地产行业报告：弱现实、强预期之下，博弈短期还是拥抱未来

报告标题：地产行业报告：弱现实、强预期之下，博弈短期还是拥抱未来
作者：东兴证券，陈刚
时间：2022/4/12
页数：28
链接：
https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202204121558828528_1.pdf?1649781722000.pdf

简介：当前行业处在弱现实、 强预期的状态。 商品房销售下滑、 疫情之下压力进一步凸显， 更多城市限购限贷限售的放松和房贷利率的进一步下行已经逐渐成为现实性的选择。 在需求收缩和预期转弱的冲击之下， 供需两端都面临极大的冲击， “ 稳地价、 稳房价、 稳预期” 的政策目标将面临极大挑战， 市场支持力度进一步加强已经是刻不容缓。

从历史来看， 地产板块走势与政策松绑相关性强， 而政策面的松绑则与开发投资与房价的走势息息相关。 降杠杆政策的陆续出台， 加速暴露了高杠杆房企的流动性问题。 供需两端多重因素的叠加， 进一步推动了需求的快速下滑， 销售的急剧下滑导致行业恶行循环的风险逐渐发酵， 政策的关注点正从房企资金面的风险转移到需求端的失速下滑带来的恶行循环风险。 伴随着中央和部位的表态与各地放松政策的发布， 市场对于政策加码的预期逐渐明朗， 地产板块开始走出明显的超额收益。

短期而言， 随着政策的陆续释放与支持预期的提升， 这段时间行业政策氛围较为友好， 市场对于民企违约风险的降低会存在较大的博弈。 但诸多风险较大的低信用民企， 接下来依然面临着极大的流动性压力， 可能难以支撑到市场回暖的时候就会继续暴雷；而且频繁的负面消息与几乎丧失的拿地能力， 也极大的损害了企业的市场声誉与未来的发展空间。 我们认为， 长期而言， 持有高信用的房企才是更为稳健的策略。 在各企业频繁暴雷的行业背景之下， 在销售端， 高信用房企更能获得购房者的信任；在供给端， 高信用房企不断获得金融机构的融资支持， 在当前的市场环境下依然拥有公开市场拿地和并购获取项目的能力。 市场声誉与经营实力为未来的发展奠定了基石。

　我们认为融资的优势将推动高信用房企在土地和并购市场获得优势， 持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机， 进一步提升市场份额。 推荐万科 A， 保利发展， 金地集团。 融资端的支持， 也在满足了头部的稳健央企地产企业后， 逐渐向经营稳健的民企溢出， 市场对经营稳健的民企也将逐渐恢复信心，建议持续跟踪经营稳健的民营房企龙头如龙湖集团、 碧桂园。

风险提示：行业政策落地不及预期的风险、 盈利能力继续下滑的风险、 销售不及预期的风险。

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