商业地产行业研究报告

报告标题：商业地产行业研究报告
作者：联合资信，刘艳婷,王爽,戴彤羽
时间：2020/12/31
页数：13
链接：
https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202012311445731564_1.pdf?1609434244000.pdf

简介：随着宏观经济的发展和城市化进程的推进，我国商业地产行业快速发展，规模的快速增长使商业地产行业整体供给过剩，市场竞争逐渐加剧。同时，受下游供需结构影响和部分地区调控趋严等政策影响，商业地产的发展呈现明显的区域和业态分化。 与一般住宅地产相比，商业地产项目运作链条长， 前期投资大，投资回报期长， 需要较强的专业管理能力。 商业地产运营企业在租赁收入规模、区域分布和租金收入方面分化较大，投资性房地产的计量方式对企业资产质量和盈利能力影响较大，同时资产受限比例高也制约了企业的再融资空间。 在商业地产资产证券化的快速发展下，我国商业地产企业融资渠道得以逐步拓宽， 行业运营效率整体得到提升， 经营发展模式向轻资产方向转变； 未来商业地产投资将更加聚焦优质区域、金融创新逐步拓宽企业的融资渠道、行业运营将更加精细化。

商业地产行业运行概况

区别于居住地产和工业地产，商业地产是指用作商业用途的地产。一般来说，狭义的商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、购物中心、步行街以及社区商业等。广义的商业地产除商铺之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务属性的不动产。商业地产具备地产、商业与投资三重特性。购物中心和写字楼是商业地产领域两大主要类型。

近年来，国民经济快速发展、居民生活水平提高和消费观念的改变带动购物中心、写字楼等物业大量新建并投入使用。此外，随着国内主要城市住宅“限购”政策的实施和房地产宏观调控力度的加大，房地产开发企业纷纷由住宅地产开发向住宅兼商业地产投资、运营转变，“地产+商业”协同运营模式发展迅速。商业地产开发投资与运营面临着前所未有的发展机遇。

1. 运营模式

传统的商业地产运营模式对企业资金要求较高，投资回报期长、资金占用明显。近年来，随着政策环境和市场形势的变化，商业地产运营更加重视“轻资产”模式的发展，实际运营层面，开发商兼顾多种运营模式，以实现自身规模及品牌影响力的扩张。商业地产运营模式主要分为“只租不售”“只售不租”和“租售结合”三种，中国商业地产开发商一般会根据自身需求在运营模式中选择。只售不租是最原始的模式，企业依照住宅开发的经验，投资开发商业地产项目以整体或者分割出售的方式将其卖出，获得增值收益，快速回收投资，增值收益主要来自土地资源的增值和品牌溢价；只租不售的经营模式下，企业会在前期规划设计按照商户需求定位进行施工建设或者直接购买现有的商业地产项目进行改造，之后整体或者分割出租给商户，获得稳定持续的租金收益，同时也获得土地增值和品牌增值。但由于商业地产项目投资规模大、风险高且投资回收期长，有能力全额购买商业项目的投资者数量有限，为解决资金回笼等问题，租售结合成为越来越多开发商选择的经营模式。租售结合的经营模式下，公司一般会实行“以售养租”，以出售商业地产周边附属开发的住宅来培植商业地产。只租不售或租售结合的经营模式对招商、日常经营管理能力等要求较高，招商和日常运营的情况对开发商能否收回投资并取得合理回报影响显著。一般情况下只售不租的平均开发周期最短，运营成本较低，短期投资回报率较高；只租不售和租售结合的模式投入规模大，投资回报周期较长，运营成本较高，属于“重资产”运营模式。近年来，随着政策环境和市场形势的变化，商业地产运营更加重视“轻资产”模式的发展，通过自身管理及品牌输出，扩大品牌影响力，即委托管理模式。实际运营层面，开发商多是多种运营模式相结合，例如红星美凯龙家居集团股份有限公司，既有较大规模的自持运营物业，同时通过轻资产模式运营管理了数百家商业物业（家居商场）。

2. 土地供给与调控政策

近年来，商服用地土地供应降温明显，成交价格整体维持上行趋势；在行业调控及资金收紧的双重作用下，开发商加速回流现金的需求强烈，商业地产投资端或面临一定下行压力。

从商业用地供给量来看， 2010－2013 年，全国 100 大中城市商服用地土地供应规模快速增长，年均复合增长 15.69%；商服用地土地成交规模增速超过土地供应增速，年均复合增长率高达 22.90%。随着房地产市场步入调整期，2014 年起，商服用地土地供给规模波动下降，年均复合下降 12.80%；地产开发企业拿地节奏也有所放缓，商服用地土地成交量年均复合下降 13.56%，2019 年 100 大中城市供应商服用地规划建筑面积与成交商服用地规划建筑面积分别为 18367.28 万平方米和 10751.79 万平方米。

