加了预公告环节以降低房企的资金压力，依然未能大幅提升市场的拿地热情。首轮土拍的8宗地块虽然没有流拍，但7宗底价成交、1宗低溢价成交，溢价率仅有0.08%。

5家房企年内新增货值超500亿，TOP10房企占新增货值74%。据克尔瑞统计，全国300城经营性土地4月（截至27日）总成交建筑面积仅6537万平方米，同比降幅近六成。4月末新增货值五十强门槛达到46.4亿元，5家房企年内新增货值超过500亿元，万科以797.7亿元位列第一，其次为华润、绿城、滨江和中海，货值也超过500亿。五十强新增货值集中度有一定程度的下降，TOP10房企新增货值占五十强总货值的74%。

4月销售降幅继续扩大，五一假期销售不佳。4月行业百强房企实现全口径销售金额4924亿元，同比下降59%，较3月降幅扩大6个百分点，实现销售面积3187万平方米，同比下降61%，较3月降幅扩大4个百分点。五一期间（4月30日-5月4日），50个重点监测城市累计成交44.75万平方米，同比下降80%，日均较2022年4月日均降幅为75%。分能级来看，一线城市同比+6%，环比-62%，二线和三四线城市全面下行，同比和环比跌幅均在6成以上。

推进县城建设有利于刺激三四线城市经济活力，缓解楼市下行压力。近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》。文件从9个方面共39条，提出了县城建设的任务和措施。随着“棚改红利”趋弱，三四线需要新的增长点以维持经济活力，本次《意见》强调了要依据县城自身特点发展特色优势产业，并完善市政设施体系，夯实县城运行基础支撑，有利于激发新的经济增长活力，缓解三四线城市楼市下行压力。

投资建议：我们认为当前应当关注4条投资主线：1）开发企业：滨江集团、保利发展、新城控股、华侨城A、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股、南山控股等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、旭辉永升服务等；3）赛道转型企业：广宇发展、鲁商发展等；4）房产经纪企业：贝壳等。

风险提示：项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险。

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报告标题：房地产及物管行业周报2022年W18：五一行情环比走弱，供需松绑协同发力
作者：浙商证券，杨凡
时间：2022/5/9
页数：31

链接：
https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202205091564438604_1.pdf?1652089840000.pdf

简介：
政策面：4月29日中央政治局会议明确房地产政策方向后，本周中央及地方层面均释放利好房地产的政策信号。央行、证监会、银保监会等陆续发声，表态“支持房企正常融资活动”，“满足民营房企的合理融资需求”。因城施策方面，沈阳、株洲、洛阳、连云港、惠州、中山、黄石、岳阳等城市陆续放松“四限”政策，需求端政策多为组合拳的方式推出，缩小限购区域+降低首付比+增加住房公积金支持力度、给予购房补贴等。此外，供给端政策解绑也同时发力。五一期间多个城市提及预售资金监管优化，其优化方式主要为纠偏超额监管的资金，将监管金额聚焦于工程款，具体方式包括：超出工程款的部分可以按照工程进度提取、通过银行保函的方式支取、增加预售资金提取的节点等。

基本面：全国30城新房成交面积环比回落，总量处历史低位；全国18城二手房成交面积环比下跌，但同比降幅收窄；土地市场方面，上周全国百城土地成交面积环比同比均大幅回落，总体表现趋冷。

行情：本周AH股地产板块和物业板块表现均弱于大市，重点AH股标的上涨个数少于下跌。

本周观点：受五一假期民众出游导致短期购房需求减弱的影响，本周楼市需求环比收缩属于周期性回调。对比往年同期楼市表现，预计两周内环比反弹为大概率事件。中央政治局会议定调房地产政策方向后，五一期间多地陆续放松“四限”政策并优化预售资金监管，中央金融部门也发声支持房企合理融资需求，可以预见中央部委及各地方政策松绑力度将持续加大。综合政策与市场基本面表现及疫情反复影响的情况来看，我们认为2022年需求修复挑战难度加大，我们中性预期Q3末或Q4需求出现明显拐点。在需求出现拐点前，地产波段行情曲折向上趋势不变。Q2虽然行业需求修复仍有不确定性，政策放松力度加大是明牌，我们认为Q2板块Beta行情步入加速演绎期，抓住核心三大不变趋势选择确定性强的优胜者：1）政策放松趋势不变；2）总量增长变为结构性增长趋势不变；3）供给侧结构优化趋势不变。

