地产行业动态跟踪报告：投资销售如期高增，竣工有所提速

报告标题：地产行业动态跟踪报告：投资销售如期高增，竣工有所提速
作者：平安证券，杨侃,郑南宏
时间：2021/3/16
页数：13
链接：
https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202103161472337672_1.pdf?1615881951000.pdf

简介：事项：

国家统计局公布 2021 年 1-2 月全国房地产开发投资及销售数据，其中房地产开发投资额同比增 38.3%， 新开工同比增 64.3%； 商品房销售面积、销售额分别同比增 105%、 133%。

平安观点：

低基数下投资同比高增， 2021 年预计同比增约 5%。 1-2 月投资同比增38.3%，较 2019 年同期仍增长 15.7%。短期来看， 考虑 2020H1 基数低、 2020 年土地成交高峰带来土地购置费滞后支付、新开工大于竣工下建安投资仍有支撑，投资或维持较高水平；中期资金压力及楼市放缓下，投资增速大概率回落，维持此前判断，预计全年投资同比增约 5%。

新开工低于 2019 年同期，竣工有所提速。 1-2 月新开工同比增 64.3%，但较 2019 年同期降 9.4%。考虑 2020H1 低基数，叠加住宅库存依旧较低，维持此前判断，预计 2021 年新开工前高后低、全年同比持平或略降。 1-2 月竣工同比增 40.4%，较 2019 年同期增长 8.2%，显示竣工有所提速。往后看，交房周期刚性约束下，后续竣工有望持续回升。

东部带动全国销售靓丽，短期或维持高位。 1-2 月全国销售面积、销售额分别同比增 105%、 133%，较 2019 年同期增 23.1%、 49.6%； 1-2月销售均价 11030 元/平米，创历史新高。 销售靓丽主要受东部带动，后者延续上年较好表现， 1-2 月销售额同比增 148%，较 2019 年同期增 73.7%。 考虑 2020H1 基数较低、楼市热度延续， 短期全国销售增速或维持较高水平； 但随着热点城市调控效果显现，销售去化逐渐承压，维持此前判断，全年全国销售面积同比或降 2.8%，一二线好于三四线。

土地成交显著增长，短期热度不排除升温。 1-2 月土地购置面积、土地成交价款分别同比增 33.0%、 14.3%，较 2019 年同期降 6.0%、 27.1%。2 月百城溢价率环比上升 2.3pct 至 15.8%，主要或因核心城市与优质地块供应增加、年初房企拿地热度较高。考虑短期楼市热度延续、房企年初拿地便于年内入市，不排除短期土拍积极性小幅升温，但随着销售放缓、供地新政落实、房企融资维持偏紧，预计地市整体以稳为主。

销售靓丽支撑到位资金高增，按揭利率止跌回升。 1-2 月房企到位资金同比增 51.2%，较 2019 年同期增 24.7%；其中，国内贷款、 定金及预收款、个人按揭贷款分别同比增 14.4%、 96.3%、 63.7%。考虑上年末央行开始加强房贷集中度管理，近期热点城市严查资金违规流入楼市，2 月全国首套房贷利率环比增加 4BP 至 5.26%，自 2019 年 12 月以来首次回升， 预计短期房地产资金环境将稳中偏紧。

投资建议： 尽管 1-2 月全国销售、投资靓丽部分源于上年基数较低，但较 2019 年仍显著增长， 意味着楼市整体仍呈现韧性，后续主流房企销售表现仍然可期。同时随着“三道红线”、房贷集中度新规、供地新政陆续出台，利于缓解地价上涨压力，改善行业拿地隐含毛利率，亦利于龙头规模房企扩大自身优势。在大盘波动加剧、市场风格切换背景下， 地产板块低估值、低持仓、高股息率， 配置价值依旧凸显。我们重申看好后续主流房企估值持续修复，建议关注： 1）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科 A、保利地产、金地集团等； 2）土储充足、模式独特的城市更新龙头佳兆业集团、龙光集团； 3）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、新城控股等； 4）受益竣工回升周期及政策推动的物管标的金科服务、保利物业。

风险提示： 1）三四线楼市下行风险：三四线整体供应较大，同时棚改退潮导致需求弱化，行业后续面临三四线楼市销售快速下行、部分项目烂尾的风险。 2）房企大规模减值风险：基于 2019H2 以价换量带来的需求提前释放、新冠疫情对房企销售的冲击，若后续楼市回暖持续性不足，需求释放低于预期，未来存在房企进一步以价换量以提升需求，将带来房企大规模减值风险。 3）行业金融监管力度超预期风险：若后续融资政策执行力度超出预期，将对各房企规模发展产生负面影响，导致业绩表现不及预期风险。

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