房地产2022年10月报:融资端政策指导发力,销售端低迷仍待改善

标题:房地产2022年10月报:融资端政策指导发力,销售端低迷仍待改善
作者:招商银行,杨侦誉,邱国锋
时间:2022-12-05
页数:20
链接:
https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202212051580809157_1.pdf?1670249118000.pdf
简介:
政策全面性支持房地产融资,新一轮大型房企信用风险暴露压力将有所缓解。11月房企金融端放松政策组合拳频出,从“第二支箭”对房企债券支持、“十六条”全面救助地产到“保函置换预售监管资金”释放销售回款流动性。全面支持房企资金,释放积极“稳地产、防风险”信号。政策对象从此前的“保交楼保项目”扩展到“保优质房企”,我们认为新一轮大型房企信用风险暴露压力有所缓解。销售端,热点城市因城施策再度放松调整,11月核心城市北京、杭州、成都、西安开启新一轮放松政策,涉及改善性住房需求。

销售低位震荡,房价持续下探。10月单月销售同比降幅再度扩大,单月商品房销售面积同比为-23.2%,1-10月商品房销售面积同比为-22.3%。与我们9月报中预期一致,“930”需求端呵护政策组合拳提振作用非常有限。在当前疫情反复,居民收入预期下降,房价下跌背景下,居民购房信心持续不足。本轮下跌周期将在底部维持更久时间,年内难以看到明显修复,市场何时回暖还需持续关注房地产政策变化、疫情状况以及经济预期。房价方面,10月房价跌幅进一步下探,年内或持续承压。

土地市场单月成交同比转正,国央企拿地放缓、城投持续“托底”。10月土地成交建面与出让金同比分别为13.6%、14.0%,单月同比转正。不过,我们也难言土地市场回暖。一方面,10月溢价率指标再创新低,仅为2.2%。另一方面,央国企拿地放缓、城投持续入场“托底”,超九成50强房企10月并未拿地投资。值得关注的是,在土地市场持续低迷下,多城增加集中供地批次数量或退出集中供地模式,房企低积极性情况下政策出现明显松动。

新开工持续低迷,开发投资降幅进一步扩大。10月新开工面积同比为-35.1%,降幅收窄但绝对规模为2009年10月以来最差表现。竣工单月降幅维持个位数,随着各地“保交楼”政策的逐渐落地有所企稳,呈现修复状态。开发投资额方面,10月全国房地产开发投资额单月同比-16.0%,1-10月累计同比-8.8%,拿地与新开工与持续低迷,而“保交楼”下的竣工回暖难以支撑整体改善,开发投资增速再度下探。展望来看,我们维持今年房地产开发投资的预期增速为-7.3%。近期政策组合拳虽全面支持房企融资,但仍然较难拉动投资。融资资金到位后房企要优先恢复正常运转,再拿地投资,投资恢复仍待时日。

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