投资建议：本轮周期基本面还没有企稳。建议关注: 1）稳健型：今日龙头回调是较好的补仓机会，龙头公司穿越周期确定性最强：继续看好保利发展；2）成长型：二线黑马华发股份、滨江集团、绿城中国、越秀地产、建发国际；3）地产板块企稳，物业估值修复打开，Call物业入场机会：碧桂园服务、金科服务。

风险提示：需求修复疲弱会导致地产公司缩表、疫情点状扩散导致需求修复延期。

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报告标题：房地产行业周报：央行等四部门集体发声，多地出台综合性政策
作者：信达证券，江宇辉
时间：2022/5/9
页数：23

链接：
https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202205081564350183_1.pdf?1652087650000.pdf

简介：
本周核心观点：政治局会议之后，各地继续出台放松政策，本周地方出台政策更为综合，城市能级向二线城市提升。本周销售市场或受假期疫情影响，新房成交面积环比同比下降明显，价格同比略微上涨，二手房市场价量齐跌，同比降幅再次扩大。土地方面，本周供应面积增加，成交面积减少，供需比上升，受一线城市拉动整体溢价率有所上升。本周融资方面，发债偿债额均有所下降，净融资额下降但仍为正，信托本周无新发行。整体来看由于假期疫情、整体环境等影响，本周销售端、土地端、融资端情况均不理想，商品房库存量减少，去化周期变长。

重点政策分析：今年来各地政策不断放松，但是更多城市出台的放松政策较为单一，目前仅有郑州、兰州、绵阳、常德、贵阳等少量城市出台综合性政策。而本次政治局会议支持各地从当地实际出发完善房地产政策后，洛阳、中山、乐山相继出台了综合性的放松政策，洛阳从销售端提高公积金贷款额度、降低公积金贷款首套及二套首付比例、认贷不认房，在企业端调整预售资金监管政策、加大企业融资支持，土地端严格实行净地出让，分期缴纳土地出让金，政策放松角度已较为多面，后续有望更多城市参考实现综合性政策放松，放松的城市能级也将进一步提高。在上周政治局会议提出“优化商品房预售资金监管”后，本周洛阳、乐山、中山出台的综合性放松政策中均包含对预售资金监管政策的调整。洛阳市根据企业综合评级实现差别化预售管理，依据企业评级实行差别化监管资金管理，非重点监管资金可提取使用，重点监管资金也可根据保函抵扣，已经较为详细的对预售资金监管政策进行了优化，后续有望更多城市对之前过严的预售资金监管政策进行调整，助力企业打通现金流循环。

一周行情回顾：本周（2022/5/2-2022/5/8）申万房地产指数下跌5.44%，跑输上证综指3.95pct，在各类板块中位列第32/32，恒生地产建筑业指数下跌3.27%，跑赢恒生综指2.12pct。本周涨幅前3的地产公司为：天誉置业（27.06%）、华夏幸福（21%）、荣安地产（18.12%）。本周跌幅前3的地产公司分别为：南国置业（-15.38%）、旭辉控股集团（-13.05%）、融信中国（-12.88%）。本周（2022/5/2-2022/5/8）恒生物业服务及管理板块下跌8.19%，跑输恒生综指2.8pct，跑输恒生中国企业指数1.49pct，在各类板块中位列第18/28。本周仅有一个公司上涨：建发物业（2.09%），本周跌幅前3的公司分别为：佳兆业美好（-21.98%）、金科服务（-17.76%）、融创服务（-15.9%）。

地产市场监测：上周六至本周五（2022/4/30-2022/5/6）新房成交数据：30个大中城市新房成交面积125.53万平，环比下降42.5%，同比下降73.7%，降幅扩大。16城二手房成交面积56.97万平，环比下降71.5%，同比下降76.6%。上周（2022/4/25-2022/5/1）100大中城市土地供应建面3444.73万平，同比下降58.5%，环比上升10.77%，土地成交建面1527.14万平，同比下降77.7%，环比下降36.65%，供需比上升至2.26。

房企融资情况：本周（2022/5/2-2022/5/8）房企境内新发债总额为44.5亿元，同比下降29%，环比下降386.36%。信托发行方面，本周无信托发行。

风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期，疫情控制情况不及预期。

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报告标题：房地产行业周报：五一不及往年，交易所表态支持房企合理融资需求
作者：开源证券，齐东
时间：2022/5/9
页数：13

链接：
https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202205081564350069_1.pdf?1652087856000.pdf

简介：
核心观点：五一市场不及往年，上深交所支持房企合理融资需求

受疫情散发影响，五一期间各地销售市场冷热不均，整体成交情况不及往年，市场信心仍在恢复过程中。伴随政治局会议释放积极信号，进入五月地方政府“因城施策”也在持续推进，更多城市开始降低购房门槛。与此同时，深交所和上交所接连发声支持房企的合理融资需求，助力缓解现金流危机，预计行业融资端将逐步回暖。我们认为，五月房地产行业政策将持续放松，待市场热度回升后，板块仍具备较好的投资机会，维持行业看好评级。

