房地产行业：外资收购内地房地产资产意图为何？
标题：房地产行业：外资收购内地房地产资产意图为何？
作者：中国指数研究院，
时间：2022-12-09
页数：8
链接：
https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202212091580947457_1.pdf?1670576523000.pdf
简介：
2021年以来，外资企业在内地收购房地产资产主要集中于三个领域：以住房租赁、产业园区、商业地产等为主的持有型经营性项目，核心区域的优质土地，大中型房地产企业股票及债券。外资发展策略、当前土地溢价率低、汇率变化、跨周期经营经验等因素，综合促进了外资对内地不动产资产的收并购。
一、标的类型：持有型经营性物业、优质土地、股票及债券
在持有型物业方面，外资在国内房地产市场加速“布局”，从收购北上广深写字楼扩大到商业地产、长租公寓、工业与物流地产、城市更新、数据中心等。由于外资投资者更加关注投资组合的多元化和对稳定回报的预期，持有型资产的不确定性和波动性相对更小。另外，与宏观增长动力关联更紧密的城市化相关的资产也更受外资投资者青睐，如2022年9月，博枫收购位于上海杨浦区新江湾城板块的嘉誉云景项目，即为其在中国内地首个租赁住宅板块。
在土地方面，外资企业通过招拍挂市场拿地，获取核心区域优质地块。2021年下半年以来，房企受流动性危机的影响，拿地力度持续下降。2022年10月，50家代表房企拿地总额同比下降42.6%，降幅较9月扩大；环比大幅下降75.9%。内地房企拿地力度的减弱，给予外资企业有更多获取优质地块的机会，因此，外资企业借机通过招拍挂市场拿地。如凯德在广州、武汉、成都等城市拿地。
在股票债券方面，一方面，部分境外资本通过“低买高卖”大量购入内地出险房企债券，以期出险企业通过债务重组成功提升债券价格，获得较高价值回报。2021年下半年以来，随着内地房地产行业下行压力加大，部分房地产企业出现流动性危机，股票及债券价格下滑，低价或者折价买入高价卖出的机会主义一直是资产公司的投资策略之一，因此，汇丰、贝莱蒙等多家企业抓紧时机购入恒大、融创等企业的债券及股票。另一方面，部分外资企业增持优质房企股票，以期获得稳定回报率，如贝莱蒙、GIC等企业持续增持万科等优秀房企股票，表明外资企业依旧看好万科的经营能力。
二、收购逻辑：符合其发展策略，注重长期稳定收益
历史来看，外资企业收并购内地持有型经营性物业是其发展策略。如黑石集团十分注重对大中华地区仓储物流物业和商业综合体的投资。2008年黑石初次在中国投资的物业即是以10亿元人民币收购了位于上海的Channel1购物中心，2014年先后在天津、南京、武汉、长沙等九城市收购9个购物中心；2018年，黑石收购了佛山睿优工业投资管理有限公司80%股权，开始进入物流仓储领域的收购。加拿大投资公司博枫2014年进入中国，明确表示公司在中国区主要关注房地产的三个领域为办公楼、零售和工业物流。
商业地产、物流园等经营性物业，收益具有长期、稳定的特点。2021年全国实物商品网上零售额10.80万亿元，同比增长12.0%，占社会消费品零售总额的比重为24.5%。网上零售的快速增长，带动了物流园区等发展。外资企业在商业地产方面投资多数为核心城市商业综合体，中国核心城市经济增长有力保障了外资企业投资收益的稳定性。
从标的的区域分布来看，无论是物业还是土地，均在一二线及周边热点城市，如黑石集团投资项目均选择在北京、上海、成都等热点城市核心地段布局。优质区域的优质项目，具有快速变现、资产保值、增值的特征，尤其受到投资者青睐。
作者：中国指数研究院，
时间：2022-12-09
页数：8
链接：
https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202212091580947457_1.pdf?1670576523000.pdf
简介：
2021年以来，外资企业在内地收购房地产资产主要集中于三个领域：以住房租赁、产业园区、商业地产等为主的持有型经营性项目，核心区域的优质土地，大中型房地产企业股票及债券。外资发展策略、当前土地溢价率低、汇率变化、跨周期经营经验等因素，综合促进了外资对内地不动产资产的收并购。
一、标的类型：持有型经营性物业、优质土地、股票及债券
在持有型物业方面，外资在国内房地产市场加速“布局”，从收购北上广深写字楼扩大到商业地产、长租公寓、工业与物流地产、城市更新、数据中心等。由于外资投资者更加关注投资组合的多元化和对稳定回报的预期，持有型资产的不确定性和波动性相对更小。另外，与宏观增长动力关联更紧密的城市化相关的资产也更受外资投资者青睐，如2022年9月，博枫收购位于上海杨浦区新江湾城板块的嘉誉云景项目，即为其在中国内地首个租赁住宅板块。
在土地方面，外资企业通过招拍挂市场拿地，获取核心区域优质地块。2021年下半年以来，房企受流动性危机的影响，拿地力度持续下降。2022年10月，50家代表房企拿地总额同比下降42.6%，降幅较9月扩大；环比大幅下降75.9%。内地房企拿地力度的减弱，给予外资企业有更多获取优质地块的机会，因此，外资企业借机通过招拍挂市场拿地。如凯德在广州、武汉、成都等城市拿地。
在股票债券方面，一方面，部分境外资本通过“低买高卖”大量购入内地出险房企债券，以期出险企业通过债务重组成功提升债券价格，获得较高价值回报。2021年下半年以来，随着内地房地产行业下行压力加大，部分房地产企业出现流动性危机，股票及债券价格下滑，低价或者折价买入高价卖出的机会主义一直是资产公司的投资策略之一，因此，汇丰、贝莱蒙等多家企业抓紧时机购入恒大、融创等企业的债券及股票。另一方面，部分外资企业增持优质房企股票，以期获得稳定回报率，如贝莱蒙、GIC等企业持续增持万科等优秀房企股票，表明外资企业依旧看好万科的经营能力。
二、收购逻辑：符合其发展策略，注重长期稳定收益
历史来看，外资企业收并购内地持有型经营性物业是其发展策略。如黑石集团十分注重对大中华地区仓储物流物业和商业综合体的投资。2008年黑石初次在中国投资的物业即是以10亿元人民币收购了位于上海的Channel1购物中心，2014年先后在天津、南京、武汉、长沙等九城市收购9个购物中心；2018年，黑石收购了佛山睿优工业投资管理有限公司80%股权，开始进入物流仓储领域的收购。加拿大投资公司博枫2014年进入中国，明确表示公司在中国区主要关注房地产的三个领域为办公楼、零售和工业物流。
商业地产、物流园等经营性物业，收益具有长期、稳定的特点。2021年全国实物商品网上零售额10.80万亿元，同比增长12.0%，占社会消费品零售总额的比重为24.5%。网上零售的快速增长，带动了物流园区等发展。外资企业在商业地产方面投资多数为核心城市商业综合体，中国核心城市经济增长有力保障了外资企业投资收益的稳定性。
从标的的区域分布来看，无论是物业还是土地，均在一二线及周边热点城市，如黑石集团投资项目均选择在北京、上海、成都等热点城市核心地段布局。优质区域的优质项目，具有快速变现、资产保值、增值的特征，尤其受到投资者青睐。
