房地产行业第48周周报：11月百强房企销售仍然低迷，“三箭齐发”支持优质房企融资
标题：房地产行业第48周周报：11月百强房企销售仍然低迷，“三箭齐发”支持优质房企融资
作者：中银证券，夏亦丰,许佳璐
时间：2022-12-05
页数：32
链接：
https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202212051580822985_1.pdf?1670262967000.pdf
简介：
本周新房成交环比上升，同比降幅扩大；二手房成交环比下降，同比增速下滑。土地市场环比量跌价升，同比量价齐跌，溢价率同环比下降。
核心观点
本周新房成交环比上升，同比降幅扩大；二手房成交环比下降，同比增速下滑。43城新房成交面积328.4万平方米，环比上升2.9%，同比下降35.6%，同比降幅较上周扩大了6.6个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为2.7%、17.8%、-10.5%，同比增速分别为-27.1%、-37.8%、49.9%，一、二线城市同比降幅扩大了4.9、5.9个百分点，三线城市同比增幅扩大了32.9个百分点。15城二手房成交面积119.1万平方米，环比下降4.9%，同比上升4.9%，同比增速较上周降低了7.0个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为-14.9%、-7.2%、31.6%，同比增速分别为-36.1%、22.9%、156.4%，一线城市同比增速下降18.5个百分点，二、三线城市同比增速上升了0.2、83.5个百分点。
新房库存面积环比上升，去化周期同比上升。14城新房库存面积为1.05亿平，环比上升0.3%，同比上升2.1%，去化周期为14.1个月，环比与上月持平，同比上升2.7个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为0.7%、0.0%、-1.3%；去化周期分别为11.6、12.4、14.3个月，一线城市环比上升0.2个月，二线城市环比下降0.2个月，三线城市环比与上月持平
土地市场环比量跌价升，同比量价齐跌，溢价率同环比下降。百城土地成交建面2995万平方米，环比下降26.9%，同比下降32.9%；成交土地总价为450亿元，环比下降10.6%，同比下降70.4%；楼面均价为1504元/平方米，环比上升22.5%，同比下降55.9%；溢价率1.64%，环比下降68.2%，同比下降42.7%。
本周房企国内债券发行规模环比上升。房地产行业国内债券总发行量为99.1亿元，同比上升82.8%，环比上升11.8%；净融资额为-16.4亿元。其中国企国内债券总发行量为52.1亿元，同比上升15.2%，环比下降35.4%；净融资额为-8.0亿元。民企国内债券总发行量为47.0亿元，总偿还量为55.4亿元，同比上升1.5%；净融资额为-8.4亿元。
板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为3.5%，较上周下降1.6个百分点；相对沪深300收益为1.0%，较上周下降4.8个百分点。房地产板块PE为14.03X，较上周上升0.47X。
北上资金对银行、非银金融和食品饮料加仓金额较大，分别为31.72、30.15和26.37亿元。对房地产的持股占比上升0.05%（上周上升0.09%），净买入-0.94亿元（上周净买入0.21亿元）。
投资建议
需求端，11月百强房企销售额6036亿元，同比下降28.4%，降幅较10月收窄了2.8个百分点；1-11月百强房企累计销售额6.54万亿元，同比下降43.3%（前值：-44.6%）。整体来看，近期虽然市场政策端和房企融资端释放利好，但房企销售端受制于居民购房意愿与需求仍然较弱，表现仍相对低迷。供给端，本周证监会发布房地产行业股权融资方面调整优化措施，我们认为政策核心在于提供融资的同时，改善房企资产负债表。此次适时引入“第三支箭”是信贷、债券两支箭的补充，支持力度递进，支持面互补。至此房地产行业初步形成了信贷、发债、信托、预售资金、股权融资等多维度的融资端支持政策体系。我们认为后续房地产行业信用风险或将不断化解，部分头部民企受到整体信心提振、实际的资金支持，带来信用修复。
具体标的，我们建议关注：1）主流的央国企和区域深耕型房企，稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度，行业见底复苏后带来β行情：招商蛇口、保利发展、建发国际集团、华发股份、滨江集团；2）边际受益于政策利好的优质民企（含混合所有制房企）：新城控股、金地集团、绿地控股、万科、绿地控股、金科股份、龙湖集团、碧桂园、旭辉控股集团；3）低PB、高净负债率、历史曾有大额增发的国企：首开股份、上实发展、城建发展、光明地产。
风险提示