政策端：支持房企合理融资需求，地方因城施策持续推进

中央层面：国务院发文称将选择一批条件好的县城为基本单元推进城乡融合发展，发挥县城连接城市、服务乡村作用，促进县城基础设施和公共服务向乡村延伸覆盖，强化县城与邻近城市发展。同时深交所和上交所均发文支持房地产企业合理融资需求。支持房企正常融资活动，促进房地产行业平稳健康发展。

地方层面：各地放松政策持续推进，惠州全市放开限购，南京、无锡、中山均扩大了取消限购的区域；徐州、贵阳等地政府鼓励金融机构下调房贷利率、降低首付比例；南昌、上饶、连云港、梅州等地明确提出降低首付比例；西安、嘉兴等地放松了公积金贷款政策；徐州将土拍保证金缴纳比例降至50%土地款。

市场端：单周成交同比持续下滑，三城完成首批次土拍

销售端：2022年第18周，全国30大中城市成交面积126万平米，同比下降51%，环比下降43%；从累计数值看，年初至今30大中城市成交面积达3867万平米，累计同比下降41%。全国30大中城市新房成交面积年初至今累计增速-41%。各线城市走势基本一致，一、二、三线单周成交同比增速分别为-63%、-39%、-60%，年初至今累计增速-39%、-37%、-49%。

土地端：2022年第18周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积3445万平方米，成交土地规划建筑面积1527万平方米，同比下降78%，成交溢价率为8.3%。广州首轮土拍以“限地价+竞自持+摇号“出让，最终15宗底价出让，拿地企业以央企和国企为主，其中广州地铁竞得4宗，大华集团和兰园控股2家民企落子。无锡首批次土拍采用“现金+保函”的保证金缴纳制度，8宗宅地全部成交，仅1宗溢价成交，地方国资平台竞得7宗地块。济南首批次土拍冷淡收场，21宗地块成交，14宗地块流拍，同样以地方国企拿地为主。

融资端：国内信用债规模减少，海外债无新增发行2022年第18周，信用债发行38.5亿元，同比减少82%，环比减少83%，主要为中海地产发行了30亿公司债；海外债无新增发行。

风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。

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报告标题：房地产行业周报：销售表现弱势，政策延续放松态势
作者：华西证券，由子沛,侯希得
时间：2022/5/8
页数：26

链接：
https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202205081564321998_1.pdf?1652032136000.pdf

简介：
一周行情回顾

本周，申万房地产指数下跌5.44%，沪深300指数下跌2.67%，相对收益为-2.77%，板块表现弱于大盘。

行业基本面

本周(04.29-05.05)，华西地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交24244套，同比增速-67.8%，环比增速-49%；合计成交面积235.2万平方米，同比增速-67.9%，环比增速-51.2%。本周(04.29-05.05)，华西地产组跟踪的16个重点城市二手房合计成交6343套，同比增速-57.5%，环比增速-64.8%；合计成交面积61万平方米，同比增速-56.1%，环比增速-69.1%。

本周（04.29-05.05），华西地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积20065万平方米，环比增速0.4%，去化周期119.5周。

本周（04.25-05.01），土地供给方面，本周供应土地3444.7万平方米，同比增速10.8%；供应均价1498元/平方米，同比增速-41%。土地成交方面，本周成交土地1527.1万平方米，同比增速-36.7%；土地成交金额358.6亿元，同比增速-49.1%。

本周（04.29-05.05）房地产企业合计发行信用债8亿元，同比增速-91.2%，环比增速-96.6%。本周（04.29-05.05），房地产类集合信托合计发行7.7亿元，同比增速-89.3%，环比增速-36.4%，平均收益7.39%。

投资建议

本周，中共中央政治局召开会议指出坚持住房不炒，支持各地从实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。5月1日，无锡市住房和城乡建设局、国家税务总局无锡市税务局发布《关于调整个人住房转让增值税免征年限的通知》，市区个人住房转让增值税免征年限按国家规定执行，由5年调整为2年。5日，乐山印发《乐山市中心城区支持住房消费、促进房地产市场平稳健康发展的政策措施》，购买首套新建商品住房的，享受购房补贴8000元/套，购买第二套新建商品住房的，享受购房补贴12000元/套。

