房地产行业第19周周报：新房二手房成交环比转增，但库存和去化周期压力仍然较大
报告标题：房地产行业第19周周报：新房二手房成交环比转增，但库存和去化周期压力仍然较大
作者：中银证券，夏亦丰,许佳璐
时间：2022/5/18
页数：32
链接：
https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202205181566289910_1.pdf?1652869033000.pdf
简介：
核心观点
本周新房、二手房成交量均有所上升。本周43个城市新房成交套数为3.2万套，环比上升84.6%，同比下降56.1%；17个大中城市新房成交套数为2.0万套，环比上升84.3%，同比下降52.4%；一、二、三线城市新房成交套数环比分别变化133.7%、90.6%、31.9%，同比增速分别为-44.5%、-53.0%、-57.9%。15个城市二手房成交套数为1.4万套，环比上升185.3%，同比下降23.3%；11个大中城市二手房成交套数为1.2万套，环比上升186.8%，同比下降21.5%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为162.8%、196.2%、209.2%，同比增速分别为-44.6%、-6.2%、1.2%。
新房库存量、去化周期相比上周均有所上升。15个城市新房库存套数为104.7万套，环比上升0.6%，去化周期为18.8个月，环比上升0.7个月；8个大中城市新房库存套数57.2万套，环比下降0.3%，同比上升5.7%，去化周期为14.2个月，环比上升0.4个月；一线城市新房库存量27.9万套，环比下降0.2%，去化周期15.5个月，环比上升1个月，二线城市新房库存量20.5万套，环比下降0.4%，去化周期为14.8个月，环比无明显变化，三线城市新房库存套数为8.9万套，环比下降0.3%，去化周期10.4个月，环比减少0.2个月。
整体土地市场较上周相比量价齐跌，土地溢价率有所下降。百城成交全类型土地数量为195宗，环比下降50.6%，同比下降53.2%；成交土地规划建筑面积为1470万平方米，环比下降54.9%，同比下降49.5%；成交土地总价为500亿元，环比下降59.4%，同比下降69.6%；成交土地楼面均价为3400元/平方米，环比下降10.0%，同比下降39.8%；百城成交土地溢价率为0.98%，环比下降85.6%，同比下降95.1%。
房企国内债券发行规模环比有所上升，同比有所减少。房地产行业国内债券总发行量为70.46亿元，同比减少14.2%（前值-51.7%），环比增加58.3%；总偿还量为43.25亿元，同比减少66.8%（前值：-78.8%），环比减少82.9%；净融资额为27.21亿元。其中国企国内债券总发行量为70.46亿元，同比增加86.4%（前值：-42.9%），环比增加58.3%；总偿还量为41.30亿元，同比减少33.3%（前值：-89.6%），环比上升360.1%；净融资额为18.70亿元。民企连续8周未发行国内债券，总偿还量为1.95亿元，同比减少97.1%（前值-42.9%），环比减少87.0%，净融资额为8.51亿元。
投资建议
本周央行公布4月金融数据，4月居民贷款较去年同期少增7453亿元，主要是受房贷大幅下降拖累；住房贷款同比少增4022亿元，反映地产销售、居民房贷需求低迷，前期信贷支持尚未落位。地方层面，东莞、南京放宽多孩家庭购房，无锡惠山区发放购房消费券，常州限售期从4年调整至2年，扬州发布延长土地出让金缴纳时间的土地出让新政，各地供需端政策持续调整。同时，本周央行下调首套房贷利率下限20BP，释放了支持刚需首套购房的积极信号，降低购房者置业成本的同时，有助于引导后续地方政府进一步调整信贷政策，体现金融层面的支持正在持续加码。随着后续政策进一步加速落地，兑现beta行情的同时，市场信心及行业供需两端修复可期。我们建议关注四条主线：1）全国化布局的央国企龙头房企，在上个阶段已获估值提振，但仍将享受beta行情带来的上涨空间：保利发展、金地集团、招商蛇口、龙湖集团、华润置地；2）区域型央国企龙头和优质民企，但现金流和财报质量较好：建发国际、越秀地产、美的置业、滨江集团；3）政策更加明朗后可以关注弹性反转标的：旭辉控股集团、新城控股、金科股份、碧桂园；4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升服务、保利物业、中海物业、新城悦服务。
风险提示
