地产行业动态跟踪报告：投资销售续创新高，估值有望持续修复

报告标题：地产行业动态跟踪报告：投资销售续创新高，估值有望持续修复
作者：平安证券，杨侃,郑茜文
时间：2021/1/19
页数：16
链接：
https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202101191452034849_1.pdf?1611048886000.pdf

简介：事项：

国家统计局公布2020年全国房地产开发投资及销售数据，其中房地产开发投资额同比增7%，新开工同比降1.2%；商品房销售面积、销售额分别同比增2.6%、8.7%。

平安观点：

2020年投资维持高位，2021年预计同比增约5%：2020年房地产投资同比增长7%，增速较2019年回落2.9个百分点；其中12月单月同比增长9.4%，较11月下降1.6个百分点，单月增速回落或主要受土地购置费增速下行影响。展望2021年，资金压力及楼市放缓影响下，投资增速大概率回落，但考虑2020年土地成交带来的延期支付、新开工绝对值远超竣工下建安投资仍有支撑，预计2021年投资同比增约5%。

新开工先抑后扬，竣工修复低于预期：受年初疫情冲击，2020年全国新开工同比降1.2%，较2019年回落9.7个百分点，但2020Q4以来单月增速持续回升。展望2021年，尽管2020H2供应增加，市场库存逐步累积，但考虑住宅库存依旧较低，叠加2020H1较低基数，预计2021年新开工前高后低、全年同比持平或略降。2020年竣工面积同比降4.9%，增速较2019年（+2.6%）再度回落，交房周期刚性约束下，后续竣工有望持续回升，预计2021年将迎来竣工回升起点。

2020年销售再创新高，2021年稳中有落：2020年全国商品房销售面积同比增长2.6%，销售额同比增长8.7%，绝对额再创新高。12月房企年底冲刺下，单月销售面积同比增长11.5%、销售额同比增长18.9%，较11月降0.6个、升0.3个百分点。12月东部销售面积同比增长19.8%，2020年全年增长7.1%，表现相对突出。考虑需求提前释放、热点城市调控趋严，2021年销售去化大概率承压，但以稳为主下预计楼市整体平稳，全年销售面积同比微降2.8%，一二线好于三四线。

2020年地市小幅反弹，2021年以稳为主：尽管受疫情及年中“三条红线”的影响，2020年全国土地购置面积同比降1.1%，土地成交价款同比增17.4%，增速较2019年（-11.4%、-8.7%）明显回升。其中12月单月土地购置面积同比增20.6%，土地成交价款同比增22.9%，但百城溢价率环比回落6.4个百分点至9.9%，单月成交回升而溢价率回落，土地市场整体维持稳定。考虑后续销售放缓、房企融资高频监测，预计地市整体以稳为主，但考虑房企年初拿地便于年内入市、近期境内外债券密集发行缓解资金压力，不排除短期土拍积极性或小幅回温。

到位资金增速回升，按揭利率回落：尽管2020年面临疫情冲击、融资环境收紧影响，房企整体到位资金同比仍增长8.1%，较2019年回升0.5个百分点。其中受下半年销售回升拉动，定金及预收款同比增长8.5%，个人按揭贷款同比增长9.9%。受LPR利率下调影响，2020年房贷利率整体保持下行，12月全国首套房贷利率5.23%，较2019年12月下降29个BP。继“三条红线”融资新规后，2020年末央行加强房地产贷款集中度管理，高频监测下预计2021年房地产融资环境松紧有度、整体以稳为主。

投资建议：尽管受疫情冲击，2020年全年投资、销售面积同比仍增长7%、2.6%，楼市韧性持续超出市场预期。考虑主流房企业绩销售依旧较好，板块估值已处于历史3%分位，估值低位叠加利空出尽，同时中长期地市趋稳背景下房企整体盈利能力有望企稳，看好主流房企估值持续修复，建议关注：1）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；2）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、天健集团等；3）受益竣工回升周期及政策推动的物管板块。

风险提示：1）三四线楼市下行风险：三四线整体供应较大，同时棚改退潮导致需求弱化，行业后续面临三四线楼市销售快速下行、部分项目烂尾的风险。2）房企大规模减值风险：基于2019H2以价换量带来的需求提前释放、新冠疫情对房企销售的冲击，若后续楼市回暖持续性不足，需求释放低于预期，未来存在房企进一步以价换量以提升需求，将带来房企大规模减值风险。3）行业金融监管力度超预期风险：若后续融资政策执行力度超出预期，将对各房企规模发展产生负面影响，导致业绩表现不及预期风险。

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