目前，房地产行业调控政策持续放松，板块估值有望进一步修复，业绩较为稳健。我们重点推荐业绩确定性强的龙头房企万科A、保利发展、招商蛇口、滨江集团、旭辉控股集团，以及物管板块的碧桂园服务、招商积余、新城悦服务、旭辉永升服务、新大正和南都物业。相关受益标的包括金地集团、龙湖集团、绿城中国、中国海外发展、保利物业、绿城服务等。

风险提示

销售不及预期，房地产调控政策收紧。

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报告标题：房地产行业研究周报：4月百强房企销售继续走弱
作者：天风证券，韩笑
时间：2022/5/6
页数：22

链接：
https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202205061563885036_1.pdf?1651849574000.pdf

简介：
百强房企销售继续走弱

百强房企单月销售同比继续走弱。克而瑞数据显示，2022年4月百强房企（公司可比口径）单月销售金额环比下降16.8%，同比下降59.0%，同比增速较2022年3月降低6.2pct；1-4月累计销售金额同比下降50.3%，增速较1-3月下降3.4pct。百强房企单月销售金额中39家环比增长，较3月减少11家，3家同比增长，较3月减少3家。

百强房企累计销售继续下降。1-4月累计销售金额同比下降50.3%，增速较1-3月下降3.4pct。1-4月TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100房企的销售金额入榜门槛分别达481、279、209、119、42亿元，同比变化-48.2%、-55.1%、-49.2%、-54.0%、-53.9%，其中TOP20门槛下降最为明显。2022年4月TOP3、TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100单月销售金额同比变化-34.0%、-33.4%、-55.4%、-73.8%、-59.7%，增速较2022年3月分别变化-14.6pct、-19.6pct、-0.3pct、+3.9pct、-3.7pct。TOP50房企中，单月销售金额同比增速前五房企分别为越秀地产（56.3%）、海伦堡（8.9%）、滨江集团（-4.8%）、中粮大悦城（-17.4%）、联发集团（-18.1%），年初至今累计销售金额同比增速前五房企分别为中粮大悦城（-14%）、联发集团（-19.4%）、首开股份（-20.3%）、海伦堡（-23.6%）、越秀地产（-24.7%）。

TOP10房企单月销售均价同比多升少降。年初至今，累计销售金额TOP10房企中，4月单月销售均价同比负增长的仅有2家，分别是碧桂园（-3.4%）、龙湖集团（-4.6%）；双位数正增长的有6家，分别是金地集团（40.3%）、绿城中国（37.8%）、万科（33.3%）、招商蛇口（23.9%）、保利发展（21.7%）、华润置地（21.2%）；个位数正增长的有2家，分别是融创中国（8.6%）、中海地产（5.2%）

受疫情影响，新房、二手房、土地市场本周成交降幅持续扩大

新房市场本周成交435万平，月度同比-51.26%，相较上月下降8.55pct；累计库存16813万平，二线去化加速，一线、三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交196万平，月度同比-36.33%，相较上月下降0.44pct。土地市场本周成交建面1801万平，滚动12周同比-38.86%；成交总额508亿元，滚动12周同比-50.24%；全国平均溢价率+2.71%，滚动12周同比-16.22pct。

本周申万房地产指数-0.96%，较上周提升8.25pct，涨幅排名8/31，跑输沪深300指数1.03pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-0.71%，较上周提升5.22pct，涨幅排序9/11，跑输恒生指数2.89pct；克而瑞内房股领先指数为-0.03%，较上周提升9.40pct。

把握政策结构性宽松的beta与收并购的alpha

投资建议：未来行业beta取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度；alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际等地方国企。

风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期

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报告标题：房地产行业第44周周报：部分城市调整预售资金监管保交付；生活性服务业政策利好物管行业
作者：中银证券，夏亦丰,许佳璐
时间：2021/11/10
页数：26

链接：
https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202111101528240934_1.pdf?1636572209000.pdf

简介：
核心观点

本周新房成交量相比于上周有所下降、二手房成交量有所下降。 本周 47 个城市新房成交套数为 4.5 万套，环比下降 5.9%，同比下降 24.5%； 18 个大中城市新房成交套数为 2.9 万套，环比下降 0.4%，同比下降 16.6%；一、二、三线城市新房成交套数环比分别变化-4.4%、 +13.0%、 -24.3%，同比分别变动+8.0%、 -21.0%、 -31.4%。 16 个城市二手房成交套数为 1.0 万套，环比下降 4.3%，同比下降 43.2%； 12 大中城市二手房成交套数为 0.9 万套，环比下降 3.4%，同比下降 42.5%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为-6.4%、-3.4%、 +3.4%，同比增速分别为-43.0%、 -43.7%、 -37.1%。