房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。
作者：中银证券，夏亦丰,许佳璐
时间：2022/5/18
页数：32
链接：
https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202205181566289910_1.pdf?1652869033000.pdf
简介：
核心观点
本周新房、二手房成交量均有所上升。本周43个城市新房成交套数为3.2万套，环比上升84.6%，同比下降56.1%；17个大中城市新房成交套数为2.0万套，环比上升84.3%，同比下降52.4%；一、二、三线城市新房成交套数环比分别变化133.7%、90.6%、31.9%，同比增速分别为-44.5%、-53.0%、-57.9%。15个城市二手房成交套数为1.4万套，环比上升185.3%，同比下降23.3%；11个大中城市二手房成交套数为1.2万套，环比上升186.8%，同比下降21.5%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为162.8%、196.2%、209.2%，同比增速分别为-44.6%、-6.2%、1.2%。
新房库存量、去化周期相比上周均有所上升。15个城市新房库存套数为104.7万套，环比上升0.6%，去化周期为18.8个月，环比上升0.7个月；8个大中城市新房库存套数57.2万套，环比下降0.3%，同比上升5.7%，去化周期为14.2个月，环比上升0.4个月；一线城市新房库存量27.9万套，环比下降0.2%，去化周期15.5个月，环比上升1个月，二线城市新房库存量20.5万套，环比下降0.4%，去化周期为14.8个月，环比无明显变化，三线城市新房库存套数为8.9万套，环比下降0.3%，去化周期10.4个月，环比减少0.2个月。
整体土地市场较上周相比量价齐跌，土地溢价率有所下降。百城成交全类型土地数量为195宗，环比下降50.6%，同比下降53.2%；成交土地规划建筑面积为1470万平方米，环比下降54.9%，同比下降49.5%；成交土地总价为500亿元，环比下降59.4%，同比下降69.6%；成交土地楼面均价为3400元/平方米，环比下降10.0%，同比下降39.8%；百城成交土地溢价率为0.98%，环比下降85.6%，同比下降95.1%。
房企国内债券发行规模环比有所上升，同比有所减少。房地产行业国内债券总发行量为70.46亿元，同比减少14.2%（前值-51.7%），环比增加58.3%；总偿还量为43.25亿元，同比减少66.8%（前值：-78.8%），环比减少82.9%；净融资额为27.21亿元。其中国企国内债券总发行量为70.46亿元，同比增加86.4%（前值：-42.9%），环比增加58.3%；总偿还量为41.30亿元，同比减少33.3%（前值：-89.6%），环比上升360.1%；净融资额为18.70亿元。民企连续8周未发行国内债券，总偿还量为1.95亿元，同比减少97.1%（前值-42.9%），环比减少87.0%，净融资额为8.51亿元。
投资建议
本周央行公布4月金融数据，4月居民贷款较去年同期少增7453亿元，主要是受房贷大幅下降拖累；住房贷款同比少增4022亿元，反映地产销售、居民房贷需求低迷，前期信贷支持尚未落位。地方层面，东莞、南京放宽多孩家庭购房，无锡惠山区发放购房消费券，常州限售期从4年调整至2年，扬州发布延长土地出让金缴纳时间的土地出让新政，各地供需端政策持续调整。同时，本周央行下调首套房贷利率下限20BP，释放了支持刚需首套购房的积极信号，降低购房者置业成本的同时，有助于引导后续地方政府进一步调整信贷政策，体现金融层面的支持正在持续加码。随着后续政策进一步加速落地，兑现beta行情的同时，市场信心及行业供需两端修复可期。我们建议关注四条主线：1）全国化布局的央国企龙头房企，在上个阶段已获估值提振，但仍将享受beta行情带来的上涨空间：保利发展、金地集团、招商蛇口、龙湖集团、华润置地；2）区域型央国企龙头和优质民企，但现金流和财报质量较好：建发国际、越秀地产、美的置业、滨江集团；3）政策更加明朗后可以关注弹性反转标的：旭辉控股集团、新城控股、金科股份、碧桂园；4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升服务、保利物业、中海物业、新城悦服务。
风险提示
房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。