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
作者：中银证券，夏亦丰,许佳璐
时间：2022-12-05
页数：32
链接：
https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202212051580822985_1.pdf?1670262967000.pdf
简介：
本周新房成交环比上升，同比降幅扩大；二手房成交环比下降，同比增速下滑。土地市场环比量跌价升，同比量价齐跌，溢价率同环比下降。
核心观点
本周新房成交环比上升，同比降幅扩大；二手房成交环比下降，同比增速下滑。43城新房成交面积328.4万平方米，环比上升2.9%，同比下降35.6%，同比降幅较上周扩大了6.6个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为2.7%、17.8%、-10.5%，同比增速分别为-27.1%、-37.8%、49.9%，一、二线城市同比降幅扩大了4.9、5.9个百分点，三线城市同比增幅扩大了32.9个百分点。15城二手房成交面积119.1万平方米，环比下降4.9%，同比上升4.9%，同比增速较上周降低了7.0个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为-14.9%、-7.2%、31.6%，同比增速分别为-36.1%、22.9%、156.4%，一线城市同比增速下降18.5个百分点，二、三线城市同比增速上升了0.2、83.5个百分点。
新房库存面积环比上升，去化周期同比上升。14城新房库存面积为1.05亿平，环比上升0.3%，同比上升2.1%，去化周期为14.1个月，环比与上月持平，同比上升2.7个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为0.7%、0.0%、-1.3%；去化周期分别为11.6、12.4、14.3个月，一线城市环比上升0.2个月，二线城市环比下降0.2个月，三线城市环比与上月持平
土地市场环比量跌价升，同比量价齐跌，溢价率同环比下降。百城土地成交建面2995万平方米，环比下降26.9%，同比下降32.9%；成交土地总价为450亿元，环比下降10.6%，同比下降70.4%；楼面均价为1504元/平方米，环比上升22.5%，同比下降55.9%；溢价率1.64%，环比下降68.2%，同比下降42.7%。
本周房企国内债券发行规模环比上升。房地产行业国内债券总发行量为99.1亿元，同比上升82.8%，环比上升11.8%；净融资额为-16.4亿元。其中国企国内债券总发行量为52.1亿元，同比上升15.2%，环比下降35.4%；净融资额为-8.0亿元。民企国内债券总发行量为47.0亿元，总偿还量为55.4亿元，同比上升1.5%；净融资额为-8.4亿元。
板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为3.5%，较上周下降1.6个百分点；相对沪深300收益为1.0%，较上周下降4.8个百分点。房地产板块PE为14.03X，较上周上升0.47X。
北上资金对银行、非银金融和食品饮料加仓金额较大，分别为31.72、30.15和26.37亿元。对房地产的持股占比上升0.05%（上周上升0.09%），净买入-0.94亿元（上周净买入0.21亿元）。
投资建议
需求端，11月百强房企销售额6036亿元，同比下降28.4%，降幅较10月收窄了2.8个百分点；1-11月百强房企累计销售额6.54万亿元，同比下降43.3%（前值：-44.6%）。整体来看，近期虽然市场政策端和房企融资端释放利好，但房企销售端受制于居民购房意愿与需求仍然较弱，表现仍相对低迷。供给端，本周证监会发布房地产行业股权融资方面调整优化措施，我们认为政策核心在于提供融资的同时，改善房企资产负债表。此次适时引入“第三支箭”是信贷、债券两支箭的补充，支持力度递进，支持面互补。至此房地产行业初步形成了信贷、发债、信托、预售资金、股权融资等多维度的融资端支持政策体系。我们认为后续房地产行业信用风险或将不断化解，部分头部民企受到整体信心提振、实际的资金支持，带来信用修复。
具体标的，我们建议关注：1）主流的央国企和区域深耕型房企，稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度，行业见底复苏后带来β行情：招商蛇口、保利发展、建发国际集团、华发股份、滨江集团；2）边际受益于政策利好的优质民企（含混合所有制房企）：新城控股、金地集团、绿地控股、万科、绿地控股、金科股份、龙湖集团、碧桂园、旭辉控股集团；3）低PB、高净负债率、历史曾有大额增发的国企：首开股份、上实发展、城建发展、光明地产。
风险提示
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