新房库存量相比于上周有所上升，去化周期较上周有所上升。 15 个城市新房库存套数为 101.3 万套， 环比上升 0.7 万套，去化周期为 12.2 个月， 环比无明显变化； 8个大中城市新房库存套数为 55.3万套， 环比上升 0.5万套， 去化周期为 9.1个月，环比无明显变化；一线城市新房库存量 25.7万套，环比上升 0.2万套， 去化周期 7.9个月， 环比上升 0.1个月，二线城市新房库存量 20.6万套，环比上升 0.2 万套， 去化周期为 11.1 个月，环比无明显变化。三线城市新房库存套数为 9.1万套，环比无明显变化，去化周期 9.4个月，环比下降 0.1个月。

整体土地市场较上周相比量跌价升，土地溢价率有所下降。 百城成交全类型土地数量为 102 宗，环比下降 48.2%，同比下降 82.4%；成交土地规划建筑面积为 897 万平方米，环比下降 50.1%，同比下降 81.4%；成交土地总价为 224亿元，环比下降 44.2%，同比下降 84.8%；成交土地楼面均价为 2495 元/平方米，环比上升 11.8%，同比下降 18.3%；百城成交土地溢价率为 1.06%，环比下降 66.6%，同比下降 88.9%。

投资建议

本周北京加强了预售资金监管， 加强入账管理和监管银行审核，将预售资金重点监管额度提升 43%至每平米 5000 元；成都对开发商预售款监管也不再进行“一刀切”， 对接近停工、急需建设资金的项目在放款时限、预售款例外支出等方式上更加灵活。北京、成都对预售资金监管的优化调整，实际主要目的均是防止出现房地产开发项目烂尾，保证工程建设， 维护购房者权益的有效措施，长期看有利于房地产行业的健康发展。 东莞降低了二手房交易税率，符合我们此前的判断：前期二手房监管严苛，成效显著，市场已经得到了良性抑制部分，二手房市场低迷的城市有调整预期。此外，发改委出台“生活性服务业 30 条”： 9 个方面 30 项具体举措推动生活性服务业高质量发展，主要涉及推进社区物业延伸发展基础性、嵌入式服务；支持以企业为主体、行业组织为依托，在养老、育幼、家政、物业服务等领域开展服务业标准化试点。物业管理企业作为社会便民服务重要力量有望从中受益。

我们建议关注： 1）开发板块： 金地集团、保利地产、万科 A、龙湖集团、华润置地。 2）物业板块： 碧桂园服务、永升生活服务、华润万象生活、融创服务、新城悦服务、宝龙商业、星盛商业。

风险提示

房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧

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报告标题：房地产行业周报：过热区域调控升级下，楼市将逐步平稳
作者：民生证券，赵翔
时间：2021/2/22
页数：13

链接：
https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202102211463979719_1.pdf?1613978554000.pdf

简介：
报告摘要：

行业要闻

上海、深圳等地近一个月连续多次加码楼市调控，一二手市场联合降温，今年楼市有望进入稳定期。

重点城市销售

上周(2.13-02.19)，重点监测 43 城商品房合计成交面积为 138 万平方米，同比增速40.6%，环比增速-61.65%。其中，一线城市成交面积 13 万平米，同比增速-63.8%，环比增速-72.38%；二线城市成交面积 42 万平方米，同比增速 4.8%，环比增速-66.56%；三四线城市成交面积 83 万平方米，同比增速 276.48%，环比增速-55.62%。

土地供应与成交

1 月，土地供应面积方面，百城土地供应建筑面积为 5595 万平方米，同比增速-42.35%，环比增速-57.06%。其中，一线、二线、三四线城市土地供应建筑面积分别为 374、 2323、 2899 万平方米。 土地成交面积方面，百城土地成交建筑面积 7385 万平方米，同比增速-3.7%，环比增速-65.61%。其中，一线、二线、三四线城市土地成交建筑面积分别为 1104、2533、3747 万平方米。

融资情况

上周（02.13-02.19），申万房地产板块未发行信用债，年初至今累计发行信用债939.77 亿元，同比上升 121.36%。 房地产类集合信托发行 33.49 亿元，平均利率7.37%，发行数量 11 个，年初至今集合信托发行 883.26 亿元，同比上升 16.71%。

投资建议

重点布局超跌地产开发标的，推荐： 中南建设、 荣盛发展、荣安地产，建议关注：绿城中国（H股） ；布局房地产交易端持续超预期标的，建议关注： 我爱我家；以及优质物业管理标的，建议关注：新城悦服务（H股） 。

风险提示

1.政策超预期收紧；2.外围不确定性风险加大

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