从商业用地成本来看，受供给量收缩影响， 2014 年后商服用地挂牌均价与成交楼面均价整体呈现上升态势，年均复合增长率分别为 9.59%和 9.79%，2019 年分别为 2955.59 元/平方米和 2913.78 元/平方米。2020 年 1－10 月，100 大中城市供应商服用地规划建筑面积与成交商服用地规划建筑面积分别同比下降 0.61%和 1.17%，挂牌均价较 2019 年小幅上涨，成交均价小幅下降。

由于商业地产具有地产、商业与投资多重属性，随着商业用地成本不断走高，商业地产开发商对投资回收期限越来越关注，调控政策对商业地产开发影响较为突出，带动商业地产开发投资规模波动较大。自 2016 年 9 月开始，多个城市陆续发布新的房地产调控政策，重新启动限购限贷，强调坚持住房居住属性；2017 年以来，全国有近 110 个城市（县级以上）与部门发布有关房地产的调控政策超过 270 次。土地竞拍方面，部分地方政府出台“限房价、竞地价” “限地价、竞房价”、超过限价后竞自持面积、优先安排特色小镇指标、产业用地捆绑住宅用地等土地出让条件，并大力推行“租购并举”，推出纯租赁住房土地，探索弹性出让土地政策，一定程度上减缓了商业地产土地供给下降幅度。另一方面，从融资角度看，中央严控房地产金融业务，加强房地产金融监管，抑制投资投机性需求，地产开发企业融资限制不断加码，融资压力不断上升。同时，部分热点城市严控商改住，加强商办清理整顿力度，商办用房开发进度受阻。在整顿加强和资金收紧的双重作用下，地产开发商加速现金回流的需求较为强烈，商业地产投资端下行压力或有所上升。

3. 开发投资情况

2010－2013 年，我国商业地产经历了快速发展阶段，投资规模快速增长，在房地产开发投资中占比持续上升。受宏观经济增速放缓、房地产政策收紧、融资环境变化等影响，2015 年以后，商业地产投资增速放缓并逐步呈现负增长。商业地产新开工及竣工面积同样经历了由快速上升到回落的阶段，但波动幅度小于投资波动，商业地产的发展从增量时代逐渐走向存量时代。

2010－2013 年，政府加强对住宅地产的调控力度，作为调控真空区，商业地产的开发投资快速增长，直接推动了商业地产的爆发式增长，商业地产开发投资完成额年均复合增长达 30.57%。2014 年下半年，房地产市场去库存压力加剧，政府逐渐对限购政策松绑，出台房贷新政，降低贷款首付比例和贷款利率下限等，同时政府开始实施较为宽松的货币政策，房地产市场整体回暖趋势明显，开发商逐步加大对住宅地产的投资规模，同期受累积的商业地产项目大量入市影响，商业地产开发投资增速开始下滑， 2015 年商办用房（办公楼和商业营业用房）开发投资完成额同比仅增长 4.15%， 2016 年增速小幅回升至 7.46%。

2010－2016 年， 商办用房投资占房地产开发投资的比重呈上升态势，由 2010 年的 15.45%上升至 2016 年的 21.81%。 经历了爆发式增长阶段， 商业地产行业面临着结构性供需变化，行业投资整体回落，2017－2019 年，商办用房开发投资完成额年均复合下降 6.97%。分性质来看，商业地产投资以商业营业用房为主，近三年占比均在 68%以上，2019 年商业营业用房开发投资完成额占比为 68.22%。2019 年，办公楼开发投资完成额同比增长 2.76%，增速较上年上升 14.06 个百分点；商业营业用房投资额同比下降 6.65%，增速较上年上升2.77 个百分点。2020 年 1－9 月，商办用房开发投资完成额 14018 亿元，同比下降 1.58%。其中，办公楼开发投资完成额同比变化不大，商业营业用房开发投资完成额同比小幅下降2.53%。2017 年以来，商办用房投资占房地产开发投资的比重有所回落，2020 年前三季度下降至 13.55%。

新开工方面，经过 2010－2013 年的开工热，2014－2019 年商办用房新开工面积呈现负增长，其中商业营业用房和办公楼新开工面积年均复合变动率分别为-5.44%和-0.73%。从竣工面积来看，2014－2019 年，办公楼竣工面积年均复合下降 4.53%，商业营业用房竣工面积年均复合下降 2.20%。2020 年 1－9 月，受新冠疫情影响，商业营业用房和办公楼新开工面积同比有所下降， 分别同比下降 6.26%和 3.68%至 18936 万平方米和 7084 万平方米；同期商业营业用房和办公楼竣工面积分别为 4198 万平方米和 1416 万平方米，分别同比下降 24.12%和 18.62%。


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